Nhà đầu tư lướt sóng gặp khó với căn hộ trung cấp

Phân khúc căn hộ trung cấp không còn dễ lướt sóng như thời điểm hai năm trước. Khu vực phía Bắc Hà Nội, Bắc Ninh trở thành hiện tượng đáng chú ý của bất động sản ven đô.

nha dau tu luot song gap kho voi can ho trung cap

Nguồn cung căn hộ trung cấp dồi dào khiến thị trường không còn là cuộc chơi của các nhà đầu tư lướt sóng

Giao dịch chững ở căn hộ trung cấp

Căn hộ trung cấp vẫn là nguồn cung chủ đạo của thị trường bất động sản Hà Nội và TP HCM trong tháng 8. Thị trường sơ cấp ghi nhận mức tăng nhẹ từ 3-5% giữa 2 đợt mở bán do chính sách điều chỉnh giá của chủ đầu tư. Nguồn cung căn hộ trung cấp dồi dào khiến thị trường không còn là cuộc chơi của các nhà đầu tư lướt sóng.

Tại Hà Đông, Nam Từ Liêm - những khu vực dẫn đầu Hà Nội về nguồn cung căn hộ trung cấp, các nhà đầu tư đều “gặp khó” trong việc ra hàng. Theo khảo sát của PV trên Batdongsan.com.vn, một số dự án như Ecolife Capitol House, Bidhomes The Garden Hill, Việt Đức Complex… nhiều nhà đầu tư rao bán cắt lỗ từ 100-200 triệu nhưng vẫn chưa đẩy được hàng. Tình thế đó buộc một số người chuyển hướng sang cho thuê căn hộ.

Tại TP HCM, ở nhiều dự án trung cấp, một số nhà đầu tư đang bán bằng giá mua vào hoặc chỉ hưởng chênh 3-5% so với giá mua nhằm đẩy hàng nhanh. Trong khi đó, sau nhiều đợt bung hàng, chính sách tăng giá đã đẩy giá sơ cấp lên 10-15%. So với gửi tiết kiệm ngân hàng, các nhà đầu tư đã phải chịu lỗ hoặc hòa vốn. Người có nhu cầu thực đang có xu hướng tìm mua sản phẩm của nhà đầu tư do giá rẻ hơn giá chủ đầu tư đưa ra. Đơn cử dự án The Art (quận 9), giá sơ cấp chủ đầu tư chào bán căn 70m2 là 1,6-1,7 tỷ/căn. Cùng diện tích đó, nhiều nhà đầu tư chỉ chào bán 1,5-1,6 tỷ/căn. Him Lam Phú An được nhà đầu tư rao bán 1,8-1,9 tỷ/căn 2 phòng ngủ, trong khi giá giao dịch sơ cấp là 1,9-2 tỷ/căn. Tình trạng này cũng diễn ra tại Sunrise Riverside, Dragon Hill 2...

Trong tháng 8, nguồn cung của phân khúc giá rẻ “lép vế” so với dự án trung cấp. Về dự án mới, Hà Nội có thêm Samsora Premier (Hà Đông), TP HCM có Hà Đô Riverside (quận 12). Bên cạnh đó, nguồn cung mới từ các dự án cũ tiếp tục bung hàng. Theo khảo sát của PV Batdongsan.com.vn, nhà giá rẻ ở TP HCM có thanh khoản cao tại quận 9 và quận 2. Lượng giao dịch tăng khoảng 5% so với tháng 7. Tại Hà Nội, phân khúc giá rẻ cũng ghi nhận lượng giao dịch tăng. Tính đến tháng 8, dự án The K Park đã giao dịch thành công khoảng 300 căn hộ trong tổng số gần 1.000 căn hộ được tung ra thị trường. Bảng hàng của Tokyo Tower hiện cũng chỉ còn khoảng 50% số căn chưa có chủ. Chung cư Samsora dù mới được giới thiệu ra thị trường cách đây nửa tháng đã có gần 200 khách hàng đặt giữ chỗ.

Nguồn cung mới của phân khúc cao cấp ở cả 2 thị trường tập trung chủ yếu ở các dự án cũ. Phân khúc cao cấp vẫn ghi nhận tình trạng giao dịch chững, giá bán trên thị trường sơ cấp tăng chậm, từ 0,5-2% giữa 2 đợt mở bán. Thậm chí có dự án, sau khi giảm trừ chiết khấu, các chính sách ưu đãi, giá còn giảm so với đợt mở bán trước.

Đến thời điểm tháng 8-2017, đất nền Bắc Ninh đã chững giá

Đất nền Bắc Ninh chững giá

Trong tháng 8/2017, tại những điểm nóng của đất nền TP HCM như khu Đông (quận 2, quận 9), khu Tây (Bình Chánh, Hóc Môn) và khu Nam (Nhà Bè), giao dịch và giá bán vẫn chững lại, không có nhiều biến động so với 1,2 tháng trước. Tuy nhiên, giá đất nền TP HCM, đặc biệt là khu Đông được giới chuyên gia nhận định không thể giảm sâu do nhu cầu thực lớn. Khả năng từ nay đến cuối năm, giá có thể sẽ tăng nhẹ.

Cùng với đó, dự thảo thay thế Quyết định 33/2014 của UBND TP HCM về diện tích tối thiểu khi tách thửa khiến nhiều doanh nghiệp và nhà đầu tư quyết định “săn” quỹ đất lớn có diện tích từ 10 - 50 ha. Họ dự định khi dự thảo có hiệu lực chính thức sẽ tách thửa nhằm đón sóng thị trường cuối năm. Các khu vực như P.Trường Thạnh, P.Long Trường, P.Long Thạnh Mỹ, P.Phước Long B, P.Long Phước (Q.9), P.Linh Trung, (Q.Thủ Đức), P.An Phú, P.Thạnh Mỹ Lợi (Q.2) là tâm điểm những cuộc “săn lùng” này.

Tháng 8/2017, đất nền Hoài Đức (Hà Nội) tiếp tục xu hướng tăng giá trong vài tháng trở lại đây. Hiện mặt bằng giá đất đã tăng thêm 25-30% so với thời điểm đầu năm. Đất tại xã Dị Trạch, cách ngã tư Nhổn 1km được rao bán 24-26 triệu/m2, trong khi thời điểm đầu năm, đất ở đây có giá 19-20 triệu/m2.

Đất tại Thượng Thụy, cạnh quốc lộ 32 tăng từ 18-20 triệu/m2 lên 23-25 triệu/m2. Đất trong làng có mức tăng thấp hơn, khoảng 15% (tương đương 2-3 triệu đồng) so với thời điểm cuối năm ngoái, hiện mức rao bán phổ biến từ14-17 triệu/m2.Nguyên nhân tăng giá của đất Hoài Đức là do dự án đường Tây Thăng Long được triển khai và thông tin lên quận của huyện này.

Bắc Ninh đang nổi lên như một hiện tượng của bất động sản ven đô. Nằm ở cửa ngõ phía Bắc thủ đô, đứng đầu cả nước về thu hút vốn FDI, bất động sản Bắc Ninh đang hưởng lợi từ hệ quả của những yếu tố này. Bên cạnh phân khúc đất nền tăng giá, thị trường nơi đây chứng kiến sự xuất hiện của nhiều loại hình bất động sản mới.

Đến thời điểm tháng 8/2017, sau thời gian sốt nóng, đất nền Bắc Ninh đã chững giá. Trước đó, đỉnh của cơn sốt đất nền rơi vào tháng 3, tháng 4 ở một số địa bàn thuộc thành phố như đường Ngọc Hân Công Chúa, Khả Lễ, Bồ Sơn (phường Võ Cường) và K15 (phường Ninh Xá). Dù chững lại, nhưng giá đất nền thời điểm này vẫn cao gấp đôi so với thời điểm đầu năm 2016.

Đất ở mặt tiền đường Ngọc Hân Công Chúa được rao bán từ 70-80 triệu/m2, trong khi đầu năm ngoái, giá chào bán là 30-40 triệu/m2. Đất tại Khả Lễ, Bồ Sơn có mặt tiền đường Bình Than giá rao bán hiện tại là 30-35 triệu/m2, trong khi giá chào bán cách đó một năm là 15-18 triệu/m2. Đất tại K15 (Ninh Xá) được chào bán từ 34-37 triệu/m2, cao gấp đôi giá cũ là 17-19 triệu/m2. Sự tăng trưởng mạnh của cộng đồng người nước ngoài đang sinh sống và làm việc tại các khu công nghiệp khiến xu hướng xây nhà cho người nước ngoài thuê đang nở rộ tại đây.

Bên cạnh sự tăng giá của phân khúc đất nền, cơ cấu sản phẩm nhà ở của Bắc Ninh có sự thay đổi mạnh mẽ. Nếu trước đây chung cư giá rẻ, nhà ở xã hội, nhà thấp tầng là sản phẩm chủ đạo của thị trường thì nay Bắc Ninh đã xuất hiện hàng loạt loại hình bất động sản mới như condotel, chung cư cao cấp, nhà phố thương mại (shop house), khách sạn 5 sao...