Kiểm soát tình trạng đầu nậu nấp bóng chủ đất để kinh doanh BĐS qua tách thửa
 |
| Gần đây, TP HCM xuất hiện tình trạng đầu nậu hoặc doanh nghiệp nấp bóng chủ đất để kinh doanh bất động sản thông qua tách thửa đất ở. (Ảnh minh họa: Báo Đấu thầu) |
Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) vừa có văn bản góp ý với Sở Tài nguyên và Môi trường về dự thảo quyết định thay thế Quyết định 33/2014/QĐ-UBND quy định diện tích tối thiểu được tách thửa. Quyết định thay thế sau khi được ban hành sẽ đảm bảo quyền và nhu cầu của chủ đất được tách thửa đối với đất ở, phù hợp với điều kiện thực tiễn.
Trong văn bản mới đây, HoREA đề nghị UBND quận/huyện, phường/xã/thị trấn có biện pháp kiểm soát tình trạng đầu nậu hoặc doanh nghiệp nấp bóng chủ đất để hoạt động kinh doanh bất động sản thông qua tách thửa đất ở và hướng các đầu nậu này thành lập doanh nghiệp để quản lý. Bởi thực tế, hiện tượng này đang tồn tại, thậm chí có cả việc khai thấp giá trị giao dịch để tránh nộp nhiều thuế.
Trong khi đó, khoản 2 điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản quy định: "Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên thì không phải thành lập doanh nghiệp nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật".
Về nội dung dự thảo, Hiệp hội nhất trí với đề xuất của Sở đối với thửa đất ở có diện tích lớn, từ 2.000 m2 trở lên thì chủ đất phải lập dự án đầu tư theo quy định của Luật Nhà ở, nhưng cần đưa nội dung này vào dự thảo.
Quyết định 33 và dự thảo đều có sự phân biệt diện tích tối thiểu sau khi tách thửa đối với thửa đất ở có nhà ở hiện hữu và chưa có nhà ở. Ví dụ, khu vực 1 thì diện tích tối thiểu sau khi tách thửa là 45 m2 hoặc 36 m2 (tùy theo lộ giới) đối với thửa đất ở có nhà ở hiện hữu; 50 m2 đối với thửa đất ở chưa có nhà ở.
HoREA đề nghị không cần phân biệt diện tích thửa đất ở hình thành sau khi tách thửa là thửa đất đã có nhà ở hoặc chưa có nhà ở, mà nên áp dụng một tiêu chuẩn diện tích tối thiểu sau khi tách thửa đất ở. Mục đích nhằm đơn giản hóa thủ tục hành chính, giảm bớt quy trình công tác xét duyệt của cơ quan nhà nước, và chấm dứt được tình trạng người sử dụng đất đối phó bằng cách xây nhà tạm để được tách nhiều thửa đất ở nhỏ hơn như trong thời gian qua.
Đối với khu vực 1, diện tích tối thiểu được đề nghị là 45 m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 3m tại đường phố có lộ giới từ 20m trở lên; đề nghị diện tích tối thiểu là 36 m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 3m tại đường phố có lộ giới dưới 20m, không phân biệt thửa đất có nhà ở hiện hữu hoặc thửa đất chưa có nhà; Đối với khu vực 2, đề nghị diện tích tối thiểu là 50 m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 4m, không phân biệt thửa đất có nhà ở hiện hữu hoặc thửa đất chưa có nhà ở.
Quyết định 33 cũng có điểm bất hợp lý khi tiêu chuẩn tách thửa nằm tại khoản 1 điều 4 là: "1. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân thuộc chuẩn hộ nghèo, hộ cận nghèo thành phố hoặc khi thừa kế thì giải quyết như sau: UBND quận, huyện căn cứ quy hoạch, hạ tầng kỹ thuật đô thị, điều kiện để hợp khối, cảnh quan khu vực và quy chuẩn xây dựng để giải quyết, nhưng diện tích tối thiểu của thửa đất hình thành không nhỏ hơn 25 m2". HoREA cho rằng, nội dung này lẽ ra cần được quy định tại điều 3 thì hợp lý hơn.
Dự thảo cũng có cấu trúc tương tự, do vậy, Hiệp hội đề nghị đưa khoản (1.b) điều 7 về tổ chức thực hiện của dự thảo thành khoản 6 (mới) của điều 5 "Quy định về tách thửa các loại đất" thì hợp lý hơn. Nội dung khoản này là: "6. Tách thửa đất đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân thuộc chuẩn hộ nghèo, hộ cận nghèo hoặc có hoàn cảnh khó khăn: diện tích tối thiểu của thửa đất còn lại và thửa đất mới hình thành sau khi tách thửa không nhỏ hơn 25m2, chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 3m đối với đất ở và không nhỏ hơn 300 m2 đối với đất nông nghiệp".
 | Nhiều lo ngại về dự thảo tách thửa đất Điều kiện hạ tầng tại các quận, huyện rất khác nhau, việc siết hết không cho đất ở thuộc khu dân cư mới tách thửa ... |
 | Đất nội thành TP HCM 45m2 có nhà sẽ được tách thửa Theo thông tin từ Sở Tài nguyên và Môi trường (TN&MT) TP HCM, cơ quan này vừa trình UBND Thành phố dự thảo thay thế ... |
 | Tách thửa 2.000 m2 phải lập dự án: Phân lô, bán nền hết đất sống? Tình trạng phân lô bán nền nhỏ lẻ tràn lan, không đúng quy hoạch, kết nối không đồng bộ... đã tạo sức ép và gánh ... |
Diễn đàn Đầu tư Việt Nam 2026 - Summer Summit
Thời gian: 11/06/2026
Địa điểm: L7 West Lake Hanoi by Lotte Hotels, Ballroom tầng 4, 683 Lạc Long Quân, Tây Hồ, Hà Nội
Vietnam Investment Forum 2026 - Summer Summit quy tụ đại diện cơ quan quản lý, lãnh đạo ngân hàng, công ty chứng khoán, quỹ đầu tư, giám đốc phân tích và các chuyên gia kinh tế độc lập, tập trung vào bức tranh vĩ mô, AI & Big Data và chiến lược tìm kiếm Alpha trong nửa cuối năm 2026.
Ba phiên thảo luận chính:
Phiên thảo luận 1: Vĩ mô 2026 - Việt Nam trước các cú sốc từ bên ngoài và cơ hội từ bên trong
Phiên thảo luận 2: AI & Big Data - Từ lợi thế ra quyết định đến thế hệ sản phẩm đầu tư mới
Phiên thảo luận 3: Cơ hội tìm kiếm Alpha trên thị trường chứng khoán và các kênh tài sản phổ biến
Tìm hiểu chương trình tại VIF 2026 Summer Summit.
Tham gia khảo sát "Dự báo của bạn về nửa cuối năm 2026" để có cơ hội nhận vé mời đặc biệt từ Ban Tổ chức.
