Nhiều nhà đầu tư 'mắc kẹt' vốn khi đầu tư nhà phố lẻ bán lại

Bên cạnh những NĐT thắng lớn thì cũng không ít NĐT bị "chôn vốn" thậm chí mất trắng ở loại hình nhà phố lẻ bán lại.

Không thoát được hàng, dòng vốn "mắc kẹt"

Đó là một góc thực tế của thị trường nhà phố tại khu vực ven trung tâm TP HCM. Không ít trường hợp NĐT bỏ tiền tỉ mua lại nhà phố hoặc mua đất xây nhà phố bán hoặc cho thuê nhưng đầu ra không được như dự kiến. Thậm chí, NĐT chấp nhận bán huề vốn, bán lỗ để thu dòng tiền.

Cuối năm 2017, anh Vũ Thái Bình (ngụ Q.2) mua 2 căn nhà cấp 4 gần nhau (đã cũ) tại P.Trường Thạnh (Q.9, TP.HCM) với giá 2,2 tỷ đồng/2 căn. Sau khi sửa chữa, nâng cấp thành căn nhà có kết cấu 1 trệt 1 lầu anh Bình rao bán với giá 1,8 tỷ đồng mỗi căn. Tuy nhiên, từ thời điểm đó đến nay anh chỉ mới giao dịch được 1 căn. Theo anh Bình, khách tới xem nhà khá nhiều nhưng không mua. Một số thì chê thiết kế căn nhà không ưng ý, số khác thì chê đường vô chưa trải nhựa…"Hiện giá nhà đất tại khu vực đã tăng so với thời điểm mua vào nhưng tôi không dám tăng giá bán ngôi nhà vì sợ không ra được hàng", anh Bình giãi bày.

Lâm vào tình cảnh tương tự, anh Vũ Văn Hạnh (ngụ Q.12) đang sở hữu 2 căn nhà phố mới xây sẵn tại xã Tân Thới Nhì, huyện Hóc Môn. Mặc dù đã rao bán 5 tháng nay nhưng nhà của anh Bình vẫn chưa có khách chốt. Được biết, do 2 căn nhà chung sổ nên khách đến xem khá e dè, ngoài ra vị trí căn nhà xa khu dân cư hiện hữu cũng là lý do khiến việc ra hàng không thuận lợi. Anh Hạnh tỏ ra lo lắng, nếu thời gian ra hàng kéo dài, anh tiếp tục phải trả lãi ngân hàng hàng tháng vay xây nhà, chưa kể, dòng vốn bị chôn lại, tuột mất chi phí cơ hội phát sinh.

Nhiều trường hợp NĐT rao bán nhà phố thời gian dài nhưng không có khách hỏi mua nên chuyển sang hình thức cho thuê, đợi thời điểm. Những trường hợp này không phổ biến bởi nguồn thu từ cho thuê đem lại không đáng kể cho NĐT, đặc biệt các căn nhà phố tọa lạc ở khu vực ven trung tâm. Tuy nhiên, đây cũng là cách NĐT "lấp chỗ trống" trước việc đầu ra của căn nhà đang gặp khó khăn.

Theo ghi nhận thị trường, đa số những căn nhà phố khó bán hoặc không bán được rơi vào các căn có vị trí xấu, xa khu dân cư, chung sổ hoặc thiết kế không đẹp. Đáng nói, có hiện tượng một số NĐT đến với phân khúc này theo phong trào, ham lợi trước mắt mà không tìm hiểu kỹ càng về vị trí, tiềm năng khu vực, đối tượng khách mua… từ đó, dẫn đến việc đầu ra gặp khó, thậm chí phải chấp nhận bán lỗ để thu vốn.

Là phân khúc đặc thù nên NĐT cần tìm hiểu kỹ càng

Khác với thị trường nhà phố khu trung tâm, đặc thù của những căn nhà phố khu vực vùng ven đó là đối tượng khách mua không đa dạng. Chủ yếu là dân tỉnh lẻ có dòng vốn khiêm tốn hướng đến nhu cầu ở thực. Do đó, đến với phân khúc này, NĐT cần hiểu rõ đặc điểm của từng khu vực, nhu cầu thị trường và đặc biệt là thời điểm đầu tư.

Trao đổi với chúng tôi, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho rằng, so với phân khúc đất nền thì nhà phố khả năng hấp thụ giới đầu tư thấp hơn nên tốc độ ra hàng sẽ chậm hơn. Ngoài ra, thời gian ra hàng của phân khúc này còn phu thuộc vào nhiều yếu tố như thiết kế, hiện trạng, vị trí, hướng của căn nhà. Do đó, khi NĐT tham gia vào phân khúc này thường phải chọn lựa khá kỹ càng.

Theo ông Châu, đây là loại hình được khá nhiều người có nhu cầu ở thực hướng tới nhưng chính lợi thế này lại tạo ra lực cản riêng cho phân khúc. Đó là hầu hết người mua thực thường hay để ý đến rất nhiều đến các yếu tố như hướng, phong thủy, thiết kế, giá bán… nên việc quyết định mua thường không dễ dàng và nhanh chóng. Đây cũng là một phần nguyên nhân ảnh hưởng đến tốc độ ra hàng của NĐT, đặc biệt những căn nhà "vướng" một vài yếu tố không thuận lợi như chung sổ, hiện trạng xấu, hạ tầng, tiện ích kém…

Còn ông Nguyễn Trí, một NĐT lâu năm sống tại Q.9 cho hay, để hạn chế rủi ro khi đầu tư vào phân khúc nhà phố xây sẵn bán lại, NĐT cần đặc biệt quan tâm đến 2 yếu tố là pháp lý căn nhà và vị trí tọa lạc. Ông Trí phân tích, khác với NĐT, người ở thực đi mua nhà rất quan tâm đến vị trí tọa lạc của căn nhà, sau nữa là sổ sách, pháp lý. Do đó, những căn nhà chung sổ hoặc tọa lạc ở các khu vực quá xa trung tâm, trường học, tiện ích… thường "mất giá" hoặc có thể khó bán, thậm chí không bán ra được

Ngoài ra, theo ông Trí NĐT cần hạn chế sử dụng đòn bẩy tài chính từ ngân hàng để mua – xây nhà bán lại vì nếu đầu ra không tốt, NĐT có thể sẽ bị thua lỗ hoặc nguy cơ mất trắng. "Theo tôi, xây nhà phố bán hoặc cho thuê chỉ phù hợp với những NĐT trường vốn, dài hơi. Những NĐT lướt sóng hoặc có ý định linh hoạt kênh đầu tư trong thời gian ngắn hạn thì không phù hợp", ông Trí chia sẻ.

Theo ghi nhận thị trường, tại khu vực Q.9, huyện Bình Chánh, Hóc Môn hiện nay khá nhiều căn nhà phố xây sẵn, thậm chí NĐT xây cả dãy 5-10 căn giống hệt nhau rồi rao bán nhưng không ít trường hợp chào bán cả năm nay vẫn chưa có người mua. Từ thực trạng này cho thấy, để chọn bất kì phân khúc đầu tư nào, NĐT cũng cần tính toán kỹ lưỡng, xem xét nhiều yếu tố, khía cạnh khác nhau của thị trường, nhằm tránh tình trạng "mặc cạn" dòng vốn đầu tư.