Chuyên gia: Bằng một cách gián tiếp nào đó, ngân hàng vẫn bơm vốn cho bất động sản

Room tín dụng đang là vấn đề được dư luận quan tâm, trong khi Ngân hàng Nhà nước (NHNN) vẫn chưa có động thái mới.

Nhìn trong bối cảnh hiện nay, theo nhận định của Chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển tại Hội thảo "Chiến lược huy động vốn của doanh nghiệp trong hoàn cảnh mới", nền kinh tế Việt Nam đang có xu thế phát triển từ thâm dụng vốn, tức là đòi hỏi phải tăng trưởng tín dụng mới tăng trưởng được kinh tế.

Theo số liệu của vị chuyên gia này, vốn đầu tư 6 tháng đầu năm 2022 tăng 9,6% so với cùng kỳ năm ngoái; nợ trên vốn của doanh nghiệp ở mức cao 1,5; tăng trưởng tín dụng tăng nhanh hơn GDP trong 5 năm gần đây.

Nợ nước ngoài tăng mạnh dù vẫn trong tầm kiểm soát nhưng là điều đáng quan tâm. Nợ công của Chính phủ ổn định nhưng nợ nước ngoài của doanh nghiệp tăng và nếu như không kiểm soát được khoản nợ này thì sẽ rất nguy hiểm. Ông Hiển dẫn số liệu thống kê từ 40 doanh nghiệp lớn niêm yết thuộc 4 lĩnh vực cho thấy, các công ty có xu hướng thâm dụng vốn trở lại từ năm 2018 – 2022.

Trong đó, ngành đáng lo ngại nhất là bất động sản và xây dựng (chủ yếu là bất động sản) khi ngành này vay nợ rất lớn. Tỷ lệ tổng vốn trên doanh thu lên tới hơn 700% trong 6 tháng đầu năm 2022, chứng tỏ vòng quay vốn của các doanh nghiệp trong lĩnh vực này rất chậm.

Nói về nguồn vốn huy động năm 2022, TS. Đinh Thế Hiển cho biết, chỉ có nguồn vốn FDI là điểm sáng. Còn lại ba nguồn khác là tín dụng ngân hàng, trái phiếu, cổ phiếu đều khó khăn. Qua tiếp xúc với các doanh nghiệp cho thấy 80% gặp khó khăn về vốn, chỉ có 20% chủ động được.

Trong bối cảnh hiện nay, vị này cho rằng, cần có giải pháp huy động vốn bền vững. Nếu nới room tiếp thì có hai vấn đề đặt ra. Thứ nhất, nếu nới room có ảnh hưởng đến chính sách kinh tế tài chính của Chính phủ trong vấn đề vĩ mô hay không ở đây không phải là lạm phát (chỉ là hệ quả), mà là thâm dụng vốn. Thứ hai, một mặt giữ nguyên mục tiêu tín dụng tương ứng với phát triển kinh tế, một mặt là vì áp lực trên thị trường bất động sản buộc phải nới room để cứu.

Nhìn lại những năm 2008 – 2012 và bằng thông tin từ năm 2020 đến nay, chuyên gia đặt vấn đề, cơ chế huy động vốn của ngành bất động sản thuận lợi hơn các ngành khác, lẽ ra không thiếu vốn, nhưng tại sao lại thiếu?

Chuyên gia phân tích, doanh nghiệp bất động sản có nhiều kiểu huy động vốn. Ví dụ khi lập một dự án, doanh nghiệp có thể được ngân hàng cho vay khoảng 20%. Khi dự án đủ điều kiện mở bán, ngân hàng cho nhà đầu tư cá nhân vay tới 70 - 80% giá trị sản phẩm. Ngoài ra, công ty bất động sản được phát hành trái phiếu, ngân hàng cũng mua; công ty vật liệu xây dựng cho chủ đầu tư nợ bình quân 1,5 - 2 năm, ngân hàng cũng cho công ty vật liệu xây dựng vay,…

Bên cạnh đó, bản thân các công ty bất động sản, vốn cổ phần cũng được ngân hàng cho vay. Mới đây cũng có đề xuất hàng không cho doanh nghiệp vay để mua vốn cổ phần nhằm mục đích kiểm soát rủi ro. Bởi nếu cứ như vậy, cuối cùng vốn của một doanh nghiệp bất động sản toàn bộ đều là ngân hàng cho vay.

Bất động sản lẽ ra không thiếu vốn?

TS. Đinh Thế Hiển cho rằng, cơ chế huy động vốn của doanh nghiệp bất động sản đang rất thuận lợi vì Việt Nam cho phép bán nhà hình thành trong tương lai.

Trong 7 tháng đầu năm 2022, mặc dù NHNN đang hạn chế tín dụng vào ngành này nhưng ngành này vẫn nhận được nhiều vốn thông qua trái phiếu doanh nghiệp. Số liệu thống kê cho thấy, trái phiếu doanh nghiệp phát hành riêng lẻ trong 7 tháng năm 2022 đạt hơn 280.000 tỷ đồng thì doanh nghiệp bất động sản xây dựng chiếm 43%, còn lại là ngân hàng. Trong đó, ngân hàng là bên mua khối lượng trái phiếu lớn nhất, sau đó là công ty chứng khoán.

Bằng một cách gián tiếp nào đó, ngân hàng vẫn bơm vốn cho bất động sản. Nếu được tiếp vốn đầy đủ mà bất động sản vẫn thiếu vốn thì giải pháp đặt ra cho ngành này không phải là tiếp tục đổ vốn vào. Thay vào đó, làm sao để dòng vốn vào lĩnh vực này đúng tính chất hơn, ổn định hơn, theo ông Hiển.

“Với mô hình kinh doanh hiện nay, các ngân hàng thương mại càng tăng tín dụng cho công ty bất động sản sẽ càng tăng thâm dụng vốn. Hiện nay, tín dụng ngân hàng chiếm 70% giá trị vốn bất động sản, thời hạn thu hồi bình quân là 10 năm. Do vậy về lâu dài, điều này sẽ gây bất ổn.

Trong khi đó, khoảng hơn 70% nhà đầu tư là lướt sóng. Bất động sản khai thác (mua để cho thuê) chiếm tỷ lệ nhỏ và chủ yếu chờ tăng giá để bán. Do vậy, khi giá chững lại thì thanh khoản giảm mạnh, dòng tiền trở về ngân hàng sẽ bị kẹt. Kéo theo đó, ngân hàng sẽ thiếu tiền để cho vay. Tình trạng này đã xuất hiện hơn 10 năm trước và bây giờ xuất hiện trở lại”, vị này cho hay.

Giả sử trong điều kiện thuận lợi (2015 - 2021), ông Hiển cho rằng, giá bất động sản tăng liên tục khiến tín dụng tăng theo. Do đó, công ty bất động sản đòi hỏi nhu cầu vốn lớn hơn mức tín dụng ngân hàng có thể cung cấp, dẫn đến tình trạng các ngân hàng thương mại cần xin tăng tỷ lệ tín dụng (tăng room) để đáp ứng.

Mặc dù vốn tín dụng vào bất động sản tuy chỉ chiếm 10% (không kể trái phiếu) tổng nợ của các ngân hàng, nhưng chu kỳ thu hồi bình quân 10 năm, cao gấp 4 lần các ngành sản xuất kinh doanh nên thực chất nó có tác động gấp 3 - 4 lần so với các ngành khác cùng khoản vay.

Do đó, theo vị chuyên gia này, cần giảm nhu cầu vốn tín dụng ngân hàng bằng cách cho vay theo tỷ lệ giảm dần các phân khúc không ưu tiên. Ngoài ra, các doanh nghiệp bất động sản cần tăng vốn cổ phần để tăng nguồn lực, việc phát hành trái phiếu sẽ tăng áp lực trả nợ,…

Diễn đàn Đầu tư Việt Nam 2025 (Vietnam Investment Forum 2025) với chủ đề “Khai thông & Bứt phá” do trang TTĐT tổng hợp VietnamBiz, Việt Nam Mới tổ chức sẽ diễn ra vào ngày 8/11/2024 tại GEM CENTER, TP HCM.

Sự kiện quy tụ giới chuyên gia cao cấp trong lĩnh vực đầu tư, tài chính là các nhà làm chính sách, CEO, CFO, CIO các ngân hàng, công ty chứng khoán, quỹ đầu tư, công ty bất động sản, các hãng xếp hạng, công ty cung cấp dữ liệu và hàng trăm nhà đầu tư có kinh nghiệm lâu năm trên thị trường chứng khoán và bất động sản.

Diễn đàn hứa hẹn mang lại không gian để các chuyên gia bàn luận về các xu hướng đầu tư mới, các góc nhìn chiến lược, mở ra nhiều ý tưởng đầu tư phù hợp cho giai đoạn mới. Đồng thời tạo cơ hội gặp gỡ, kết nối giữa nhà đầu tư và các đối tác tiềm năng trên thị trường.

Thông tin chi tiết chương trình: https://event.vietnambiz.vn/