Làn sóng bán tháo đất nền tỉnh lẻ

Tình trạng bán tháo, bán cắt lỗ đất nền đang diễn ra mạnh tại thị trường các tỉnh Long An, Đồng Nai, Bình Phước, Bình Dương, Bình Thuận, Khánh Hòa... trong khoảng một tháng qua.

Đất nền có hết thời?

Thời điểm này, nhiều nhà đầu tư đất nền vùng ven đang phải đối mặt với áp lực tài chính vì gặp khó trong kinh doanh do dịch bệnh. Họ bắt buộc phải bán tháo, bán gấp bất động sản (BĐS) để thu hồi vốn.

Anh Nguyễn Hoàng Linh (quận 9, TP.HCM) cho biết vừa phải bán nhanh lô đất ở huyện Nhơn Trạch (Đồng Nai) để trả nợ ngân hàng.

“Tôi mua nền đất diện tích 100 m² với giá 1,2 tỉ đồng vào năm 2018. Tiền mua đất hơn một nửa là vay ngân hàng và người thân. Cuối năm 2019, tôi có thể bán được giá 14 triệu đồng/m², lời khoảng 100 triệu đồng” - anh Linh nói.

Thế nhưng cửa hàng của anh bất ngờ gặp khó khăn do dịch COVID-19 khiến áp lực tài chính đè nặng. Anh Linh buộc phải rao bán mảnh đất trên với giá từ cuối năm 2019 là 14 triệu đồng/m². “Vậy mà đến nay vẫn chưa có ai hỏi mua, chắc tôi phải giảm giá thêm” - anh Linh buồn rầu.

Cùng cảnh ngộ, chị Thanh Yến (quận Phú Nhuận) đang bế tắc vì cửa hàng mới mở cuối năm 2019 chưa kịp thu hồi vốn đã phải đóng cửa. Tiền mặt bằng vẫn phải trả, chị Yến buộc phải bán các lô đất nền đầu tư ở tỉnh để có tiền xoay xở.

Vài năm trước chị đầu tư mảnh đất rộng 150 m² ở thị xã Bến Cát, Bình Dương chỉ với 700 triệu đồng. Sau mấy năm chờ thời, nay tình hình khó khăn chị chỉ dám rao giá 750 triệu đồng, thấp hơn giá thị trường xung quanh 30%-50% mới bán được.

“Miếng đất của tôi giá thị trường khoảng 8-10 triệu đồng/m². Nếu không vì bán gấp và do có dịch thì tối thiểu tôi cũng phải bán được 1,2 tỉ đồng. Có điều bây giờ không bán lỗ thì không có khách mua” - chị Yến nói.

Theo khảo sát của chúng tôi, trên các kênh mua bán nhà, đất, thông tin bán đất nền chiếm phần lớn với hàng loạt lời rao có cánh như “bán lỗ hơn 50% giá thị trường”, “bán gấp về quê trốn dịch”, “kinh doanh thua lỗ cần bán gấp”…

Phần lớn tin rao là bán đất nền dạng riêng lẻ và những dự án phân lô, bán nền nhỏ lẻ ở các khu vực xa khu dân cư. Tuy nhiên, cũng có những thông tin rao bán lỗ, giảm giá nhưng thực sự không giảm mà chỉ là vì lô đất có vị trí xấu nên giá rẻ.

Theo dữ liệu trực tuyến của kênh batdongsan.com.vn, nhu cầu tìm kiếm và giao dịch nhà, đất tại các thị trường tỉnh đang có xu hướng giảm mạnh. Mức độ quan tâm tìm mua BĐS tại các tỉnh phía Nam giảm gần 32% so với cùng kỳ năm ngoái. Cụ thể, TP.HCM giảm 24%, Bà Rịa-Vũng Tàu giảm 25%, Bình Dương giảm 14%, Long An giảm gần 30%, Đồng Nai giảm 17%.

Thời điểm này cần thận trọng hơn

Sản phẩm đất nền, đặc biệt là đất riêng lẻ ở khu vực xa trung tâm, ít người sinh sống thì thời điểm này phải bán tháo là rất có thể. Tuy nhiên, đây chưa hẳn là món hời như nhiều người tưởng.

Ông Đỗ Hoàng Dương, Tổng giám đốc Công ty BĐS Gia Gia Phú, cho biết nhiều nhà đầu tư đất nền ở các tỉnh là dạng đầu tư đám đông, ăn theo dự án để chờ sóng. Gặp lúc thị trường ảm đạm vì dịch bệnh, nhà đầu tư ôm đất bị kẹt hàng. Nhất là những người từ đầu đã sập bẫy cò đất thổi giá khi sốt đất, ôm phải hàng giá cao nên càng mắc cạn.

“Những nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính (vay nợ) sẽ phải gồng mình trả nợ hằng tháng. Nếu không trả được, buộc họ phải bán tháo, cắt lỗ. Trong ba tháng tiếp theo, nếu thị trường tiếp tục khó khăn thì việc bán tháo sẽ xuất hiện nhiều hơn nữa” - ông Dương phân tích.

Tuy nhiên, ông Dương khẳng định những nhà đầu tư đất nền có tài chính tốt chắc chắn sẽ không bị ảnh hưởng nhiều. Những đất nền có vị trí, hạ tầng giao thông tốt, nhiều tiện ích, khu dân cư đông đúc vẫn có khả năng sinh lợi.

Một số ý kiến cho rằng đây là thời điểm bắt đáy giá đất nền. Tuy nhiên, các chuyên gia nhận định cơ hội thị trường lúc này nằm trong tay những nhà đầu tư có tiền mặt sẵn, có kinh nghiệm, đầu tư chuyên nghiệp. Còn với những nhà đầu tư nghiệp dư vẫn có thể “sập hầm”, chôn vốn hoặc thua lỗ.

Ông Lưu Tiến Phúc, một nhà đầu tư BĐS chuyên nghiệp, cho rằng thời điểm này nhà đầu tư phải thẩm định giá thật kỹ, so sánh các hoạt động mua bán gần nhất. Sau đó xem xét vị trí, mật độ dân số, tiện ích xung quanh và giá trị khai thác để không bị rơi vào cái bẫy giá rẻ.

“Mua đất nền dự án phải tìm hiểu rõ về chủ đầu tư, đất nền nên có sổ. Nhà đầu tư nên chọn các dự án khu đô thị quy mô có đầu tư các hạ tầng tiện ích như trung tâm thương mại, khu vui chơi, giải trí, trường học, bệnh viện… Dự án có vị trí kết nối với các khu vực trung tâm, đông dân cư…” - ông Phúc tư vấn.