Điểm yếu khiến doanh nghiệp địa ốc buộc phải dựa lưng vào ngân hàng và trái phiếu

Thị trường bất động sản Việt Nam từ trước đến nay phụ thuộc nhiều vào vốn tín dụng ngân hàng và trái phiếu. Tuy nhiên, hiện cả hai nguồn vốn này đang là một bài toán nan giải với các chủ đầu tư bởi các chính sách kiểm soát, quản lý.

Chia sẻ tại Diễn đàn "Chiến lược huy động vốn của doanh nghiệp trong hoàn cảnh mới", ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) cho biết, theo quy định pháp luật về đất đai, để làm một dự án, doanh nghiệp bất động sản (BĐS) phải có vốn chủ sở hữu 15 - 20% tổng vốn đầu tư.

Nếu dự án có quy mô từ 20 ha trở lên thì tỷ lệ vốn chủ sở hữu là 15% và yêu cầu tỷ lệ vốn 20% với dự án có quy mô nhỏ hơn 20 ha. Như vậy, có 80 - 85% nguồn vốn đầu tư dự án bất động sản là từ nguồn vốn huy động. 

Hiện nay, các doanh nghiệp BĐS có một số kênh huy động vốn, đặc biệt là nguồn vốn tín dụng ngân hàng. Các ngân hàng thương mại chính là "bà đỡ" của nền kinh tế, trong đó có thị trường BĐS. Nguồn vốn tín dụng ngân hàng là nguồn vốn mồi quan trọng hàng đầu với các doanh nghiệp BĐS.

Theo ông Châu, nguồn vốn cần thiết nhất với doanh nghiệp sau nguồn vốn chủ sở hữu là nguồn vốn tín dụng, nguồn vốn thứ hai là trái phiếu doanh nghiệp và thứ ba là nguồn vốn thông qua các quỹ đầu tư BĐS.

Tuy nhiên, nguốn vốn qua quỹ BĐS, quỹ tín thác đang là nguồn vốn khiếm khuyết khi hiện nay chỉ có một quỹ duy nhất và đầu tiện tại Việt Nam cho đến thời điểm hiện tại là quỹ của Techcombank, còn được gọi là TCREIT. Nhưng quỹ này cho đến nay vẫn còn rất nhỏ với số vốn là 50 tỷ đồng.

"Thị trường vốn của Việt Nam còn sơ khai. Trong khi phát hành trái phiếu thì tỷ lệ phát hành ra công chúng chỉ chiếm 1% và 99% còn là là phát hành riêng lẻ. Do đó, thị trường trái phiếu còn thiếu minh bạch và thiếu bền vững. 

Hiện nay, Luật Chứng khoán đã cho phép thành lập quỹ đầu tư BĐS. Nhưng quỹ đầu tư BĐS hiện nay là một "quỹ lai", tức là vừa cho phép đầu tư, vừa cho phép tín thác BĐS. Trong khi thế giới tách biệt hai loại quỹ này. Do đó, thị trường vốn vẫn gặp yếu kém khi thiếu dòng vốn từ các quỹ đầu tư, nếu có quỹ này sẽ chia sẻ cho các ngân hàng rất lớn", ông Châu cho hay.

Với vốn FDI, theo thống kê 7 tháng đầu năm 2022, vốn FDI sụt giảm hơn 10% so với cùng kỳ. Trong đó, bất động sản được nâng từ hạng 3 lên hạng 2 về thu hút vốn ngoại. Dòng vốn này chủ yếu chảy vào BĐS công nghiệp và một số dự án khu đô thị lớn ở khu vực phía Bắc.

Vị này cho rằng, nguồn vốn FDI vào bất động sản thời gian qua vẫn tốt nhưng nguồn vốn kiều hối lại sụt giảm tới 13%. Trong khi đó, nguồn kiều hối về Việt Nam thường dành khoảng 20% đầu tư vào BĐS. 

Một kênh huy động vốn quan trọng khác với doanh nghiệp BĐS theo Chủ tịch HoREA là nguồn vốn huy động từ khách hàng. Nhưng nguồn vốn này lại cần vốn tín dụng trước để đầu tư dự án. Hiện nay, không có một ngân hàng thương mại nào cho phép vay để mua đất mà chỉ được vay đề phát triển dự án sau khi có quỹ đất.

"Do đó, vốn tín dụng ngân hàng là cực kỳ quan trọng để doanh nghiệp BĐS có đủ nguồn vốn hoạt động. Nếu vốn tín dụng ngân hàng tắc sẽ ảnh hưởng mạnh mẽ đến doanh nghiệp", vị này nói.

Theo ông Châu, các doanh nghiệp BĐS đang rất khó khăn trong việc tiếp cận vốn tín dụng. Riêng các chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội từ năm 2015 đến nay không được vay vốn. Bởi Điều 33, Nghị định 100/2015 quy định rõ, từ 2015 đến 2020 ngân hàng chính sách xã hội không được cho chủ đầu tư vay để thực hiện dự án nhà ở xã hội. Trong khi đó, khi doanh nghiệp đi vay tại một số các ngân hàng thương mại cũng chỉ được vay với lãi suất thấp nhất 9%/năm do BĐS không nằm trong các lĩnh vực được ưu tiên vay với lãi suất thấp. 

"Chúng tôi kiến nghị ngân hàng thương mại giảm lãi suất là có lý do. Bởi vì các ngân hàng lãi nhiều trong khi doanh nghiệp còn khó khăn", ông Châu cho hay.

Với Thông tư 03 của NHNN mới ban hành có hai điểm đáng chú ý, đó là không hạ chuẩn cho vay và không nới lỏng điều kiện vay. Điều này đồng nghĩa với việc các doanh nghiệp không đáp ứng được điều kiện, sẽ không tiếp cận được tín dụng ngân hàng. Ngoài ra, Thông tư 39 sửa đổi dự kiến cũng siết chặt hơn đối với cho vay kinh doanh BĐS.

Chia sẻ tại Toạ đàm “Phát triển nguồn vốn cho bất động sản: Dư địa và gợi ý các giải pháp bền vững”, diễn ra mới đây, TS. Cấn Văn Lực, Kinh tế trưởng Ngân hàng BIDV, Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính - Tài chính Tiền tệ Quốc gia nhận định, nhiều kênh dẫn vốn vào thị trường BĐS như tín dụng, trái phiếu, thị trường cổ phiếu đều đang bị tắc nghẽn. 

Cụ thể, nguồn vốn tín dụng gặp khó khi Ngân hàng Nhà nước (NHNN) vẫn chưa có tín hiệu sẽ nới room tăng trưởng tín dụng, thị trường trái phiếu chững lại, thị trường cổ phiếu có bước sụt giảm mạnh trong những tháng qua.

Tuy nhiên, khi các kênh dẫn vốn cho BĐS trong nước đang gặp khó khăn thì đây lại là cơ hội cho các quỹ đầu tư nước ngoài. Chính các quỹ cũng nhận định rằng, đây chính là cơ hội vàng để họ giải ngân vào bất động sản Việt Nam, ông Lực cho biết. "Vấn đề là các doanh nghiệp có tiếp cận được với nguồn vốn từ các quỹ này hay không?", vị này nói.