Những 'vết sẹo' trong quy hoạch của thị trường địa ốc (Kỳ 3): Thành phố mới Bình Dương thiếu hơi người
Được kỳ vọng sẽ trở thành một Singapore thu nhỏ, nhưng sau nhiều năm đi vào hoạt động, Thành phố mới Bình Dương (tỉnh Bình Dương) vẫn còn ngổn ngang. Phần lớn những người đang ở đây là khách thuê và bài toán đưa Thành phố mới Bình Dương trở thành một thành phố năng động vẫn còn xa vời.
Thành phố thiếu bóng người
Khoảng 1 năm trở lại đây, Thành phố mới Bình Dương đã có sự chuyển biến tích cực hơn. Nhiều dãy phố, tòa nhà trước đây để phơi sương nắng, thì nay đã có người dọn về ở. Quán xá, công ty và cửa hàng tiện ích cũng đã xuất hiện nhiều hơn ở khu vực trung tâm Thành phố. Tuy nhiên, đây là những khách thuê và số lượng không đủ lớn để khỏa lấp sự hoang vắng của Thành phố. Không khó để nhận ra cảnh đìu hiu vẫn hiện hữu ở nơi đây, những dãy nhà phố khang trang có giá bán hàng tỷ đồng mỗi căn vẫn để không, bốn bề hoang vắng.
Cụ thể, những căn biệt thự tại Dự án Sunflower Villa nằm trên tuyến đường Tôn Đức Thắng, do Công ty cổ phần Phát triển Hạ tầng kỹ thuật Becamex IJC làm chủ đầu tư hiện vẫn trong cảnh đìu hiu. Hơn 100 căn biệt thự có diện tích từ 360 m2 trở lên hiện chỉ có lác đác một vài gia đình sinh sống, còn lại là những căn nhà đã xây dựng hoàn thiện xong phần thô rồi để không, nhiều hạng mục bên trong đã xuống cấp.
Cạnh Sunflower Villa là Dự án Lakeview Villas của Công ty cổ phần Phát triển đô thị Becamex UDJ. Theo quy hoạch, dự án có tổng diện tích 6,5 ha, bao gồm 92 nền biệt thự cao cấp có diện tích 300 - 900 m2. Nhưng hiện tại, nơi đây chỉ có vài căn biệt thự được xây dựng, còn lại là mảnh đất trống không, dù cơ sở hạ tầng nội bộ đã hoàn thiện.
Hay tại dãy nhà phố thuộc Dự án Prince Town, mặc dù nằm đối diện Trường đại học Quốc tế miền Đông, nhưng cũng chỉ có vài căn nhà có người ở, hoặc được cho thuê để mở văn phòng. Chưa kể, đằng sau dự án này là những lô đất nền đã được phân chia rõ ràng, hạ tầng hoàn thiện, nhưng không có bóng người.
Tương tự, dãy shophouse của Dự án Chung cư cao cấp Becamex Aroma IJC cũng chỉ có lác đác một hai căn được thuê để mở văn phòng và làm quán cafe.
Trở lại gần tòa nhà hành chính tỉnh Bình Dương hơn, Dự án Rich Town với 234 căn nhà có tổng diện tích sàn từ 400 - 600 m2, với lợi thế nằm gần trung tâm và kế hệ thống trường học Ngô Thời Nhiệm, nhưng cũng chung cảnh đường đẹp, nhà to, nhưng thiếu hơi người.
Không chỉ riêng gì nhà phố, nhiều dự án căn hộ ở đây dù đã giới thiệu ra thị trường nhiều năm nay, nhưng hiện vẫn chưa thể thành hình một cách hoàn thiện. Đơn cử, Dự án Sora Gardens, tọa lạc tại Đại lộ Hùng Vương, được chủ đầu tư là Becamex Tokyu giới thiệu ra thị trường từ năm 2012 - 2013. Sau khoảng 2 năm thi công, 406 căn hộ của giai đoạn I được hoàn thành và bàn giao cho khách hàng.
Điều đáng nói là nhiều năm sau đó, giai đoạn II của dự án không được đề cập đến nữa. Mãi đến đầu tháng 11/2018, Công ty TNHH Becamex Tokyu và Công ty TNHH Mitsubishi Jisho Residence công bố thành lập liên doanh Công ty TNHH BTMJR Investment để triển khai giai đoạn II của dự án này.
Liên doanh này dự kiến khởi công xây dựng Dự án căn hộ Sora Gardens II với tổng diện tích khoảng 7.948 m2 vào đầu năm 2019. Tuy nhiên hiện đã hết quý I/2019, nhưng dự án chỉ được quây tôn kín xung quanh, bên trong vẫn là bãi đất trống, chưa có hoạt động gì cho thấy việc triển khai xây dựng.
Hay tại Dự án IJC Aroma của Công ty cổ phần Phát triển Hạ tầng Kỹ thuật Becamex IJC, được khởi công năm 2010, nhưng sau 5 năm thi công, chủ đầu tư chỉ hoàn thiện và bàn giao 2 block nhà A và B (gồm 332 căn hộ) cho khách hàng, những block còn lại hiện vẫn chưa hẹn ngày hoàn thành. Theo quy hoạch, dự án gồm 4 block nhà có chiều cao từ 17 - 20 tầng và 1 Block E là khu trung tâm thương mại.
Nhưng giá vẫn tăng
Theo một số chuyên gia, lợi thế nhất của Thành phố mới Bình Dương là sở hữu hệ thống cơ sở hạ tầng đồng bộ, hiện đại, gần các khu công nghiệp và có hệ thống giáo dục hiện đại, song thị trường địa ốc vẫn trầm lắng là bởi giá nhà quá cao.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết, giá trị mỗi sản phẩm bất động sản tại khu vực này quá cao, không phù hợp với thu nhập chung của người dân. Bởi phần đông cư dân là công nhân và người có thu nhập trung bình.
Đồng quan điểm, ông Cao Hữu Phi, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư xây dựng CPHome cho biết, giá trị bất động sản ở Thành phố mới Bình Dương đã bị đẩy lên cao hơn so với giá trị thật của nó.
“Hiện tại, một lô đất nền diện tích 100 m2 tại Thành phố mới có giá lên tới 1,8 - 2 tỷ đồng, tương đương gần 20 triệu đồng/m2. Một căn nhà phố đã để hoang nhiều năm nhưng vẫn được rao bán với giá từ 7 - 10 tỷ đồng/căn”, ông Phi nói.
Theo ghi nhận thực tế của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, không chỉ giá bán bị đẩy lên cao, mà giá cho thuê cũng được đẩy lên theo, dù thành phố này vẫn thiếu vắng bóng người.
Cụ thể, tại dãy nhà liền kề nằm trên đường Huỳnh Thúc Kháng, anh Phong, chủ một cửa hàng bán tạp hóa cho biết, căn nhà này anh thuê từ năm 2017 với mức giá 15 triệu đồng/tháng. Đầu năm 2018, chủ nhà báo giá thuê tăng lên 17 triệu đồng/tháng và hiện mức giá này đã lên 18,5 triệu đồng/tháng.
Điểm nổi bật của Thành phố mới Bình Dương là sở hữu hệ thống giao thông khá đẹp
“Căn nhà gồm 3 tầng và 4 phòng, tôi chỉ sử dụng tầng trệt để kinh doanh và gia đình ở luôn, còn những phòng ở trên đều cho thuê lại với giá 4 - 5 triệu đồng/tháng”, anh Phong nói và cho biết thêm, thời điểm anh đến thuê là lúc chủ nhà đang rao bán với giá 7 tỷ đồng. Nhưng thời gian gần đây, chủ nhà có dẫn vài người đến để coi nhà và mức giá đã tăng lên 7,5 tỷ đồng.
Còn tại Dự án Uni-town, một căn nhà phố thương mại có diện tích 105 m2 gồm 1 tầng trệt, 3 tầng lầu và 1 sân thượng hiện đang được rao bán với giá 5 tỷ đồng. Trong khi đó, thời điểm cuối năm 2017, mức giá của căn nhà này là 4,5 - 4,7 tỷ đồng.
Chị Tuyết, hiện đang sinh sống tại căn hộ căn hộ E-1204, Chung cư TDC Plaza cho biết, căn hộ này diện tích 86 m2, chị thuê đã được hơn 2 năm. Hiện tại, số tiền thuê là 9 triệu đồng/tháng, tăng 1,5 triệu đồng so với thời điểm năm 2017. Hiện chủ nhà đang rao bán với mức giá 1,3 tỷ đồng, tăng 100 triệu đồng so với năm 2017.
“Mức giá 1,3 tỷ đồng này được xem là rẻ nhất rồi anh ạ, vì không có nội thất. Những căn có đầy đủ nội thất phải tầm 1,4 - 1,6 tỷ đồng. Hơn nữa, dự án chưa có sổ riêng cho từng nhà, nên nếu mua thì cũng chỉ ký hợp đồng chuyển nhượng với chủ nhà thôi”, chị Tuyết nói.
Nhiều dự án đã được quy hoạch bài bản nhưng đến nay vẫn chưa hẹn ngày hoàn thành.
Tại Dự án Sora Garden, một căn hộ có diện tích 82 m2, đầy đủ tiện nghi đang được chủ nhà rao bán với giá 3,2 tỷ đồng. Tuy nhiên, nếu khách đồng ý mua thì chỉ cần trả trước 1,7 tỷ đồng, còn lại 1,5 tỷ đồng có thể thanh toán trong vòng 8 năm không lãi suất. Hiện tại, căn hộ này đang được chủ nhà cho thuê với giá 13 triệu đồng/tháng.
Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, anh Nam, đại diện Ban quản lý chung cư Becamex Aroma IJC cho biết, nhiều chủ nhà ở đây cũng đang rao bán căn hộ với mức giá từ 1,3 - 1,7 tỷ đồng/căn nhưng không có người mua.
“Cư dân ở đây chủ yếu là khách thuê, phần lớn là người Đài Loan (Trung Quốc) và Trung Quốc đại lục, hiện đang làm việc tại Khu công nghiệp VSIP 2. Còn tại khu vực gần tòa nhà trung tâm hành chính cũng chỉ nhộn nhịp trong các ngày làm việc, còn vào các ngày cuối tuần, hay ban đêm thì các tuyến đường rất vắng vẻ”, anh Nam nói.
Không chỉ tại những dự án thương mại, mà tại dự án nhà ở xã hội của Becamex cũng ghi nhận mức tăng giá đáng kể. Cụ thể, những căn nhà ở đây có diện tích từ 30 - 60 m2, được chủ đầu tư bán với giá từ 100 - 200 triệu đồng/căn, nhưng sau 4 năm đưa vào sử dụng, hiện căn có diện tích 30 m2 tại tầng 5 đang được rao bán với giá 450 - 500 triệu đồng. Còn những căn tại tầng trệt, có thể kết hợp vừa ở vừa kinh doanh, nhiều người ngỏ ý muốn mua lại với giá 1,2 tỷ đồng nhưng chủ nhà không đồng ý.
