Long An: Thêm doanh nghiệp biến đất công nghiệp thành đất thương mại

Sở Xây dựng tỉnh Long An cho biết, trên địa bàn tỉnh không có sự án nào tên Dự án Bella Vista. Ảnh: Gia Huy

Kiểm tra là ra sai phạm

Mới đây, Sở Xây dựng tỉnh Long An có Văn bản số 1639/SXD-QHKT gửi UBND tỉnh Long An với nội dung rà soát, kiểm tra, xử lý việc kinh doanh bất động sản trái phép tại các diện tích đất khu công nghiệp được điều chỉnh giảm diện tích quy hoạch.

Văn bản nêu rõ, tại Khu công nghiệp Đức Hòa I - Hạnh Phúc, ngày 4/8/2017, UBND tỉnh có Văn bản số 3450/UBND-KT trình Thủ tướng Chính phủ đề án rà soát các khu công nghiệp trên địa bàn tỉnh Long An.

Ngày 7/12/2018, Thủ tướng Chính phủ ban hành Công văn số 1748/TTg-CN về việc Đề án rà soát, điều chỉnh Quy hoạch các khu công nghiệp trên địa bàn tỉnh Long An đến năm 2020. 

Trong đó, đồng ý điều chỉnh giảm diện tích quy hoạch Khu công nghiệp Đức Hòa I - Hạnh Phúc từ 274,23 ha xuống còn 257,61 ha (giảm 16,62 ha).

Tuy nhiên, hiện tỉnh chưa có quyết định chủ trương đầu tư với dự án này, cũng chưa cấp quyết định phê duyệt đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500. 

Ngoài ra, dự án chưa thực hiện các thủ tục đất đai, xây dựng, môi trường, phòng cháy chữa cháy tại vị trí giảm diện tích đất khu công nghiệp.

Dù vậy, hiện nay, chủ đầu tư dự án này đã tổ chức thực hiện san lấp nền dạng bất động sản phân lô bán nền và xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để chào bán dự án nhà ở.

Tình trạng tương tự cũng xảy ra tại Khu công nghiệp Đức Hòa III - Anh Hồng, nằm trong Khu công nghiệp Đức Hòa III, huyện Đức Hòa. 

Hiện nay, dự án này cũng chưa được tỉnh cấp quyết định chủ trương đầu tư dự án bất động sản, chưa có quyết định phê duyệt đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500, chưa làm thủ tục về đất đai, xây dựng, môi trường, phòng cháy chữa cháy tại dự án.

Nền tảng pháp lý duy nhất của dự án là ngày 4/8/2017, UBND tỉnh có Văn bản số 3450/UBND-KT trình Thủ tướng Chính phủ đề án rà soát các khu công nghiệp trên địa bàn tỉnh Long An, trong đó đề nghị giảm diện tích đất Khu công nghiệp Đức Hòa III - Anh Hồng ừ 55,2416 ha xuống còn 44,8716 ha.

Ngày 7/12/2018, Thủ tướng Chính phủ ban hành Công văn số 1748/TTg-CN về việc Đè án rà soát, điều chỉnh Quy hoạch các khu công nghiệp trên địa bàn tỉnh Long An đến năm 2020. Trong đó đồng ý điều chỉnh giảm diện tích quy hoạch Khu công nghiệp Đức Hòa III - Anh Hồng như UBND tỉnh Long An trình.

Thế nhưng, qua kiểm tra, Sở Xây dựng phát hiện dự án này đã bị doanh nghiệp san nền, làm hạ tầng để chào bán bất động sản.

Trước đó, trong các số báo trước, Báo Đầu tư Bất động sản đã có phản ánh Dự án Bella Vista, nằm trong Khu công nghiệp Đức Hòa III do Công ty cổ phần Bất động sản Hồng Đạt - Long An làm chủ đầu tư và Công ty cổ phần Bất động sản Trần Anh Long An làm đơn vị phát triển cũng biến đất công nghiệp thành đất dự án bất động sản thương mại khi chưa được phép.

Cụ thể, dù năm 2018, Công ty cổ phần Hồng Đạt - Long An mới xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất, nhưng năm 2016, chủ đầu tư đã bán cho khách hàng. 

Theo tìm hiểu của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, hiện nay, dự án này đã bán trên 2.000 sản phẩm đất nền với diện tích 5x20 m ở 4 giai đoạn.

Ngoài ra, theo quảng cáo của Công ty cổ phần Bất động sản Trần Anh Long An, Dự án Bella Vista có diện tích lên tới 70 ha, có bến du thuyền, kênh xuyên tâm dự án.

 Tuy nhiên, theo tìm hiểu thực tế công trình dự án ngày 9/7/2019 của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, hạ tầng nội khu dự án này chưa hoàn thiện, không có bến du thuyền, kênh xuyên tâm thực tế là kênh thoát nước thải của khu công nghiệp, cổng dự án hiện chỉ là thanh barie. 

Ngoài ra, dự án hiện được chủ đầu tư cho khách hàng xây dựng tự do, chiều cao tối đa 11 m, dù chưa có sổ đỏ.

Về vấn đề này, ông Nguyễn Minh Hùng, quyền Giám đốc Sở Xây dựng tỉnh Long An cho biết, UBND tỉnh Long An không có chủ trương đầu tư Dự án Bella Vista, chỉ có chủ trương đầu tư Dự án khu dân cư do Công ty cổ phần Hồng Đạt - Long An làm chủ đầu tư tại Quyết định số 4936/QĐ-UBND ngày 25/11/2016, nay điều chỉnh thành dự án xây dựng khu dân cư, nhà ở công nhân và chuyên gia theo Quyết định số 1843/QD-UBND ngày 29/5/2019.

Đặc biệt, ông Hùng cho biết, Thanh tra Xây dựng đã xử phạt vi phạm hành chính Công ty cổ phần Hồng Đạt - Long An về hành vi xây dựng hạ tầng kỹ thuật không giấy phép xây dựng tại Quyết định số 02/QĐ-XPVPHC ngày 18/3/2019 và đã lập biên bản vi phạm hành chính trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản không đảm bảo điều kiện theo quy định, công khai tên dự án không đúng với tên được duyệt.

“Hiện nay, Sở Xây dựng đã chuyển hồ sơ gửi Sở Tư pháp thẩm định trước khi trình UBND tỉnh ban hành quyết định xử phạt theo quy định”, ông Hùng cho biết.

Nhà ở công nhân chỉ là cái cớ

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, Luật Đất đai và Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành quy định, nếu được Thủ tướng đồng ý chủ trương, chủ đầu tư này phải thực hiện thêm hàng loạt thủ tục, từ xin chấp thuận chủ đầu tư, điều chỉnh quy hoạch phân khu chức năng khu công nghiệp, chuyển mục đích sử dụng đất, phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 dự án nhà ở..., cho đến khi được cấp giấy chứng nhận riêng cho phần diện tích chuyển đổi, thì chủ đầu tư mới được chuyển mục đích sử dụng dự án.

Ông Quỳnh, một chủ doanh nghiệp bất động sản trên địa bàn tỉnh Long An cho rằng, các chủ doanh nghiệp xin chuyển đất công nghiệp sang đất nhà ở cho chuyên gia, nhưng thực tế, đây chỉ là cái cớ để biến công nghiệp thành đất bất động sản thương mại để bán, bởi hầu như không có chuyên gia nào mua đất phân lô bán nền như trên.

“Chỉ cần xác minh các hợp đồng mua bán là biết có ai là chuyên gia hay công nhân khu công nghiệp mua đất nền để xây nhà ở các dự án đó hay không. Tôi bảo đảm hầu như không có”, ông Quỳnh nói.

Còn luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn Luật sư TP.HCM thì cho rằng, trước đây Nhà nước thu hồi đất của người dân theo khung giá hay giá được thẩm định là nhằm để quỹ đất phục vụ lợi ích kinh tế chung của xã hội như dự án khu công nghiệp. 

Sau đó, Nhà nước cho chủ đầu tư thuê đất trả tiền hàng năm (Luật Đất đai 2003) hoặc trả tiền thuê đất một lần (Luật Đất đai 2013) có chế độ sử dụng đất theo dự án khu công nghiệp.

Nếu chủ đầu tư dự án khu công nghiệp giảm diện tích đất xuống thì phải điều chỉnh nội dung dự án khu công nghiệp, thực hiện thủ tục về đất đai là không thuê đất đối với phần diện tích điều chỉnh giảm và bàn giao lại cho Nhà nước để Nhà nước chọn chủ đầu tư mới có khả năng thực hiện mục tiêu quy hoạch đó.

Với quy hoạch khu đất (Nhà nước đã thu hồi của người dân trước đây) không còn sử dụng cho dự án khu công nghiệp nữa, mà điều chỉnh quy hoạch sang đất ở thì UBND tỉnh sẽ tổ chức đấu giá theo quy định Khoản 1, Điều 118, Luật Đất đai 2013, không thể thực hiện thủ tục giao luôn cho chủ đầu tư khu công nghiệp làm luôn chủ đầu tư dự án nhà ở hoặc một doanh nghiệp tự đăng ký dự án là trở thành chủ đầu tư dự án nhà ở.

Với những khu đất chưa được bồi thường cho người dân hoặc là đất mà doanh nghiệp đã nhận chuyển nhượng đất phi nông nghiệp trực tiếp của người dân, nay trên khu đất này mà doanh nghiệp muốn làm dự án nhà ở, thì cũng phải qua thủ tục đấu thầu để chọn chủ đầu tư. 

Nếu doanh nghiệp không trúng thầu là chủ đầu tư, thì doanh nghiệp cũng chỉ là người sử dụng đất được bồi thường giải phóng mặt bằng đối với tài sản trên đất và tiền thuê đất đã trả trước (nếu trả tiền thuê đất một lần).

Việc doanh nghiệp lập dự án sản xuất, thương mại, hạ tầng dịch vụ để được Nhà nước cho thuê đất nhưng lại không thực hiện dự án mà chỉ là cái cớ nhằm được Nhà nước cho thuê đất.

"Doanh nghiệp giữ đất bằng tiền thuê (đặc biệt là chỉ trả tiền thuê đất hàng năm) để chờ điều chỉnh quy hoạch sang đất ở để làm chủ đầu tư luôn dự án nhà ở thương mại là kiểu xí phần dự án nhà ở, chỉ có lợi cho doanh nghiệp chứ không phải cho xã hội.

Đây là khe hở mà các khu đất có nguồn gốc Nhà nước trước đây thu hồi của người dân nhằm phục vụ phát triển kinh tế theo dự án doanh nghiệp đăng ký bị trục lợi. Các dự án đăng ký đó chỉ là hình thức 'ngụy trang' cho mục đích chính của doanh nghiệp là bán nhà ở", luật sư Phượng nhận định.