TP HCM: Phân lô, bán nền và 'vết sẹo' đô thị

Ảnh minh họa: Người lao động

Chủ yếu khách tìm mua đất phân lô hiện nay là đất vườn hoặc đất xây dựng nhà xưởng. Đặc điểm của loại đất này là giá khá rẻ chỉ từ 1,5- 7 triệu đồng ở khu vực quận 9, cộng với tiền lên thổ cư từ 2-3,5 triệu đồng, chi phí phân lô… thì sau khi làm xong các thủ tục phân lô, trung bình mỗi mảnh đất từ 6.000m2 trở lên, chủ đầu tư cũng lời được 3- 6 tỷ đồng, tùy theo vị trí.Trong hai năm trở lại đây, nhiều dự án phân lô, bán nền do tư nhân lập ra tại các quận vùng ven TP HCM như quận 9, thủ đức, Bình Chánh, Hóc Môn, Q.7… đang dẫn tới tình trạng hoạch tại TP HCM sẽ bị phá nát.

Bên cạnh việc săn đất tự phân nền thì hiện tượng, nhiều người đi săn đất lớn để đầu tư cũng đang diễn ra khá phổ biến. Chủ yếu khách tìm đất lớn, có thể phân nền, mua xong bán cho người khác có nhu cầu phân thành từng nền nhỏ.

Hầu hết các mảnh đất phân nền đều được chủ đầu tư khẳng định: “Đây là đất nông nghiệp, chúng tôi đang làm thủ tục chuyển đổi thành đất nhà ở, công ty cam kết sẽ làm sổ đỏ cho khách hàng trong vài tháng”. Đối với những dự án nhỏ, đất được phân lô xong, khách tự do xây dựng hoặc xây theo quy định, tùy theo khu. Còn với những dự án lớn, thường sẽ chia làm 3 giai đoạn: Giai đoạn 1 là phân nền, khách hàng mua đất sẽ cọc tiền và thanh toán theo tiến độ; Giai đoạn 2 là xây dựng nhà phố; Giai đoạn 3 là xây dựng biệt thự. Chủ đầu tư thường dùng tiền của người mua đất giai đoạn 1 để làm thủ tục ra sổ cho khách và dùng một phần tiền đó để xây dựng nhà phố trong giai đoạn sau.

Đặc điểm chung của các khu đất phân lô tại đây là quy mô chỉ vài chục nền, với diện tích chỉ 54 – 70 m2. Từ khu đất làm “dự án” kết nối với bên ngoài là những con đường hẻm chật hẹp, chông chênh.

Những khu đất nông nghiệp này, chủ đầu tư tự bỏ tiền ra chuyển nhượng và tiến hành san lấp, làm hạ tầng đường sá và xúc tiến các thủ tục phân lô, tách thửa. Phía chủ đất hiện vẫn đứng tên trên từng sổ hồng. Khi sang nhượng, các bên sẽ làm “hợp đồng tay ba”, sau đó tới phòng công chứng để hoàn tất mọi thủ tục.

TP HCM để xảy ra tình trạng phân lô bán nền rầm rộ là do quản lý đô thị lỏng lẻo dẫn đến hậu quả là gây ra những “vết sẹo” đô thị. Đặc biệt, việc UBND TP HCM ban hành nhiều văn bản quy phạm pháp luật có tính cởi mở, mới nhất là Quyết định 33/2014/QĐ-UBND về diện tích tối thiểu khi tách thửa. Mục đích của TP với quyết định này là cho phép hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất lớn có nhu cầu tách thửa được cơ quan thẩm quyền xem xét giải quyết. Tuy nhiên, nhiều cá nhân, tổ chức đã lợi dụng kẽ hở núp bóng người dân phân lô, bán nền tràn lan.

Thực trạng này sẽ dẫn tới cảnh người dân khổ sở vì thiếu điện nước, trường học, bệnh viện và các tiện ích tối thiểu khác.

Có thể nói, Quyết định 33 của TP HCM đang bị cố tình hiểu sai. Địa phương cho tách thửa để kinh doanh BĐS là vi phạm pháp luật. Nhưng những vi phạm này liệu sẽ bị UBND TP HCM xử lý trong thời gian tới?

Diễn đàn Đầu tư Việt Nam 2027 (Vietnam Investment Forum 2027)

Thời gian: Ngày 12/11/2026
Địa điểm: Shilla Monogram Hanoi Westlake, số 6 Hoàng Minh Thảo, Tây Hồ Tây, Hà Nội

Là sự kiện thường niên quy tụ các chuyên gia đầu ngành, Diễn đàn Đầu tư Việt Nam 2027 mang đến những góc nhìn chuyên sâu về triển vọng đầu tư và cơ hội trên thị trường năm 2027.

Trong khuôn khổ sự kiện, Ban tổ chức sẽ công bố Best Retail Brokers 2026 - Bảng xếp hạng công ty chứng khoán có dịch vụ bán lẻ tốt nhất thị trường Việt Nam.

Hãy tham gia đánh giá chất lượng dịch vụ công ty chứng khoán, góp phần phản ánh trải nghiệm thực tế của nhà đầu tư và có cơ hội nhận vé mời tham dự Diễn đàn.

Đánh giá chất lượng dịch vụ
công ty chứng khoán của bạn

Cùng cộng đồng đầu tư đón đầu xu hướng, cập nhật góc nhìn chuyên gia và khám phá cơ hội đầu tư năm 2027. Đăng ký ngay để nhận ưu đãi vé Early Bird, giảm hơn 30%!

Mua Vé Early Bird
Giảm Hơn 30%