Những thương vụ tham vọng của An Dương Thảo Điền

Dự chi 294 tỷ đồng mua quỹ đất ở TP Thủ Đức

HĐQT CTCP Đầu tư Thương mại Bất động sản An Dương Thảo Điền (Mã: HAR) vừa phê duyệt kế hoạch nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với 8 lô đất (thửa số 390, 391, 392, 393, 394, 395, 396 thuộc tờ bản đồ số 11 và thửa số 579, tờ bản đồ số 54) tại phường Long Phước, TP Thủ Đức (quận 9 cũ) nhằm phục vụ hoạt động thực hiện các dự án tiềm năng của công ty trong tương lai. 

Bà Ngô Tố Giao, Tổng Giám đốc kiêm người đại diện pháp luật của công ty được ủy quyền thực hiện liên hệ, thương lượng và thống nhất các điều khoản, điều kiện chuyển nhượng cũng như ký hợp đồng với bên chuyển nhượng.

Giá trị nhận chuyển nhượng các lô đất nói trên được công bố khoảng 294 tỷ đồng, tương đương với 27% giá trị tài sản của An Dương Thảo Điền tại cuối tháng 9. Nhiều khả năng, công ty phải tính toán việc huy động vốn bởi đóng góp từ kết quả kinh doanh cũng như dòng tiền của công ty trong nhiều năm qua không đủ để thực hiện.

Lũy kế đến cuối tháng 9, lợi nhuận chưa phân phối của An Dương Thảo Điền còn gần 35 tỷ đồng và tiền mặt ghi nhận trên 53 tỷ đồng. Giai đoạn 9 tháng đầu năm, công ty ghi nhận khoản thu khác từ hoạt động kinh doanh (không được thuyết minh cụ thể) gần 126 tỷ đồng, dòng tiền kinh doanh theo đó đạt kỷ lục kể từ khi niêm yết.

Quy mô tài sản của An Dương Thảo Điền tăng mạnh từ 421 tỷ đồng lên 1.066 tỷ đồng trong giai đoạn niêm yết và hậu niêm yết 2013 - 2015 với hàng loạt thương vụ M&A đa lĩnh vực, sau đó duy trì quanh mốc 1.000 tỷ đồng cho đến nay. 

Tính đến ngày 30/9, tài sản của công ty tập trung vào các khoản đầu tư tại công ty liên doanh, liên kết (37%), bất động sản đầu tư (27%), phải thu ngắn hạn (23%). Tiền và tương đương tiền còn hơn 53 tỷ đồng, hoàn toàn không có hàng tồn kho. Vốn điều lệ ghi nhận trên 1.000 tỷ đồng, tương đương tổng tài sản.

Đầu tư vào giáo dục, tham vọng khôi phục thương hiệu Xà bông Cô Ba

An Dương Thảo Điền niêm yết tại Sở Giao dịch Chứng khoán TP HCM (HOSE) vào năm 2013 với sự tư vấn của CTCP Chứng khoán Bản Việt (Vietcap).

Thời điểm này, An Dương Thảo Điền được biết đến với vai trò là chủ đầu tư, quản lý, vận hành các dự án ở khu vực TP Thủ Đức như Thảo Điền Midpoint Villas (11 căn biệt thự biệt lập) có giá bán 670.000 - 800.000 USD/căn, Glendwood Apartment (11 căn hộ cao cấp), Glenwood INN (4 căn hộ cao cấp)...; sau đó hợp tác phát triển các dự án Biển Long Sơn Hồ Tràm, Center Point, chuỗi khách sạn Boutique Hotel... và có kế hoạch phát triển Khu biệt thự liền kề Long Phước quận 9 (gồm 35 căn nhà liền kề cao 2 tầng), Làng hưu trí Việt Nhật.

Công ty liên rộng mở rộng quỹ đất tại các khu vực quận 2, quận 9, quận Phú Nhuận để xây dựng khách sạn, khu căn hộ cao cấp và tham gia đầu tư vào mảng giáo dục thông qua hai công ty liên kết (CTCP Đào Tạo và Kinh doanh Bất động sản Âu Lạc và CTCP Đào tạo và Đầu tư Toàn Cầu). Công ty từng có kế hoạch mở trường học tại quận 9 cũ. 

Năm 2016, An Dương Thảo Điền đầu tư xây dựng thêm các dự án thuộc khu căn hộ cao cấp để vận hành cho thuê hoặc kinh doanh như: Aurora Sài Gòn Pearl, Aurora Phú Nhuận, Aurora Nam Kỳ Khởi Nghĩa, Aurora Quốc Hương...Khách hàng của An Dương Thảo Điền tập trung vào ba phân khúc thu nhập: 14 - 18 USD/m2/tháng, 20 - 24 USD/m2/tháng cho sản phẩm tầm trung và 30 - 35 USD/m2/tháng cho các sản phẩm cao cấp. Công ty cũng có kế hoạch phát hành trái phiếu huy động vốn để đầu tư dự án, mở rộng ra Khánh Hòa.

Song song đó, An Dương Thảo Điền thành lập Công ty TNHH MTV Đầu tư G Invest và tiến hành nhận chuyển nhượng vốn góp tại các đơn vị có nhiều quỹ đất như CTCP Khu du lịch Đảo San Hô, CTCP Cơ khí Ngân Hàng, CTCP Sản xuất và Thương mại Phương Đông.

Cụ thể, CTCP Khu du lịch Đảo San Hô là chủ đầu tư dự án Nha Trang Coral Beach (13,5 ha). Cơ khí Ngân hàng sở hữu khu đất 2.317m2 tại góc đường Nguyễn Trọng Tuyển - Phạm Văn Hai (quận Phú Nhuận) và tòa nhà góc hai mặt tiền đường Lê Hồng Phong - Vĩnh Viễn (quận 10, TP HCM).

Riêng CTCP Sản xuất và Thương mại Phương Đông ngoài việc quản lý, khai thác Khu thương xá Kim Biên Phục Lộc (10.000 m2) có hai mặt tiền Kim Biên - Gò Bông (quận 5, TP HCM), đơn vị này còn sở hữu thương hiệu Xà bông Cô Ba.

An Dương Thảo Điền muốn khôi phục lại thương hiệu trăm năm này, tham gia vào thị trường FMCG (ngành hàng tiêu dùng). Phía công ty đánh giá đây là mảng kinh doanh tiềm năng với biên lợi nhuận cao, dễ dàng khôi phục sản xuất cũng như gia nhập thị trường nhờ thương hiệu lịch sử lâu đời.

Tuy nhiên, An Dương Thảo Điền đã tìm kiếm đối tác để cùng khôi phục thương hiệu Xà bông Cô Ba sau đó bởi ban điều hành nhận thấy đây không phải là thể mạnh nên không mong muốn góp vốn vào, thay vào đó là tìm kiếm những nhà phân phối lớn, đủ năng lực để làm.

Đây cũng là thời điểm cổ đông và ban điều hành của An Dương Thảo Điền có nhiều bất đồng quan điểm. Tại ĐHĐCĐ thường niên 2016, cổ đông đã yêu cầu ban điều hành làm rõ các khoản đầu tư vào các công ty liên quan như CTCP Đầu tư và Thương mại Ascentro (buôn bán nông sản), CTCP Bất động sản và Giáo dục Toàn Cầu, CTCP Đào tạo và Kinh doanh Bất động sản Âu Lạc, CTCP Cơ khí và Khoáng sản Bình Định, Công ty TNHH Thương mại và Xây dựng Long Sơn... và kế hoạch mua lại khu đất với giá 80 tỷ đồng từ gia đình Chủ tịch Nguyễn Nhân Bảo.

Chủ tịch Nguyễn Nhân Bảo khẳng định với cổ đông "các khoản đầu tư từ năm 2013 đều có lợi nhuận 7 - 18% sau khi thoái vốn. Do quy trình chuyển mục đích sử dụng đất, xin giấy phép sẽ thuận lợi hơn khi là cá nhân thực hiện giao dịch, sau đó sẽ chuyển nhượng lại cho công ty".

Muốn tham gia vào phân khúc bất động sản công nghiệp

Theo lý giải của ban điều hành, công ty liên tục thực hiện nhiều thương vụ M&A dự án nhưng một phần do ảnh hưởng của đại dịch COVID-19, một phần do các nguyên nhân khách quan từ việc cơ quan chức năng rà soát lại quy hoạch địa phương và thủ tục phê duyệt bị kéo dài, tiến độ triển khai các dự án của công ty theo đó bị đình trệ.

Vào năm ngoái, An Dương Thảo Điền đã thoái vốn tại hai công ty con gồm Đảo San Hô, G Invest và thanh lý hợp đồng hợp tác kinh doanh của khu khách sạn Boutique. Ban điều hành cho biết quy trình cấp phép dự án bất động sản tại Khánh Hòa nói riêng và cả nước nói chung còn chậm, công ty không thể chủ động tiến độ thực hiện dự án. Đồng thời, thị trường bất động sản du lịch bị ảnh hưởng nặng nề nên công ty quyết định thoái vốn để tập trung nguồn lực vào định hướng kinh doanh mới là bất động sản khu công nghiệp.

Đại diện công ty đã tiến hành đàm phán với đối tác từ năm 2021 đối với một số dự án ở Đồng Nai và Vũng Tàu, mục tiêu tạo quỹ đất, xây dựng nhà xưởng và hạ tầng logistics cho thuê. Tuy nhiên, việc đầu tư vào phân khúc mới cũng cần thêm thời gian vì phải có nguồn vốn lớn và điểm rơi làn sóng chuyển dịch sản xuất của khối ngoại được ban điều hành đánh giá dời từ năm 2022 (sau dịch COVID-19) sang quý II/2024 do suy thoái kinh tế kéo dài.

Tính đến hiện tại, An Dương Thảo Điền chưa có kế hoạch tham gia vào phân khúc nhà ở giá rẻ bởi việc phát triển loại hình này cần có thời gian tích lũy lâu dài như một số doanh nghiệp phát triển nhà ở xã hội đã hoàn thiện quỹ đất tại các địa phương từ nhiều năm qua. Mặt khác, thế mạnh của An Dương Thảo Điền là phát triển căn hộ thuộc phân khúc trung - cao cấp.

Ở mỗi giai đoạn, ban điều hành của An Dương Thảo Điền chia sẻ nhiều tham vọng ở các lĩnh vực ngoài bất động sản như giáo dục, nông sản, dịch vụ, hàng tiêu dùng... Thế nhưng ngoại trừ mảng kinh doanh bất động sản(bán biệt thự, cho thuê) đóng góp tỷ trọng lớn về nguồn thu trong những năm đầu niêm yết, hầu hết các khoản đầu tư còn lại của An Dương Thảo Điền đều không được như kỳ vọng. Công ty chưa một lần hoàn thành kế hoạch kinh doanh kể từ khi niêm yết.

Kể từ khi niêm yết, công ty đạt mức lợi nhuận cao nhất gần 36 tỷ đồng vào năm 2021. Doanh thu mỗi năm (sau 2015) được đóng góp chủ yếu từ hoạt động cho thuê căn hộ dịch vụ cao cấp, khách sạn với tỷ trọng trên 70% vàcổ tức đầu tư.

Riêng trong năm 2018, công ty đạt kế hoạch kinh doanh kỷ lục với 187 tỷ đồng doanh thu thuần và 11 tỷ đồng lãi ròng nhờ chuyển nhượng cổ phần vàkhoản thu khác (tiền huỷ cọc cho thuê căn hộ của khách hàng).

Trong năm ngoái, An Dương Thảo Điền lỗ gần 44 tỷ đồng. Giải trình khoản lỗ kỷ lục trong trong năm 2022, An Dương Thảo Điền cho biết việc do hoạt động thoái vốn tại các đơn vị phát sinh chi phí tài chính lớn.