Nhiều nhà trong ngõ rao bán ngang mặt phố

Dự tính chuyển gia đình về quê trước Tết, bà Nguyệt (ngụ ở quận Nam Từ Liêm) rao bán căn nhà trong ngõ ở đường Mỹ Đình. Ba tham khảo môi giới về mặt bằng giá khu vực và bất ngờ khi một số căn khoảng 140-150 triệu đồng mỗi m2 hồi đầu năm, giờ tăng lên quanh 200 triệu đồng.

Hy vọng có thể "ăn theo" đà tăng nhiệt của thị trường, cuối tháng 7, bà Nguyệt rao bán nhà rộng gần 45 m2 giá 11 tỷ đồng, tức khoảng 244 triệu đồng một m2. Thời gian đầu, mỗi tuần khoảng 2-3 khách tới xem nhà, nhưng họ không chốt vì chê giá cao. Một số người thương lượng hạ xuống dưới 9 tỷ đồng, nhưng bà Nguyệt không đồng ý vì cho rằng chưa được giá.

Theo ghi nhận của VnExpress, nhiều nhà trong ngõ nhỏ tại quận xa trung tâm Hà Nội, ôtô không vào tận nơi, được rao bán 200-250 triệu đồng một m2, tùy diện tích, đặc điểm khu đất và hiện trạng bàn giao. So với hồi đầu năm, giá này tăng 30-40%, tương đương 9-15 tỷ đồng cho diện tích 40-60 m2. Mức này ngang với giá một số căn nhà mặt phố trong cùng khu vực.

Đơn cử, căn nhà diện tích 35 m2 thuộc phường Vạn Phúc, quận Hà Đông, mặt ngõ rộng chưa tới 2 m, được chào gần 8 tỷ đồng (khoảng 228 triệu đồng một m2). Giá này tăng 2,5 tỷ đồng so với mức rao bán hồi đầu năm. Hay một căn rộng khoảng 30 m2 trong ngõ đường Kim Giang, quận Thanh Xuân được rao gần 7 tỷ đồng, tăng 55% so với năm ngoái. Môi giới bán căn này cho biết chủ nhà tăng giá sau khi sang sửa, đầu tư nội thất.

Ông Nguyễn Tuấn Anh, Giám đốc một sàn giao dịch nhà đất thổ cư phía Tây Hà Nội cho biết nhà trong ngõ là loại hình đặc thù vì mỗi căn có đặc điểm vị trí, chiều rộng ngõ, mặt tiền, diện tích khu đất, hiện trạng xây dựng... khác nhau. Tất cả tiêu chí này đều ảnh hưởng đến giá bán.

Theo ông, mặt bằng giá 200-300 triệu đồng một m2 trước đây thường ghi nhận với nhà mặt phố, ngõ rộng ôtô vào tận cửa... thì nay xuất hiện ở nhiều căn trong ngõ hẹp. "Đây là giá kỳ vọng của người bán sau đà tăng nhiệt của loại hình chung cư và đất đấu giá thời gian qua", ông nhận xét.

Dù rao bán giá cao ngang nhà mặt phố, nhiều căn trong ngõ giao dịch chậm, thậm chí không có thanh khoản. Anh Trần Lâm, một nhà đầu tư chuyên "săn" nhà trong ngõ để xây mới rồi sang nhượng cho biết hiện nhiều căn trong ngõ tại quận Nam Từ Liêm, Thanh Xuân hay Hà Đông được chủ nhà "hét" giá cao, thậm chí vượt 250 triệu đồng một m2, nhưng thanh khoản chậm. Điểm chung của những căn này là nằm sâu trong ngõ hẹp, xây và sử dụng nhiều năm hoặc được chủ nhà cải tạo một phần để dễ bán.

Đơn cử căn nhà 30 m2 tại Kim Giang, quận Thanh Xuân từng được nhà đầu tư này hỏi mua thời điểm quý I, giá khoảng 4,5 tỷ đồng. Nửa năm sau căn này vẫn chưa được giao dịch nhưng giá đã tăng lên gần 7 tỷ đồng, sau khi chủ nhà sửa, đầu tư thêm nội thất.

Ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc Công ty EZ Property cho biết nhà đất trong ngõ hẻm thường là phân khúc được người mua đem lên bàn cân với chung cư mới. Thời gian qua, nhiều dự án chung cư ở vùng ven mở bán trung bình 70-90 triệu đồng một m2, tương đương giỏ hàng 3 phòng ngủ trở lên giá 7-9 tỷ đồng một căn.

Điều này khiến nhà trong ngõ leo thang bởi tâm lý "vừa có đất vừa có tổng diện tích sàn sử dụng lớn hơn". Chưa kể vài tháng gần đây, những phiên đấu giá huyện ven với giá trúng hơn 100 triệu đồng một m2 cũng đẩy tâm lý thị trường nhà đất ở trung tâm dâng cao.

Ngoài người có nhu cầu ở thực, ông Toàn cho rằng phần lớn khách tìm nhà trong ngõ là nhà đầu tư sẵn tiền, muốn mua để cải tạo, xây mới rồi sang nhượng hoặc kinh doanh cho thuê tạo dòng tiền. Thời gian trước, biên độ tăng giá của nhà đất trong hẻm ít biến động mạnh như các phân khúc khác, phù hợp với nhà đầu tư có khẩu vị ổn định, muốn tích sản. Hiện nhiều căn trong ngõ bị đẩy giá rất cao khiến tỷ suất cho thuê sụt giảm, ảnh hưởng đến lợi nhuận kỳ vọng, dẫn đến thanh khoản yếu.

Sau 4 tháng không chốt được giao dịch, bà Nguyệt tự treo biển bán nhà và gửi thêm môi giới khác, song không khả quan hơn. Môi giới cho biết giá căn này cạnh tranh với một số nhà nằm trên mặt đường Mỹ Đình, trong khi vị trí ở ngõ hẹp dưới 2,5 m, dễ ngập nên kém thu hút nhóm khách mua đầu tư.

"Tôi ngỡ nhà được giá như môi giới tư vấn, nhưng nhiều tháng vẫn chưa có giao dịch. Nếu gặp khách thiện chí, tôi sẽ giảm còn 9,5 tỷ đồng", bà Nguyệt cho hay.

Các chuyên gia lưu ý, thị trường bất động sản Hà Nội đã trải qua hơn ba quý tăng giá mạnh và nhà đất trong ngõ không ngoại lệ. Trước khi xuống tiền, người mua cần khảo sát kỹ giá từ nhiều nguồn; thông tin pháp lý như quy hoạch, cấp phép xây dựng, thế chấp ngân hàng. Người mua cũng cần tìm hiểu tiện ích, môi trường sống xung quanh, tránh các rủi ro như nhà chưa sổ đỏ hoặc chung sổ, mua bán giấy tờ viết tay hoặc vi bằng...

Trước tình trạng giá nhà đất ngày càng đắt đỏ, Bộ Xây dựng cho hay sẽ nghiên cứu, đề xuất thí điểm mô hình trung tâm giao dịch bất động sản và giao dịch quyền sử dụng đất do Nhà nước quản lý. Đề xuất này nhằm hạn chế tình trạng sàn giao dịch, môi giới có thể cấu kết gây nhiễu loạn thị trường, giảm bớt rủi ro về giá và pháp lý cho người mua.