Luật Đất đai (sửa đổi) lấy người dân làm gốc, đề cao cơ chế thị trường

Sau khi được tiếp thu, chỉnh lý, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) trình Quốc hội tại Kỳ họp bất thường lần thứ 5 gồm 16 chương, 260 điều, bỏ 5 điều, sửa đổi, bổ sung tại 250 điều so với dự thảo Luật trình Quốc hội tại Kỳ họp thứ 6.

Tại phiên bế mạc kỳ họp bất thường sáng 18/1, đại biểu Quốc hội sẽ biểu quyết thông qua dự luật này.

Theo các chuyên gia của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), trong lần sửa luật này, rất nhiều điều khoản được điều chỉnh theo hướng bảo vệ lợi ích tối đa cho người dân. Theo đó, những người sở hữu đất đai thuộc diện phải thu hồi, sẽ được hưởng mức giá đền bù sát với giá giao dịch trên thị trường. Điều này nhằm đảm bảo người dân sẽ không bị thiệt. Đây được coi là sự ghi nhận của Nhà nước đối với người dân có đóng góp cho lợi ích chung của địa phương, khu vực và đất nước. Trong mọi trường hợp đều được đảm bảo quyền lợi, lợi ích hợp pháp.

Liên quan đến việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nếu như trước đây nhiều người dân phải vất vả, thậm chí “đi xin” thì trong luật mới, trách nhiệm này thuộc về Nhà nước. Theo đó, Nhà nước phải cấp giấy chứng nhận cho người dân thuộc diện được cấp giấy chứng nhận.

VARS cho rằng, những thay đổi này là đúng đắn và tích cực, góp phần giúp thị trường bất động sản phát triển theo hướng công bằng và ổn định. Bởi trong bất cứ lĩnh vực nào, không chỉ là bất động sản, người dân luôn phải là gốc cho mọi tiền đề phát triển.

Ngoài ra, việc tiếp cận đất đai cũng sẽ được điều chỉnh theo hướng công khai, minh bạch hơn và cơ hội là công bằng và bình đẳng cho tất cả các đối tượng. Thông qua các hình thức đấu giá, đấu thầu, phần thắng sẽ giành cho các doanh nghiệp có kinh nghiệm, năng lực và lịch sử sử dụng đất hiệu quả.

"Cơ chế mới sẽ giảm thiểu tối đa các quan hệ xin – cho. Điều này sẽ góp phần tích cực, tạo ra môi trường cạnh tranh một cách công bằng cho các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Cách làm này sẽ khiến các doanh nghiệp coi bất động sản chỉ đơn thuần là việc sang tay kiếm chênh lệch sẽ không còn đất làm ăn. Các doanh nghiệp "làm thật" sẽ dễ dàng tiếp cận đất đai hơn, chi phí để phát triển dự án từ đó cũng có cơ hội được giảm xuống.

Đây cũng là một yếu tố góp phần tác động khiến giá bất động sản dần tiệm cận với giá trị thực. Để có thể làm được như vậy cần có các quy định rất cụ thể cùng với quy trình thực hiện chặt chẽ. Nếu không e rằng vẫn mang tính hình thức là chủ yếu", chuyên gia đánh giá.

Với phương pháp áp dụng khung giá đất và hệ số điều chỉnh K, theo VARS, quyền “can thiệp, áp đặt” của Nhà nước đối với việc tính tiền sử dụng đất là khá lớn. Theo đó, tùy từng dự án và mức độ và khả năng giải phóng đền bù, Nhà nước hoàn toàn có thể linh hoạt điều chỉnh hệ số K theo hướng thuận lợi.

Tuy nhiên, Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) bỏ quy định khung giá đất của Chính phủ. Các chuyên gia cho rằng, một khi đã bỏ khung giá đất, xác định theo cơ chế thị trường đòi hỏi Nhà nước phải chuẩn bị nguồn ngân sách đủ để đảm bảo công tác giải phóng, đền bù. Điều này vô hình chung sẽ tạo ra một áp lực rất lớn.

"Tuy nhiên, trong dự thảo Luật, Nhà nước vẫn quyết tâm thực hiện nhằm đảm bảo tối đa quyền và lợi ích hợp pháp cho người dân. Điều này thể hiện quyết tâm rất lớn từ phía Chính phủ, nhằm triệt để tạo ra một môi trường thuận lợi để nắn chỉnh thị trường bất động sản theo hướng minh bạch và công bằng. Đây là một điểm hết sức đáng ghi nhận. Tuy nhiên, điều này có gây khó khăn gì cho doanh nghiệp không, tính giá đất sát với giá thị trường có khiến chi phí sử dụng đất đai của doanh nghiệp bị tăng cao, giá bán bất động sản liệu có nguy cơ tiếp tục leo thang hay không cũng là những vấn đề cần hết sức lưu ý", VARS nhận định.

Sau Luật Đất đai (sửa đổi), Luật Thuế về sử dụng đất đai dự kiến sẽ sớm được xem xét, thông quá theo hướng điều tiết các nhóm lợi ích, nhằm đảm bảo tạo ra cơ chế giúp kiểm soát thị trường bất động sản phát triển theo hướng an toàn và minh bạch.

Chuyên gia VARS cho rằng, việc đảm bảo tối đa quyền lợi, lợi ích hợp pháp cho người dân trong việc sử dụng đất đai cũng sẽ gắn liền với việc quy định trách nhiệm một cách chính xác hơn, công bằng hơn. Theo đó, mức thuế áp cho người dân khả năng cao sẽ không được “đánh đồng”, mà sẽ được nghiên cứu, điều chỉnh theo hướng phân mức rõ ràng.

Chẳng hạn, những người dân được hưởng lợi từ các dự án, công trình hạ tầng xã hội do nhà nước triển khai thực hiện như đường giao thông, công viên, trường học… sẽ phải chịu mức thuế cao hơn những người khác. Điều này sẽ giúp đảm bảo sự hài hòa về mặt lợi ích.

Ngoài ra, các giao dịch trong dân cũng sẽ được kiểm soát chặt chẽ hơn nhằm đảm bảo đúng với giá trị thực, tránh việc khai man khiến ngân sách Nhà nước bị thất thu. Trong trường hợp này, giá thị trường sẽ được sử dụng như là “barem” để tham chiếu và kiểm soát.

Ngoài ra, các vấn đề về đánh thuế đối với bất động sản giá trị cao, với người sở hữu nhiều bất động sản…cũng sẽ được xem xét và nghiên cứu nhằm đưa thuế trở thành công cụ hữu ích điều tiết thị trường.

"Dự án Luật Đất đai (sửa đổi) nếu được hoàn thành đạt chất lượng cao nhất sẽ góp phần giải quyết được tối đa các vướng mắc, tồn đọng gây tắc nghẽn cho thị trường bất động sản trong suốt thời gian qua", VARS kỳ vọng.