Nghịch lý thiếu - thừa trong phát triển nhà ở xã hội tại Hà Nội

Hệ thống luật pháp và cơ chế chính sách hỗ trợ phát triển nhà ở xã hội, nhà tái định cư đã được nghiên cứu, xây dựng, điều chỉnh phù hợp với định hướng, đảm bảo công tác an sinh xã hội của Nhà nước, phục vụ nhu cầu phát triển kinh tế-xã hội của địa phương và phù hợp với từng nhóm đối tượng.

Song nhìn lại bức tranh nhà ở xã hội, nhà tái định cư ở Hà Nội, không khó để thấy được những "nét vẽ" rời rạc, thiếu liền mạch bởi những lý do khách quan và chủ quan mà phần lớn là do thiếu một quy hoạch khả thi, một tầm nhìn chiến lược. Nghịch lý thiếu - thừa Thực tế triển khai trên địa bàn Thủ đô cho thấy đến nay mới chỉ có thị trường nhà ở cho người thu nhập thấp phần nào đáp ứng được nhu cầu, giải quyết được chỗ ở cho một bộ phận công chức, viên chức, người lao động có thu nhập ổn định.

Tại phân khúc này, thị trường ghi nhận đã có những dự án rất "nóng," khách hàng phải bốc thăm chờ may rủi để được mua một căn hộ nhà ở xã hội, như dự án Đại Kim, Khu đô thị mới Sài Đồng và dự án 622 Minh Khai do Công ty cổ phần Đầu tư Phát triển nhà Hà Nội số 5 làm chủ đầu tư và một vài dự án khác ở khu vực các quận nội thành.

Ngược lại, có những dự án nhà ở xã hội quy mô lớn mặc dù sắp hoàn thành và chuẩn bị triển khai nhưng không thu hút được người dân. Nguyên nhân chính là do vị trí chưa phù hợp, hạ tầng xã hội chưa đồng bộ, đặc biệt nguồn vốn vay ưu đãi 30.000 tỷ đồng bị tạm dừng... Đơn cử như dự án nhà ở xã hội Bamboo Garden (huyện Quốc Oai) khoảng 2.500 căn hộ, dự án The Vesta (Phú Lãm, quận Hà Đông) với 1.900 căn hộ, dự án Thanh Lâm-Đại Thịnh 2 (huyện Mê Linh)...

Tại các dự án phục vụ nhóm đối tượng khác, hiệu quả cũng không như mong đợi. Đơn cử như dự án nhà ở cho học sinh, sinh viên tại Khu đô thị Pháp Vân-Tứ Hiệp (quận Hoàng Mai). Qua kiểm tra của Sở Xây dựng Hà Nội, số lượng sinh viên vào ở tại 3 tòa nhà đã hoàn thành chỉ đạt tỷ lệ 30% với khoảng 400 phòng trong khi trước đó, khi triển khai dự án, theo đăng ký của các trường, số lượng sinh viên có nhu cầu muốn vào ở lên tới 15.000 sinh viên. Tương tự, ở phân khúc nhà ở cho công nhân lao động trong các khu công nghiệp, tình trạng ế phòng cũng tương tự. Trong tổng số 24 đơn nguyên với 1.084 phòng, có thể phục vụ gần 10.000 chỗ ở tại dự án thí điểm xã Kim Chung, huyện Đông Anh phục vụ công nhân Khu công nghiệp Bắc Thăng Long, hiện nay vẫn còn trống hơn 3.000 chỗ ở.

Nghịch lý hơn cả là chất lượng nhà ở tái định cư luôn được người dân phản ánh là rất kém, cùng với việc bố trí không phù hợp với điều kiện sinh hoạt, làm việc của người dân bị thu hồi đất đang là một trong nguyên nhân dẫn đến tình trạng ế-thừa ngay cả ở những vị trí đắc địa. Có thể kể đến khu chung cư tái định cư Hoàng Cầu (quận Đống Đa) với 4 tòa nhà cơ bản đã hoàn thiện song số người dân về ở còn khiêm tốn; chung cư tái định cư 20 tầng với gần 150 căn hộ tại phố Tạ Quang Bửu (quận Hai Bà Trưng), sau nhiều năm "đắp chiếu" và đến năm 2015 tái khởi động lại nhưng hiện vẫn chưa được đưa vào sử dụng. Hay tại quận Bắc Từ Liêm, toàn bộ 3 khối nhà CT1 (A-B-C) của Khu tái định cư thành phố giao lưu, bàn giao cho người dân từ năm 2014 nhưng đến nay số lượng người dân đến ở rất ít, trong đó cũng chỉ có khoảng 15% là dân tái định cư.

Một tồn tại nữa trong công tác quản lý, sử dụng quỹ nhà tái định cư là tình trạng nhiều căn hộ đã có quyết định bán nhưng qua nhiều năm người dân không đến ký hợp đồng và nộp tiền mua nhà; hay có hàng trăm căn hộ đã được bố trí cho các chủ đầu tư nhưng chậm giải phóng mặt bằng nên vẫn bỏ trống.

Đáng lo ngại là con số 1.367 căn hộ mặc dù đã có quyết định bán nhà, người dân chưa nộp tiền mua nhà nhưng vẫn được bố trí vào ở hoặc bỏ trống, trong khi nhu cầu về nhà tái định cư phục vụ các dự án trọng điểm trên địa bàn vẫn còn rất thiếu. Hạn chế từ tầm nhìn quy hoạch Khi bàn về phát triển nhà ở xã hội, người ta nhắc đến yếu tố then chốt là nguồn vốn nhưng khi hoàn thành, các dự án nhà ở xã hội còn bộc lộ những bất cập trong quản lý đầu tư và hiệu quả sử dụng. Điều này cũng đúng với cả các dự án nhà ở tái định cư.

Các chuyên gia cho rằng trước khi nói đến bài toán tài chính, điều kiện thiết yếu làm nền tảng để phát triển nhà ở xã hội, nhà tái định cư thực sự hiệu quả là quỹ đất và một tầm nhìn quy hoạch khả thi. Để làm được vấn đề này, trước hết, các đơn vị chức năng của Hà Nội phải khảo sát, điều tra sát nhu cầu thực tế về nhà ở xã hội, nhà tái định cư, cụ thể đối với từng khu vực để phân bổ, bố trí xây dựng phù hợp, tránh tình trạng nhà bán không người mua, nhà chưa bán đã có “gạch xếp hàng." Chẳng hạn, việc Hà Nội đề xuất chuyển đổi mục đích sử dụng 3 hạng mục đầu tư thuộc dự án nhà ở cho học sinh, sinh viên tại Khu đô thị Pháp Vân-Tứ Hiệp mới thấy đây không phải là vấn đề quá phức tạp nhưng là bài học nghiêm túc về tư duy và tầm nhìn cho các cơ quan quản lý khi xây dựng và hoạch định chiến lược phát triển nhà ở đô thị bảo đảm chủ trương đường lối của Đảng và Nhà nước đề ra.

Số tiền vài trăm nghìn đồng/sinh viên/tháng chi phí cho việc lưu trú sinh hoạt ở Hà Nội không phải là con số lớn với bài toán kinh tế của số đông viên chức lao động ngoại tỉnh cho con về Hà Nội học, thậm chí chỉ bằng 50% chi phí so với suất thuê nhà trọ cấp 4 trong ngõ hẻm. Vậy đâu là nguyên nhân khiến mục tiêu dự án không đáp ứng được kỳ vọng ?

Đó là vì các nhà hoạch định chính sách mới chỉ căn cứ theo nhu cầu về số lượng mà chưa quan tâm đến tập quán sinh hoạt của chính đối tượng thụ hưởng. Bộ Xây dựng cho rằng đề xuất chuyển đổi nhà A2, A3, A4 dự án nhà ở sinh viên Pháp Vân-Tứ Hiệp sang nhà ở xã hội là hoàn toàn phù hợp và cần thiết, tránh lãng phí, đặc biệt đáp ứng được nhu cầu bức thiết về nhà ở của xã hội. Song để thu hút người dân về đây ở, Hà Nội cần sớm hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội để đảm bảo tối đa mọi điều kiện ở cho người dân. Điều này cũng là nguyên nhân dẫn đến nhà ở công nhân thừa ngay giữa trung tâm khu công nghiệp.

Ông Mai Đức Chính, Phó Chủ tịch Tổng Liên đoàn lao động Việt Nam cho rằng vấn đề nhà ở, nhà trẻ mẫu giáo và các thiết chế văn hóa là những đòi hỏi thiết thực và cũng là những vấn đề bức xúc của người lao động. Hiện nay, trong rất nhiều khu công nghiệp, tỷ lệ nhà ở xây dựng cho công nhân mới chỉ đạt khoảng 5-10% nhưng vẫn có thể thừa-ế nếu không giải quyết được nhu cầu sinh hoạt khác ngoài chỗ ăn ngủ. Đặc biệt, khi đề cập đến thực trạng nhiều người dân không “mặn mà” với nhà tái định cư, ông Nguyễn Mạnh Hà, nguyên Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng cho rằng Hà Nội cần thực hiện theo Luật Nhà ở, dần dần tiến tới thị trường hóa lĩnh vực tái định cư, đền bù bằng tiền thỏa đáng, có sẵn vị trí mua được nhà phù hợp với điều kiện của người dân. "Hạn chế ở chính sách đền bù giải phóng mặt bằng hiện nay là chất lượng nhà ở tái định cư nhiều nơi còn kém hơn nơi ở cũ, thiếu các công trình hạ tầng xã hội thiết yếu thì không thể thu hút người dân vào ở được," ông Hà nhấn mạnh.

Trong giai đoạn tới, Hà Nội đặt mục tiêu hoàn thành giải phóng mặt bằng khoảng 2.700 dự án, theo đó cần bố trí tái định cư cho hơn 19.000 hộ dân. Điều này cho thấy nhu cầu về quỹ nhà ở này vẫn còn rất lớn, Hà Nội cần có những biện pháp khắc phục hiệu quả tránh tình trạng bỏ trống và quản lý lỏng lẻo, gây lãng phí lớn. Cần khẳng định rằng, sau yếu tố vốn đầu tư, thì điều kiện thiết yếu làm nền tảng để những dự án nhà ở xã hội, nhà tái định cư hiệu quả là phải giải quyết được bài toán cân bằng lợi ích và nhu cầu của các bên: Nhà nước, chủ đầu tư và người dân. Có như vậy, Hà Nội mới hết cảnh các dự án nhà ở xã hội, nhà tái định cư “bán không người mua, phân không người nhận, cho thuê không người ở”.

Diễn đàn Đầu tư Việt Nam 2025 (Vietnam Investment Forum 2025) với chủ đề “Khai thông & Bứt phá” do trang TTĐT tổng hợp VietnamBiz, Việt Nam Mới tổ chức sẽ diễn ra vào ngày 8/11/2024 tại GEM CENTER, TP HCM.

Sự kiện quy tụ giới chuyên gia cao cấp trong lĩnh vực đầu tư, tài chính là các nhà làm chính sách, CEO, CFO, CIO các ngân hàng, công ty chứng khoán, quỹ đầu tư, công ty bất động sản, các hãng xếp hạng, công ty cung cấp dữ liệu và hàng trăm nhà đầu tư có kinh nghiệm lâu năm trên thị trường chứng khoán và bất động sản.

Diễn đàn hứa hẹn mang lại không gian để các chuyên gia bàn luận về các xu hướng đầu tư mới, các góc nhìn chiến lược, mở ra nhiều ý tưởng đầu tư phù hợp cho giai đoạn mới. Đồng thời tạo cơ hội gặp gỡ, kết nối giữa nhà đầu tư và các đối tác tiềm năng trên thị trường.

Thông tin chi tiết chương trình: https://event.vietnambiz.vn/