Nhiều thương hiệu lớn không trụ nổi giá thuê mặt bằng trung tâm

Sau 7 năm hoạt động, Starbucks Reserve đã trả lại mặt bằng số 13 Hàn Thuyên, quận 1, TP HCM khi giá thuê lên đến 30.000 USD mỗi tháng (tương đương 750 triệu đồng). Trước đó, theo một nguồn tin, đơn vị này đang thuê tại đây với giá 21.000 USD (khoảng 520 triệu đồng) một tháng.

Thực tế, không riêng Starbucks - ông lớn đã có lượng khách ổn định - phải trả mặt bằng ở trung tâm TP HCM, từ đầu năm đến nay, nhiều thương hiệu lớn khác cũng dừng thuê các căn nhà phố. Trong bối cảnh kinh doanh khó khăn, chi phí thuê vẫn liên tục tăng.

Cuối năm nay, một thương hiệu F&B cũng dự kiến trả mặt bằng thuê trên đường Nguyễn Huệ (quận 1) khi chủ nhà tăng giá thêm 12%. Thương hiệu khác ở khu vực đường Thái Văn Lung cho biết cũng sẽ trả lại vì không gồng nổi mức giá thuê gần 680 triệu đồng mỗi tháng.

Trước đó Highlands Coffee cũng đã trả mặt bằng tại góc Nguyễn Du và Pasteur. YEN Shushi đóng cửa chi nhánh số 8, Đồng Khởi. Thương hiệu MIA hồi tháng 3 cũng trả mặt bằng căn nhà số 325 Lý Tự Trọng (Ngã Sáu Phù Đổng). Mặt bằng này có giá thuê 700 triệu đồng mỗi tháng và từ 2019 đến nay đã sang tay qua 4 thương hiệu.

Bà Nguyễn Hồng Ân, chủ một đơn vị kinh doanh lĩnh vực thẩm mỹ, đang thuê căn nhà 3 tầng trên đường Trần Hưng Đạo (Quận 1) với giá 380 triệu đồng mỗi tháng, mỗi năm tiền thuê mặt bằng khoảng 4,5 tỷ đồng. Theo bà, chi phí thuê cao ăn hết vào lợi nhuận, thời gian qua chi nhánh này lời ít lỗ nhiều. Cứ 2 năm, giá lại tăng thêm 10%, bất kể doanh nghiệp làm ăn lời hay lỗ. Kinh doanh ngày càng khó khăn, bà kể đang tính phương án tìm thuê mặt bằng khác rẻ hơn.

Trên khu vực đường Võ Văn Tần, Quận 3, một bệnh viện thẩm mỹ đang bỏ ra gần 600 triệu đồng để thuê căn nhà phố 3 tầng kinh doanh. Giá trị thương hiệu tốt nhờ vị trí bắt mắt nhưng theo chia sẻ từ quản lý, mỗi tháng đang phải bù lỗ cả trăm triệu đồng, trong đó chi phí mặt bằng chiếm phần lớn.

Hàng loạt mặt bằng vị trí "kim cương" ở Đồng Khởi, Nguyễn Huệ, Lê Lợi, Hai Bà Trưng, Ngô Đức Kế.... cũng rơi vào tình trạng bỏ trống cả năm vì khó kiếm khách chịu mức giá vài trăm triệu hoặc có khi tới hơn tỷ đồng ở những vị trí này.

Không ai thuê nhưng chủ nhà chấp nhận thà bỏ trống chứ không hạ giá. Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc CBRE Việt Nam, cho biết giá mặt bằng khu vực trung tâm TP HCM đang cao gấp 5 lần so với trung bình các khu vực khác của thành phố. Giá thuê quá đắt đỏ đã tạo nên một làn sóng dịch chuyển khỏi trung tâm của các thương hiệu chuỗi.

Bên cạnh đó, sức mua suy giảm cũng khiến những mặt bằng này kém hấp dẫn hơn khi tiền thuê chiếm tỷ trọng lớn trong cơ cấu chi phí hoạt động của doanh nghiệp.

Theo anh Trần Hoàng Trung Tín, một chuyên gia tư vấn về bán và cho thuê nhà phố trung tâm, giá thuê mặt bằng nhất là ở những tuyến đường trung tâm Quận 1, Quận 3 luôn cao hơn từ 3-4 lần so với giá trị và hiệu quả kinh doanh mà nó mang lại.

Với các mặt bằng khu vực trung tâm Nhà thờ Đức Bà, Bưu điện thành phố, công viên 30/4..., một mặt bằng nhỏ cũng có giá thuê từ 550 triệu đồng đến 1 tỷ đồng. Với giá thuê này dù khách có đông đến cỡ nào, kinh doanh cũng không có lời, thậm chí lỗ nặng.

Nhưng những mặt bằng này có giá trị quảng bá hình ảnh tốt nên nhiều thương hiệu lớn vẫn chấp nhận và để các chi nhánh khác bù lỗ. Chỉ nhóm có tài chính và thương hiệu kinh doanh đủ mạnh mới có thể "gánh" các mặt bằng tại đây.

Lý giải nguyên nhân nhiều mặt bằng thà bỏ trống vẫn không giảm giá thuê, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc kinh doanh chuyên trang Batdongsan, cho biết việc định giá thường dựa trên giá trị cho thuê phát sinh hàng tháng, hàng năm.

Nếu một năm, mặt bằng trên cho thuê được 10 tỷ đồng thì căn nhà 100 m2 có thể định giá 300 tỷ đồng là bình thường. Nếu giá thuê thấp, giá trị của căn nhà sẽ bị giảm. Do đó, những căn nhà phố trung tâm vẫn tiếp tục tăng giá bất chấp sự phản đối từ phía người thuê và thị trường.

Dù vậy, ông Tuấn cho rằng, ngay cả giá nhà phố vị trí kim cương cũng phải tuân theo quy luật cung - cầu. Thị trường nhà mặt phố đang chịu ảnh hưởng khá mạnh bởi sự thay đổi mô hình kinh doanh khi các nền tảng thương mại điện tử bùng nổ.

Trước đây, các tuyến phố trung tâm thường là nơi tụ tập khách du lịch quốc tế, điểm vui chơi. Nhưng những năm gần đây, khi thói quen tiêu dùng thay đổi, kinh tế vẫn khó khăn, lượng khách du lịch cải thiện không đáng kể, việc chịu chi phí lớn cho một mặt bằng không còn là lựa chọn bắt buộc.

Ngoài ra, phương pháp marketing truyền thống cũng đang được thay thế bằng các hình thức đa dạng hơn theo xu hướng "hữu xạ tự nhiên hương". Vì vậy, doanh nghiệp cũng không nhất thiết phải chọn thuê các mặt bằng trung tâm chỉ với lý do duy trì hình ảnh thương hiệu.

Đồng quan điểm, ông Võ Hồng Thắng, Phó tổng giám đốc DKRA Group, cho rằng doanh nghiệp thuê mặt bằng dù "đại gia" đến đâu cũng phải tính toán bài toán hiệu quả khai thác kinh doanh và giá trị hình ảnh thương hiệu. Doanh thu ít nhất phải hòa vốn hay bù lỗ trong khoản chấp nhận được mới tính toán thuê lâu dài, ngay cả vị trí kim cương cũng sẽ có điểm chạm về giá trần.

"Những mặt bằng ở vị trí đắc địa lúc nào cũng có khách muốn thuê nhưng chỉ thuê khi thương lượng được giá mà họ thấy hợp lý", ông Thắng nói.

Trước đó, theo báo cáo từ Cushman & Wakefield, Việt Nam hiện có 2 tuyến đường lọt top giá thuê đắt đỏ hàng đầu thế giới là Đồng Khởi (xếp thứ 13) với 350 USD mỗi m2 một tháng và Tràng Tiền (xếp thứ 17) với 300 USD mỗi m2 một tháng. Dù không "chát" bằng nhưng những tuyến đường lân cận như Nguyễn Huệ, Ngô Đức Kế, Lê Lợi, Công trường dân chủ... cũng có giá thuê 180-250 USD mỗi m2 một tháng.