Khung pháp lý cho condotel: Đợi càng lâu càng bất lợi?

Sản phẩm condotel đã phát triển mạnh tại Việt Nam và đóng vai trò quan trọng trong việc tạo dựng cơ sở hạ tầng cho hoạt động du lịch. Song vấn đề pháp lý còn chưa rõ ràng khiến nguồn cung và nguồn cầu giảm, nhà đầu tư e ngại. Giới chuyên gia cho rằng, khung pháp lý cho condotel, càng để lâu càng nhiều hệ lụy.

Cùng với sự phát triển mạnh của du lịch trong những năm gần đây và thời gian tới, condotel sẽ tiếp tục là kênh đầu tư hấp dẫn với nhiều chủ đầu tư và nhà đầu tư thứ cấp. Tuy nhiên, vì pháp luật chưa theo kịp để điều chỉnh, quản lý với loại hình này, nên đang tạo ra những rủi ro cho cả chủ đầu tư và nhà đầu tư thứ cấp.

Trong khi đó, nhiều địa phương cũng tỏ ra lúng túng trong việc ứng xử với các dự án này. Nếu làm nghiêm quy định thì không hấp dẫn nhà đầu tư, nếu chiều lòng nhà đầu tư thì có nguy cơ phải "vượt rào". Do đó, theo nhiều chuyên gia và doanh nghiệp, đã đến lúc cần đưa ra khung pháp lý chính thức với condotel, nếu để lâu dài sẽ gây ra nhiều hệ lụy.

Theo phân tích, đến thời điểm này, quy định chung của pháp luật vẫn không thừa nhận pháp lý của condotel. Lý do chính là quyền sử dụng đất của các dự án du lịch biển kết hợp kinh doanh bất động sản đều là đất thương mại dịch vụ, không phải là đất ở nên không đủ điều kiện để hình thành đơn vị ở để có thể cấp quyền sử dụng đất ở cho cá nhân đối với condotel. Hay nói khác hơn, dù khách hàng có chi ra hàng chục tỷ đồng để ký hợp đồng theo các điều khoản được thống nhất với chủ đầu tư hay doanh nghiệp phân phối cấp 1, thì quyền lợi mà khách hàng nhận được chỉ tương đương với khách du lịch nghỉ dưỡng dài ngày tại chính căn hộ siêu sang ven biển của mình.

Thế nhưng điều này đã không được chủ đầu tư thông báo đầy đủ với khách hàng mà thay vào đó một đội ngũ tiếp thị hùng hậu đã cam kết rằng dự án đều đã có sổ đỏ, có giấy phép xây dựng, đang triển khai xong phần thô… để sau đó khách hàng sẽ xuống tay ký vào hợp đồng hợp tác đầu tư, có thời điểm nộp tiền cụ thể. Điều bất thường nhất là điều kiện bất khả kháng khi hợp đồng vô hiệu lại được đề cập rất chung chung, không rõ trách nhiệm bồi thường thuộc về chủ đầu tư.

Thị trường đã kì vọng đến năm 2019 pháp lý cho sản phẩm condotel sẽ được tháo gỡ nhưng đã đi hết quý I/2019 vẫn chưa có thêm thông tin tích cực nào khác.

Bộ Xây dựng từng cho hay đang nghiên cứu để có những hướng dẫn cụ thể về từng loại hình bất động sản nghỉ dưỡng, trong đó có condotel (căn hộ khách sạn). Đại diện Bộ Xây dựng cũng khẳng định, condotel không phải là loại hình nhà ở mà được quản lý như là một cơ sở lưu trú du lịch, đã được quy định tại Luật Du lịch 2018. Căn cứ vào đó, Bộ Xây dựng sẽ bổ sung thêm các quy định pháp lý một cách chặt chẽ, rõ ràng hơn.

Trước thông tin này, thị trường đã kỳ vọng đến năm 2019 pháp lý cho sản phẩm condotel sẽ được tháo gỡ nhưng đã đi hết quý I/2019 vẫn chưa có thêm thông tin tích cực nào khác. Giới phân tích cho rằng, để phát triển du lịch thành ngành mũi nhọn theo Nghị quyết 08 của Bộ Chính trị, nếu chờ luật thì lâu quá, nên phải có giải pháp trước mắt và lâu dài để ủng hộ condotel phát triển.

Trả lời trên báo chí, TS. Đinh Trọng Thắng, Trưởng ban Chính sách đầu tư (Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương - CIEM) từng nhận định condotel là mô hình đầu tư chia sẻ lợi nhuận và đương nhiên chia sẻ cả rủi ro, khi thị trường khó khăn hay sụp đổ, thì hậu quả cho xã hội sẽ không chỉ thuộc về phía chủ đầu tư và ngân hàng, mà còn liên đới tới hàng nghìn nhà đầu tư thứ cấp và nhiều ngành nghề liên quan khác.

Các nhà phát triển bất động sản lớn nên ngồi lại với nhau để đưa ra những dự đoán chuẩn xác về nhu cầu thị trường, từ đó có sự tính toán phù hợp trong đầu tư. Về phía Nhà nước, ông Thắng cho rằng, cần sớm có khung hành lang pháp lý để thị trường condotel phát triển. Ở nhiều thị trường phát triển trên thế giới không cấm condotel, mà tạo ra khung khổ rõ ràng để tránh hoang mang cho thị trường.

Theo ông Nguyễn Trọng Thức, Quản lý cấp cao, Bộ phận Nghiên Cứu và Tư vấn Phát Triển CBRE đưa ra lời khuyên: "Vừa qua, các Hiệp hội bất động sản đã có nhiều kiến nghị xem xét đưa condotel vào khuôn pháp lý nên hy vọng năm 2019 vấn đề pháp lý cho sản phẩm này sẽ rõ ràng hơn.

Trong khi đợi chờ pháp lý thì nhà đầu tư cá nhân, nếu muốn đầu tư vào condotel, biệt thự biển trong năm 2019 phải xem chủ đầu tư dự án có uy tín hay không, có tiềm lực đủ để thực hiện những cam kết đã đưa ra hay không. Ngoài ra, với những chủ đầu tư không đưa ra cam kế,t chỉ đưa ra chương trình cho thuê thì nghĩa là họ sẽ giúp khách hàng cho thuê biệt thự hoặc căn hộ với mức lợi nhuận thỏa thuận. Thực tế, không có cam kết nào khác thì cũng không hẳn là không tốt bởi họ đã thể hiện rõ năng lực của mình ngay từ đầu cho khách hàng dễ quyết định".

Lại nóng bài toán cam kết lợi nhuận, minh bạch tài chính khi đầu tư vào condotel

Dự án condotel được cấp sổ hồng theo hình thức sở hữu chung, việc định đoạt tài sản sẽ thế nào?

Giao dịch condotel quý IV tăng mạnh, triển vọng thị trường 2019 ra sao?