Kìm đà tăng giá nhà: Một mình công cụ thuế chưa đủ

Đầu tháng 3/2022, Bộ Tài chính lấy ý kiến về các chính sách thu thuế bất động sản, bao gồm việc đánh thuế nhà và tài sản nhằm xây dựng đề cương báo cáo rà soát, đánh giá và đề xuất sửa đổi theo chỉ đạo của Chính phủ.

Trong Chiến lược cải cách thuế đến năm 2030 được Phó Thủ tướng Chính Phủ Lê Minh Khái ký phê duyệt hồi tháng 4/2022, Bộ Tài chính được giao tổng kết, đánh giá tổng thể tình hình thực hiện chính sách thuế sử dụng đất phi nông nghiệp. 

Trên cơ sở đó, nghiên cứu hoàn thiện theo hướng tăng mức điều tiết đối với đất và bổ sung thu thuế đối với nhà nhằm khuyến khích sử dụng nhà, đất có hiệu quả, góp phần hạn chế đầu cơ nhà, đất, đảm bảo động viên nguồn thu hợp lý, ổn định cho ngân sách nhà nước, phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội của Việt Nam và thông lệ quốc tế. 

Đề xuất đánh thuế bất động sản đang gây nhiều tranh cãi về tính khả thi và mức độ ảnh hưởng đến người mua.

Theo Chuyên gia kinh tế Huỳnh Phước Nghĩa, nhìn từ góc độ vĩ mô cho đến vận hành, việc đánh thuế rất quan trọng. Đề xuất đánh thuế bất động sản tại Việt Nam chỉ mới đang được bàn, thảo luận và lấy ý kiến.

“Suy cho cùng, hành vi đánh thuế căn nhà thứ hai trở đi nghĩa là chúng ta đang đặt vấn đề theo quan điểm là việc một người sở hữu quá nhiều bất động sản so với nhu cầu, song liệu có khai thác hiệu quả hay không và việc sở hữu này mang lại hiệu quả như thế nào? Việc đặt vấn đề này hoàn toàn liên quan đến khía cạnh kinh tế và sử dụng hiệu quả về tài nguyên, trong đó có sản phẩm bất động sản”, vị này nói.

Cũng theo ông Nghĩa, việc đánh thuế này nhằm phân bổ lại nhu cầu trong bối cảnh tài nguyên đất đai và nhà ở có hạn. Bởi hiện nay có tình trạng người sở hữu bất động sản nhiều nhưng không sử dụng hoặc sử dụng không hiệu quả, gây lãng phí.

“Xét từ căn cứ khoa học lẫn quan sát quốc tế, Việt Nam hoàn toàn có cơ sở để đánh thuế bất động sản thứ hai trở đi. Tuy nhiên, việc này cần phải nghiên cứu rất cẩn trọng, đánh giá trên nhiều khía cạnh và phải có từng bước để triển khai bởi nếu được thông qua sẽ tác động không nhỏ đến cuộc sống của nhiều người,…”, ông Nghĩa nhấn mạnh.

Cũng theo vị chuyên gia này, mỗi quốc gia đều có một quy định về thuế bất động sản khác nhau. Một số nước còn có các loại thuế đánh thẳng vào tài sản bất động sản của người sở hữu.

Ví như ở Anh, thị trường đã trải qua hơn 30 lần khủng hoảng về giá bất động sản, họ có những mức thuế đánh dựa trên giá trị tài sản, từng bậc giá có những mức thuế khác nhau. Thuế còn tính dựa trên quá trình khai thác tài sản đó. Ví dụ như một người càng sở hữu nhiều bất động sản thì sẽ phải chịu thuế lũy tiến từ tài sản thứ hai trở đi.

Hay ở Pháp, nếu một người có một tài sản bất động sản cho thuế thì việc đánh thuế sẽ áp dụng với cả chủ nhà và người đi thuê. Còn Hàn Quốc sẽ chia các loại hình bất động sản ra và người sở hữu sẽ chịu các mức thuế khác nhau. Singapore cũng đánh thuế cao với tài sản thứ 2 và lũy tiến tăng dần với các tài sản tiếp theo,… 

“Hiện nay, sau khi người mua sở hữu xong một bất động sản gần như không phải đóng thêm một loại thuế nào khác liên quan đến quá trình khai thác, vận hành. Đây là một khác biệt rất lớn giữa Việt Nam và thế giới. Tôi cho rằng, đã đến lúc Việt Nam cần thích ứng với xu hướng chung của quốc tế”, ông Nghĩa nói.

Chưa chắc làm giảm giá nhà

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực phía Nam cho biết, Việt Nam hiện không có quá nhiều loại thuế áp riêng cho giao dịch bất động sản. Bên cạnh thuế GTGT, trong mua bán chuyển nhượng nhà đất còn chịu thêm các khoản thuế chuyển nhượng là 2%, thuế trước bạ 0,5% và đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp áp dụng mức thuế suất 0,03%. Ngoài ra trong quá trình mua bán chuyển nhượng còn có thêm một số loại thuế phí khác phát sinh như thuế thẩm định bất động sản.

Nếu so sánh với các quốc giá khác trên thế giới, vị này cho biết, người mua bất động sản tại Việt Nam gần như không tốn thêm khoản nào cho việc vận hành và khai thác giá trị tài sản sau khi chuyển nhượng.

Ông Tuấn cho rằng, câu chuyện tăng giá bất động sản nguồn gốc không phải do Việt Nam không đánh thuế. Do đó, đây không phải là yếu tố tiên quyết để giải quyết vấn đề này. Việc đánh thuế bất động sản trong ngắn hạn sẽ làm giảm tình trạng đầu cơ. Nhưng trong dài hạn, giá bất động sản sẽ lại tăng và tình trạng lệch pha cung cầu ngày càng lớn. Hệ lụy lớn hơn có thể xảy ra là khiến thị trường đóng băng.

“Việc đánh thuế bất động sản không thể áp dụng ngay bởi có thể sẽ gây bất ổn cho thị trường. Và phương án đánh thuế như thế nào cũng cần phải nghiên cứu kỹ. Có thể không đánh thế căn nhà thứ 2, thứ 3 mà dựa trên giá trị tài sản giống như một số nước trên thế giới. 

Bên cạnh đó, hiện có không ít người lo ngại việc thuế chồng thuế. Vì vậy, khi áp dụng việc đánh thuế căn nhà thứ hai hoặc đánh thuế trên tài sản, Nhà nước phải cân nhắc hết sức cẩn thận. Song song với đó, nên chăng giảm thuế sử dụng đất trước hay không, hoặc giảm bớt các loại thuế khác để làm cân bằng hay không và nên đánh thuế ở phân khúc nào,…?”, ông Tuấn nhận định.

Đồng quan điểm, ông Nghĩa cho rằng, việc chặn đà tăng giá nhà ở không chỉ được giải quyết bằng việc đánh thuế mà phải bắt nguồn từ việc điều tiết cung – cầu trên thị trường bất động sản. Căn cơ nhất vẫn là bài toán nguồn cung và giải quyết các chính sách liên quan đến nguồn cung. Còn nếu vấn đề này không được giải quyết thì các biện pháp tài chính cũng chỉ tác động đến một vài nhóm nào đó trong quá trình vận hành. 

“Cần xem xét lại tính minh bạch, vai trò đánh giá hay cơ chế kiểm soát bằng bên thứ ba liên quan đến việc định giá tài sản..., Việt Nam hiện nay rất khó để triển khai đánh thuế ngay. Nhưng nếu chỉ nhìn vào thông tin Chính phủ đưa ra thuế và cho rằng nó tác động ngay đến thị trường thì tôi nghĩ nhận định này chưa thấu đáo. Nếu kỳ vọng thuế có thể giải quyết vấn đề giá bất động sản tăng cao hay loại bỏ được khuyết tật của thị trường bất động sản, tôi cho rằng cũng chưa thấu đáo”, vị chuyên gia này nhấn mạnh.