Lưỡng lự mua nhà trong bối cảnh thắt chặt tiền tệ

Chị Xuân (28 tuổi, tại Nam Từ Liêm, Hà Nội) vừa mới kết hôn, hiện đang làm giảng viên Đại học. Dù được bố mẹ hai bên hỗ trợ một khoản, cộng với khoản tích cóp nhưng chị cho biết, cả hai vợ chồng đã lưỡng lự suốt ngày trong việc vay thêm ngân hàng để mua nhà.

“Tôi nghe nói vay ngân hàng mua nhà bây giờ không dễ vì nhiều bên đã hết hạn mức, bắt buộc phải chờ. Vợ chồng tôi có tìm hiểu thì thấy lãi suất cho vay đang có xu hướng tăng lên. Sẽ rất áp lực nếu vay bank để mua một căn hộ có giá 3 - 4 tỷ đồng vào lúc này vì thu nhập của vợ chồng tôi cũng chỉ ở mức bình thường.

Đây là lý do chúng tôi quyết định vẫn ở thuê và dùng toàn bộ số tiền hiện có đem đi gửi ngân hàng hoặc đầu tư, chuyện mua nhà để tính sau. Hy vọng đây sẽ là một quyết định đúng đắn”, chị Xuân tâm sự.

Thực tế, dữ liệu thị trường bất động sản 7 tháng đầu năm 2022 của Batdongsan.com.vn cho thấy, mức độ quan tâm bất động sản bán trên toàn quốc giảm 4%, trong khi lượng quan tâm đến bất động sản cho thuê tăng 26% so với cùng kỳ năm trước.

Còn theo thống kê của DKRA Vietnam, sức cầu chung toàn thị trường căn hộ chung cư tại TP HCM và vùng phụ cận trong tháng 7 tiếp tục ở mức thấp. Mặt bằng giá căn hộ sơ cấp và thứ cấp không có nhiều biến động với thanh khoản thị trường ở mức thấp, ảnh hưởng từ động thái tăng cường kiểm soát tín dụng cũng như tâm lý e ngại trước những diễn biến vĩ mô thời gian tới.

Riêng tại TP HCM, thống kê của đơn vị này cho thấy, tỷ lệ hấp thụ chung các dự án căn hộ mới ở mức thấp nhất từ đầu năm đến nay, dao động phổ biến chỉ khoảng 40 - 60% giỏ hàng mở bán trong tháng.

Giá bán sơ cấp các giai đoạn tiếp theo không có nhiều biến động, tuy nhiên giá cũng như thanh khoản thứ cấp tiếp nối đà giảm từ nửa cuối quý II/2022, phần lớn do việc tắc nghẽn phê duyệt giải ngân hồ sơ vay mua nhà.

“Việc tăng cường kiểm soát tín dụng khiến thanh khoản thị trường sụt giảm, làm hạn chế cơ hội tiếp cận nhà ở của khách hàng, đặc biệt là những người có nhu cầu ở thực. Trong những tháng tiếp theo, dự kiến nguồn cung và lượng tiêu thụ sẽ tăng nhưng không có nhiều đột biến và tập trung chủ yếu tại khu Đông”, chuyên gia DKRA nhận định.

Lãi suất cho vay dự báo tăng mạnh trong khi tín dụng hạn chế

Báo cáo mới đây của Chứng khoán Rồng Việt (VDSC) cho biết, diễn biến điều hành chính sách tiền tệ của Ngân hàng Nhà nước (NHNN) qua các kênh bán ngoại tệ, phát hành tín phiếu và mua kỳ hạn trên thị trường mở cho thấy hàm ý rằng ngân hàng trung ương sẽ kiểm soát chặt chẽ thanh khoản tiền đồng trong hệ thống từ nay đến cuối năm nhằm giảm bớt áp lực lên tỷ giá.

Đồng thời, việc vay tiền từ NHNN sẽ không còn rẻ như trước bởi những ngân hàng bị thiếu hụt về thanh khoản buộc phải đấu thầu để vay với mức chi phí cao hơn. 

Ngoài ra, trong tháng 7/2022, với việc NHNN tuyên bố giữ mục tiêu tăng trưởng tín dụng cả năm 2022 ở mức 14% trong khi tăng trưởng tín dụng đến 26/7 đã là 9,4% đồng nghĩa với định hướng thắt chặt chính sách tiền tệ cho dù NHNN chưa có động thái nâng lãi suất điều hành. VDSC cho rằng, việc tăng lãi suất điều hành có thể diễn ra đầu năm 2023 với mức tăng khoảng 0,5 điểm %.

Trong báo cáo vừa phát hành, CTCP Chứng khoán VNDirect nhận định, nhu cầu mua nhà của người dân có thể gặp nhiều thách thức hơn do chịu ảnh hưởng bởi lạm phát chi phí đẩy, lãi suất gia tăng và tín dụng hạn chế.

Theo quan sát của nhóm phân tích, tính đến cuối tháng 7/2022, lãi vay mua nhà thế chấp của các ngân hàng thương mại có vốn nhà nước và ngân hàng tư nhân tăng lần lượt 7 điểm cơ bản lên 9,2% và 30 - 40 điểm cơ bản lên 9,8%, so với mức cuối năm 2021, sau khi lãi suất huy động tăng trở lại.

Lãi suất vay mua nhà đã tăng trong bối cảnh lãi suất huy động tăng trở lại và dự báo có thể tăng 30 - 50 điểm cơ bản trong nửa cuối nay. Ngoài ra, trong bối cảnh tín dụng hạn chế, lãi suất cho vay thế chấp của các ngân hàng tư nhân dự báo có thể tăng lên 10 - 10,5%/năm vào cuối năm, vẫn thấp hơn so với mức 11 - 11,5%/năm trước đại dịch.

NHNN đã yêu cầu các ngân hàng giám sát chặt chẽ tín dụng vào lĩnh vực bất động sản và hạn chế tín dụng đối với đầu tư bất động sản cao cấp, bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng và đầu cơ bất động sản. Bên cạnh đó, theo Thông tư 22/2019/TT-NHNN có hiệu lực từ năm 2020 yêu cầu các ngân hàng thương mại giảm tỷ lệ tối đa nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng cho vay trung, dài hạn xuống còn 34% từ tháng 10/2021 và 30% từ tháng 10/2022.

Nhiều khả năng NHNN sẽ nâng "trần" tăng trưởng tín dụng cho một số ngân hàng thương mại từ cuối quý III/2022. Tuy nhiên, VNDirect tin rằng, dòng vốn tín dụng sẽ được ưu tiên cho sản xuất và dịch vụ, đặc biệt là các lĩnh vực như công nghiệp, hoạt động xuất nhập khẩu, nông lâm nghiệp, thủy sản. NHNN sẽ kiểm soát cẩn trọng dòng tín dụng vào các lĩnh vực có rủi ro cao như bất động sản, chứng khoán và các dự án BOT.

Tương tự, các chuyên gia thuộc Công ty Chứng khoán Guotai Junan (Việt Nam) cho rằng, thị trường bất động sản đang đối mặt với rủi ro khi việc thắt chặt tiền tệ bắt đầu diễn ra. Tâm lý không tốt từ nhà đầu tư sẽ dẫn đến nhu cầu nhà ở thấp và một lần nữa gây áp lực lên điều kiện tài chính của các chủ đầu tư.

Trong bối cảnh NHNN tuyên bố hạn chế giải ngân vốn vào thị trường bất động sản và hệ thống ngân hàng đã đạt giới hạn room tín dụng dẫn tới nhiều người sẽ khó vay tiền mua nhà dài hạn. Lãi suất cao hơn cũng sẽ ảnh hưởng đến các nhà đầu cơ, họ không thể bán nhà khi không có dòng tiền mua mới và thanh khoản. Nhóm phân tích nhận thấy, áp lực từ lạm phát, chính sách của Fed và tỷ giá hối đoái lên lãi suất sẽ khiến lãi suất cho vay tăng cao từ nay đến cuối năm và năm 2023.