Kiến thức đầu tư: Phương pháp định giá cổ phiếu phát triển bất động sản

RNAV (phương pháp giá trị tài sản ròng) thường được áp dụng để định giá

Để có thể lựa chọn phương pháp định giá phù hợp và hiệu quả đối với bất cứ ngành nghề kinh doanh nào, nhà đầu tư cần thiết hiểu rõ bản chất và đặc thù vận hành kinh doanh của doanh nghiệp như thế nào.

Đối với các doanh nghiệp phát triển BĐS có những đặc thù riêng rất riêng:

Thứ nhất, doanh nghiệp thường thu tiền theo từng giai đoạn phát triển của dự án trong khi doanh thu lại chỉ được ghi nhận khi bàn giao sản phẩm cho khách hàng;

Thứ hai, khi thị trường BĐS phát triển nóng bán được rất nhiều thì có lợi nhuận đột biến, trong khi thị trường BĐS đóng băng thì hầu như không có doanh thu và lợi nhuận;

Thứ ba, tài sản có giá trị nhất, lớn nhất đối với loại hình này là quĩ đất sạch và các sự án.

Vì những lí do trên, doanh nghiệp phát triển BĐS có dòng tiền và lợi nhuận không ổn định do đó nếu sử dụng phương pháp P/E sẽ rất khiên cưỡng và không phản ánh đúng nội tại doanh nghiệp.

Đơn cử, năm 2017 cổ phiếu VMC có lợi nhuận tăng đột biến 8 lần từ 28,5 tỉ đồng lên 231 tỉ đồng tương ứng EPS tăng từ 1.900 đồng lên 15.333 đồng. Nếu áp dụng P/E, thì dù chỉ trả P/E = 4 lần giá cũng lên 61.333 đồng/cp trong khi cổ phiếu chỉ giao dịch với giá 15.000 đồng/cp. Đến 2020 sau hơn 2 năm giá cổ phiếu VMC còn 10.000 đồng/cp do lợi nhuận dự báo trở về mức bình thường với EPS chưa đến 1.000 đồng.

Tương tự khi áp dụng phương pháp P/B với nhóm này cũng không phù hợp vì với mỗi doanh nghiệp lại mua các quĩ đất sạch ở các thời điểm khác nhau trong quá khứ, giá thành rất khác nhau, trong khi giá trị sổ sách chỉ phản ánh giá hình thành lên tài sản trừ đi nợ, nó không phản ánh đúng giá trị thực của các tài sản của công ty BĐS tại thời điểm định giá.

Ngay cả khi sử dụng phương pháp FCFF (định giá theo dòng tiền tự do) hoặc FCFE (định giá theo chiết khấu dòng tiền thuần vốn chủ sở hữu) cũng không phù hợp với các doanh nghiệp có dòng tiền thất thường như phát triển BĐS.

Phương pháp được xem phù hợp nhất, áp dụng nhiều nhất với các doanh nghiệp phát triển BĐS là RNAV (phương pháp giá trị tài sản ròng).

Định giá theo RNAV là đánh giá lại các khoản mục tài sản mà công ty đang nắm giữ, trong đó quan trọng nhất là khoản mục hàng tồn kho đối với doanh nghiệp phát triển BĐS. Giá trị doanh nghiệp chính bằng tổng giá trị thị trường của tài sản trừ đi tổng giá trị các khoản nợ của công ty. Giá trị mỗi cổ phiếu sẽ bằng giá trị doanh nghiệp chia cho số lượng cổ phiếu lưu hành.

Các bước để tiến hành định giá theo RNAV

Bước 1: Liệt kê các tài sản có giá trị cao của doanh nghiệp phát triển BĐS như khu đất, dự án của doanh nghiệp.

Bước 2: Xác định giá thị trường của tài sản bằng cách tham khảo, so sánh các khu đất, các dự án tương đương.

Bước 3: Tính tổng tất cả các tài sản của doanh nghiệp theo giá thị trường sau đó trừ đi toàn bộ nợ của doanh nghiệp hay nó bằng với vốn chủ sở hữu + phần chênh do đánh giá lại tài sản.

Bước 4: So sánh vốn hóa của doanh nghiệp với giá trị tài sản ròng của doanh nghiệp (tương đương với so sánh thị giá cổ phiếu với RNAV của mỗi cổ phiếu).

Bước 5: Đánh giá, tùy mức thanh khoản, khả năng sớm chuyển đổi tài sản thành tiền của tài sản cũng như sự chắc chắn của tài sản để có mức chiết khấu hợp lý. Thông thường RNAV gấp 2 lần giá trị thị trường thì cổ phiếu đó hấp dẫn.