Những 'vết sẹo' trong quy hoạch của thị trường địa ốc (Kỳ 2): Bà Rịa - Vũng Tàu loạn phân lô bán nền tự phát

Chính quyền xã Tóc Tiên, thị xã Phú Mỹ phải đặt biển cảnh báo dự án "ma" để cảnh báo người dân, nhà đầu tư. Ảnh: TrọngTín

Kỳ 2: Bà Rịa - Vũng Tàu loạn phân lô bán nền tự phát

Trong kỳ trước, Báo Đầu tư Bất động sản đã phản ánh về tình trạng phân lô bán nền xuất hiện tràn lan tại Đồng Nai. Tuy nhiên, không chỉ tại Đồng Nai, tình trạng phân lô bán nền tràn lan và dự án “ma” cũng xuất hiện tại Bà Rịa - Vũng Tàu. 

Bùng nổ phân lô bán nền

Sau một thời gian dài bị lãng quên, bất động sản Bà Rịa - Vũng Tàu bất ngờ lọt vào tầm ngắm của nhà đầu tư từ cuối năm 2017 và tạo sóng trong năm 2018. Ghi nhận của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản cho thấy, trong năm 2018, có nhiều nhà đầu tư về đây mua đất ruộng muối, ruộng lúa, sau đó quây lại làm dự án phân lô để bán dù chưa được cấp phép. Trước tình trạng này, UBND tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu đã chỉ đạo xử lý mạnh tay, nhưng chỉ sau một thời gian ngắn tạm lắng, đến nay, tình trạng phân lô bán nền lại nở rộ trở lại.

Khảo sát thực tế của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản cho thấy, bắt đầu từ cổng chào TP. Bà Rịa vào khu vực huyện Long Điền, hay dọc Quốc lộ 51 qua thị xã Phú Mỹ, lên giáp ranh Đồng Nai, và ngay cả khu Bình Châu tình trạng phân lô bán nền nở rộ. Dọc các tuyến đường lớn tới đường nhỏ, hình ảnh dân môi giới ngồi dưới gốc cây, chân cầu, dựng lều chào bán đất nền là cảnh dễ gặp nhất.

“Lợi thế chủ yếu là khu Bình Châu là gần biển, kinh tế đang sôi động, nhiều doanh nghiệp bất động sản lớn đang tập hợp về đây phát triển dự án. Ngoài ra, gần đó là khu hồ Tràm, một trung tâm du lịch lớn của tỉnh nên giá đất hiện tăng rất nhiều”, nhân viên môi giới tên Thúy nói và cho biết, nhà đầu tư chủ yếu là từ TP. Vũng Tàu (tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu) và TP.HCM.

Các trung tâm môi giới mọc lên như nấm sau mưa tại nhiều tuyến đường ở thị xã Phú Mỹ (Bà Rịa – Vũng Tàu)

Theo tìm hiểu của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, giá đất tại đây tăng mạnh thời gian qua. Nếu như cuối năm 2018 chỉ là 4 - 7 triệu đồng/m2, thì nay đã lên tới hơn 10 triệu đồng/m2 tùy vào vị trí.

Ông Trần Sơn, một nhà đầu tư bất động sản ngụ tại TP. Vũng Tàu cho biết, cuối năm 2018 ông mua 3 lô đất tại khu vực này với giá 5,8 triệu đồng/m2 và cuối tháng 2 vừa qua, ông bán với giá lên tới hơn 9 triệu đồng/m2. Chính bản thân ông cũng ngạc nhiên không hiểu vì sao giá đất tăng nhiều như vậy.

Còn tại thị xã Phú Mỹ, trong vai người có nhu cầu mua đất, phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản được một môi giới tên Duy giới thiệu một lô đất nằm sâu trong đường liên thôn thuộc xã Tóc Tiên, thị xã Phú Mỹ.

“Hiện bên em chỉ còn 5 lô đất, mỗi lô được bán với giá 256 triệu đồng. Đây là đất sạch, nhưng chưa lên thổ cư được nên mới có giá đó, chứ nếu chuyển đổi được, thì mức giá phải tới 600 triệu đồng”, nhân viên này nói và cho biết, đối tượng mua chính những lô đất này là công nhân.

Theo tìm hiểu của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, toàn bộ những nền đất này trước đây là đất canh tác nông nghiệp, đất trồng cây lâu năm của địa phương được các cò đất mua gom lại rồi phân lô, bán nền. Dọc tuyến đường này cũng có hàng trăm lô đất được san lấp tương tự, đặc biệt, có những nền đất hiện vẫn đang còn thu hoạch hoa màu, nhưng vẫn có hàng chục biển quảng cáo bán.

Ông Nam, một người dân sống tại xã Tóc Tiên cho biết, cả xã đang lên cơn sốt vì đất, hàng xóm ông đã bán nhiều đất cho giới đầu cơ từ các địa phương khác đến.

“Sở dĩ tôi biết họ đầu cơ vì mua xong họ để đó, không trồng trọt hay xây dựng gì. Vài bữa sau lại thấy có người tới hỏi mua với giá cao hơn. Giờ trong xóm từ trẻ con đến người già cũng làm 'cò' đất”, ông Nam nói.

Những dự án không bóng người

Không chỉ tình trạng phân lô bán nền diễn ra tràn làn, tại Bà Rịa - Vũng Tàu, nhiều dự án được quy hoạch bài bản cũng xuất hiện tình trạng không bóng người ở.

Trong vai nhà đầu tư tìm hiểu Dự án Vila Sài Gòn View (thị xã Phú Mỹ), do Công ty TNHH Địa ốc Vila Sài Gòn làm chủ đầu tư, phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản được nhân viên môi giới tên Nam cho biết, hiện dự án đã có sổ riêng, khách mua chỉ cần đặt cọc ra công chứng là nhận sổ ngay.

“Mỗi lô có diện tích 100 m2 có giá 1,2 tỷ đồng. Bên em chỉ mới mở bán chưa đầy 2 tháng, nhưng hiện đã bán gần hết, chỉ còn 3 lô, nếu anh mua thì em sẽ thương lượng với chủ đầu tư chiết khấu thêm cho anh”, Nam nói và khẳng định, nếu mua đầu tư thì cam kết lợi nhuận 1 năm từ 25 - 35%.

Nhiều dự án đất nền tại Bà Rịa - Vũng Tàu bị bỏ hoang, gây lãng phí và mất mỹ quan.

Theo quan sát của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, dự án này hiện vẫn như một cánh đồng hoang. Theo Nam, xuất hiện tình trạng này là do khách hàng mua đất ở đây chủ yếu là nhà đầu tư, không có nhu cầu xây nhà ở.

Tương tự, tại Dự án Khu biệt thự sinh thái Cinderela 3, xã Tóc Tiên, thị xã Phú Mỹ do Công ty cổ phần Tư vấn - Thương mại - Dịch vụ địa ốc Hoàng Quân làm chủ đầu tư. Dự án có tổng diện tích 45.000 m2, gồm 78 căn biệt thự diện tích từ 264 - 361 m2 và 21 căn nhà phố diện tích từ 79,94 - 170,65 m2, triển khai từ năm 2014, đã đầy đù hạ tầng và nhà xây thô, nhưng đang bị bỏ hoang.

Theo quan sát của phóng viên Báo đầu tư Bất động sản, cơ sở hạ tầng dự án bị xuống cấp, rác và cỏ dại mọc um tùm, một số tòa nhà chỉ trơ gọi gạch men và lớp bê tông. Theo một nhân viên môi giới tên Nhi, dự án này đã được bán hết, nhưng vì khách không có nhu cầu ở, nên bị bỏ hoang.

Vỡ quy hoạch, hậu quả phía trước

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), câu chuyện phân lô bán nền tự phát bùng nổ và hậu quả của nó lớn thế nào thì TP.HCM đã từng bị trong năm 2017 và 2018.

“Điều đầu tiên đó là vỡ quy hoạch về đô thị, tiếp đó là vỡ quy hoạch về dân số. Ngoài ra, việc lấy đất nông nghiệp khi đang canh tác ra để phân lô bán nền, sẽ ảnh hưởng đến vấn đề an ninh lương thực. Khi đó, những dự án phân lô sẽ không có người ở, còn người dân và chính quyền thì không có nguồn thu về nông nghiệp”, ông Châu nói.

Theo ông Châu, để xảy ra tình trạng phân lô bán nền tràn lan do có sự chồng chéo giữa luật và văn bản hướng dẫn. Cụ thể, Luật Đất đai không cho phân lô đất nông nghiệp, trong khi Nghị định 01/2017, sửa đổi Nghị định 43/2014 hướng dẫn Luật Đất đai lại cho tách thửa đất nông nghiệp.

Ngoài sự chồng chéo của luật, để xảy ra tình trạng phân lô bán nền tràn làn, theo các chuyên gia, còn có trách nhiệm của chính quyền địa phương.

Luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn Luật sư TP.HCM cho biết, nếu người dân sửa nhà mà không xin phép thì thanh tra xây dựng sẽ có mặt xử phạt, trong khi người ta lấp đất nông nghiệp làm đường và phân lô bán nền công khai giữa ban ngày ngay mặt đường chính, lại không thấy cơ quan chức năng hay thanh tra tới kiểm tra xử phạt.

“Chỉ cần cơ quan chức năng liên tục kiểm tra xử phạt những nhà đầu cơ lấp đất nông nghiệp làm dự án phân lô thì sẽ không có hiện tượng loạn phân lô bán nền như thời gian vừa qua”, ông Phượng nhấn mạnh.

Đồng quan điểm, luật sư Trần Văn Duẩn, Đoàn Luật sư TP.HCM cho rằng, theo quy định, với khu đất người dân được thực hiện việc tách thửa và chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở phải được cơ quan nhà nước phê duyệt. Đồng thời, khu đất đó phải hoàn thành hạ tầng, phải nộp tiền sử dụng đất, phải được kiểm tra hoàn thành hạ tầng và cấp sổ thì mới được giao dịch cho người khác. Tuy nhiên, có những giao dịch đất nền mà cá nhân tự phân lô hoặc dưới hình thức ủy quyền cho công ty kinh doanh bất động sản trái quy định pháp luật.

“Để xảy ra tình trạng phân lô, bán nền đất nông nghiệp là do chính quyền địa phương. Bởi quy định về san lấp mặt bằng khá rõ, các địa phương có thể căn cứ vào đó xử phạt nghiêm các trường hợp biến tướng để ngăn chặn ngay từ đầu không để xảy ra phân lô, bán nền đất nông nghiệp và xây dựng trái phép”, luật sư Duẩn nói.

Diễn đàn Đầu tư Việt Nam 2025 (Vietnam Investment Forum 2025) với chủ đề “Khai thông & Bứt phá” do trang TTĐT tổng hợp VietnamBiz, Việt Nam Mới tổ chức sẽ diễn ra vào ngày 8/11/2024 tại GEM CENTER, TP HCM.

Sự kiện quy tụ giới chuyên gia cao cấp trong lĩnh vực đầu tư, tài chính là các nhà làm chính sách, CEO, CFO, CIO các ngân hàng, công ty chứng khoán, quỹ đầu tư, công ty bất động sản, các hãng xếp hạng, công ty cung cấp dữ liệu và hàng trăm nhà đầu tư có kinh nghiệm lâu năm trên thị trường chứng khoán và bất động sản.

Diễn đàn hứa hẹn mang lại không gian để các chuyên gia bàn luận về các xu hướng đầu tư mới, các góc nhìn chiến lược, mở ra nhiều ý tưởng đầu tư phù hợp cho giai đoạn mới. Đồng thời tạo cơ hội gặp gỡ, kết nối giữa nhà đầu tư và các đối tác tiềm năng trên thị trường.

Thông tin chi tiết chương trình: https://event.vietnambiz.vn/