HoREA: Luật Đất đai 2024 giúp thị trường bất động sản trở thành kênh phân bổ đất đai hợp lý

Theo Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA), Luật Đất đai 2024 (có hiệu lực từ ngày 1/1/2025) đã thể chế hóa Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày của Ban Chấp hành Trung ương Đảng, xây dựng thể chế, chính sách về quản lý và sử dụng đất đồng bộ và phù hợp với thể chế phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa.

Nguồn lực đất đai được quản lý, khai thác, sử dụng bảo đảm tiết kiệm, bền vững, hiệu quả cao nhất; đáp ứng yêu cầu đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa, công bằng và ổn định xã hội; bảo đảm quốc phòng, an ninh; bảo vệ môi trường, thích ứng với biến đổi khí hậu; tạo động lực để nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao vào năm 2045.

Thị trường bất động sản, trong đó có thị trường quyền sử dụng đất, trở thành kênh phân bổ đất đai hợp lý, công bằng, hiệu quả. Theo phân tích của HoREA, Luật Đất đai 2024 có 8 điểm nhấn, tác động thay đổi đến các chủ thể tham gia thị trường bất động sản.

Tạo điều kiện sử dụng đất nông nghiệp hiệu quả hơn

Luật Đất đai 2024 cho phép mở rộng “hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của cá nhân không quá 15 lần hạn mức giao đất nông nghiệp của cá nhân đối với mỗi loại đất” tại khoản 1 Điều 177 và các quy định về “tập trung đất nông nghiệp”, “tích tụ đất nông nghiệp” tại Điều 177, Điều 192 tạo điều kiện để nông nghiệp phát triển nhanh, bền vững, hiệu quả, bảo đảm vững chắc an ninh lương thực quốc gia, quy mô sản xuất hàng hoá nông sản ngày càng lớn nhằm thực hiện mục tiêu đến năm 2030 phát triển 1 triệu ha đất chuyên canh lúa chất lượng cao, phát thải ròng bằng 0 (Net zero) tại đồng bằng sông Cửu Long, bảo đảm môi trường sinh thái, thích ứng với biến đổi khí hậu, ứng dụng khoa học, công nghệ, phù hợp với đặc điểm về đất đai, địa hình, khí hậu, văn hóa, quá trình chuyển dịch lao động, chuyển đổi nghề, việc làm ở nông thôn của từng vùng, từng khu vực, từng địa phương và phù hợp với nhu cầu của thị trường.

Luật Đất đai 2024 sẽ tạo điều kiện sử dụng đất nông nghiệp hiệu quả hơn để cho ngành nông nghiệp ngày càng phát triển, nông dân ngày càng giàu có và bộ mặt nông thôn ngày càng đổi mới, sẽ tác động tích cực đến cả nền kinh tế và thị trường bất động sản trong quá trình đô thị hóa và phát triển các khu dân cư nông thôn, làm tăng nhu cầu tạo lập nhà ở của người dân nông thôn, nhất là các nông dân tỷ phú.

31 trường hợp thu hồi đất

Điều 79 Luật Đất đai 2024 quy định cụ thể 31 trường hợp Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng và tại khoản 32 Điều 79 còn quy định "trường hợp thu hồi đất để thực hiện dự án, công trình vì lợi ích quốc gia, công cộng không thuộc các trường hợp quy định từ khoản 1 đến khoản 31 của Điều 79 thì Quốc hội sửa đổi, bổ sung các trường hợp thu hồi đất" đảm bảo được tính công khai, minh bạch, dễ giám sát và khắc phục được tình trạng có một số trường hợp địa phương thu hồi đất tràn lan như đã xảy ra trước đây.

Đồng thời, Chương VII Luật Đất đai 2024 đã quy định chặt chẽ về công tác “bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất” để bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của người có đất bị thu hồi.

Đặc biệt, Điều 91 đã xác định các nguyên tắc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, trong đó có nguyên tắc “khu tái định cư phải hoàn thiện các điều kiện về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đồng bộ theo quy hoạch chi tiết được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt; đồng thời phải phù hợp với truyền thống văn hóa, phong tục tập quán của cộng đồng dân cư nơi có đất thu hồi” và “việc phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và việc bố trí tái định cư phải được hoàn thành trước khi có quyết định thu hồi đất”.

Bỏ khung giá đất

Luật Đất đai 2024 đã bỏ “khung giá đất” và quy định “bảng giá đất” tại Điều 159. Theo đó, bảng giá đất được xây dựng hằng năm và bảng giá đất lần đầu được công bố và áp dụng từ ngày 1/1/2026, được điều chỉnh từ ngày 1/1 của năm tiếp theo sẽ giúp cho bảng giá đất tiệm cận giá đất thị trường. Song, HoREA cho rằng quy định này cũng sẽ làm gia tăng áp lực công việc cho các địa phương.

Đồng thời, khoản 5 Điều 158 và Điều 160 Luật Đất đai 2024 đã quy định 4 phương pháp định giá đất gồm: Phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư, phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất để xác định giá đất cụ thể.

Trong trường hợp cần thiết phải quy định phương pháp định giá đất khác chưa được quy định thì Chính phủ đề xuất và được sự đồng ý của Ủy ban Thường vụ Quốc hội, để đảm bảo vận hành thông suốt công tác định giá đất để phát triển kinh tế - xã hội.

Bổ sung quy định về quỹ đất

Luật Đất đai 2024 đã bổ sung Chương VIII về “phát triển, quản lý và khai thác quỹ đất” mà Luật Đất đai 2013 không có chương này.

Cụ thể, luật quy định việc phát triển, quản lý và khai thác quỹ đất phải theo quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất, sử dụng đất đúng mục đích, công khai, minh bạch, hợp lý, hiệu quả và theo quy định của pháp luật; bảo đảm đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội, hỗ trợ tái định cư, an sinh xã hội, bố trí đất ở, đất sản xuất cho đồng bào dân tộc thiểu số để thực hiện chính sách theo quy định (Điều 112).

Theo HoREA, nếu thực hiện được nguyên tắc này thì Tổ chức phát triển quỹ đất của Nhà nước sẽ trở thành nhà cung cấp quỹ đất lớn nhất trên thị trường sơ cấp đất đai phục vụ đầu tư phát triển kinh tế - xã hội.

Đồng thời, thông qua việc thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất thì toàn bộ địa tô chênh lệch sẽ thu vào ngân sách nhà nước để phục vụ lợi ích công cộng, sẽ được sự ủng hộ, đồng thuận của người có đất bị thu hồi và xã hội.

Giao đất qua đấu giá, đấu thầu

Để bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất với quy định của Chương VIII về phát triển, quản lý và khai thác quỹ đất, Chương IX Luật Đất đai 2024 đã quy định cụ thể việc giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất (Điều 125) đối với đất sạch do Nhà nước tạo lập, hoặc giao đất, cho thuê đất thông qua đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất (Điều 126) đối với đất chưa giải phóng mặt bằng mà nhà đầu tư trúng đấu thầu có trách nhiệm ứng vốn để thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo yêu cầu của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Trong thời hạn 36 tháng kể từ ngày ban hành quyết định công nhận kết quả trúng đấu thầu hoặc thời hạn khác theo hợp đồng đã ký kết với cơ quan nhà nước có thẩm quyền, UBND cấp có thẩm quyền phải thực hiện xong việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư để giao đất, cho thuê đất đối với nhà đầu tư trúng đấu thầu.

HoREA đánh giá Điều 126 về thực hiện đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư đối với đất chưa giải phóng mặt bằng mà nhà đầu tư trúng đấu thầu có trách nhiệm ứng vốn để thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo yêu cầu của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đảm bảo được hài hòa lợi ích của 3 chủ thể có liên quan.

Thứ nhất, đảm bảo được lợi ích hợp pháp, chính đáng của người sử dụng đất bị thu hồi đất được bồi thường theo đúng giá thị trường, được bố trí tái định cư theo hướng ưu tiên được tái định cư tại chỗ, không còn xảy ra tình trạng nhà đầu tư mua rẻ đất của dân.

Thứ hai, đảm bảo được lợi ích hợp pháp, chính đáng của nhà đầu tư biết rõ chi phí và thời gian thực hiện hoàn thành bồi thường giải phóng mặt bằng và giao đất để thực hiện dự án, không còn xảy ra tình trạng đầu nậu núp bóng sau lưng chủ đất gây khó dễ cho nhà đầu tư.

Cuối cùng, toàn bộ địa tô chênh lệch được thu vào ngân sách nhà nước để phục vụ lợi ích công cộng thì sẽ được sự ủng hộ, đồng thuận của người có đất bị thu hồi và xã hội.

Trong điều kiện thực tiễn hiện nay, điểm b khoản 1 và khoản 6 Điều 127 Luật Đất đai 2024 chỉ cho phép nhà đầu tư được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất đối với đất ở hoặc phải đang có quyền sử dụng đất ở hoặc đất ở và đất khác để thực hiện dự án nhà ở thương mại.

Do đó, HoREA thông tin cộng đồng doanh nghiệp bất động sản rất kỳ vọng các cơ quan nhà nước có thẩm quyền, nhất là cấp tỉnh khẩn trương thực thi hiệu quả Điều 125 về thực hiện“đấu giá quyền sử dụng đất và Điều 126 về thực hiện đấu thầu dự án có sử dụng đất để lựa chọn nhà đầu tư trên thực tế để có đủ quỹ đất thực hiện lựa chọn nhà đầu tư dự án nhà ở thương mại, đáp ứng kịp thời nhu cầu nhà ở. 

Tạo điều kiện sử dụng đất thuận lợi hơn

Điều 127 Luật Đất đai 2024 quy định rất thông thoáng việc sử dụng đất để thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất đối với hầu hết các dự án phát triển kinh tế - xã hội, bao gồm cả dự án nhà ở xã hội, chỉ trừ một số hạn chế đối với dự án nhà ở thương mại do điểm b khoản 1 Điều 127 quy định.

Do vậy, Luật Đất đai 2024 sẽ tạo điều kiện sử dụng đất rất thuận lợi để thúc đẩy phát triển sản xuất kinh doanh như phát triển các dự án khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao, khu nông nghiệp công nghệ cao, cụm công nghiệp, cơ sở sản xuất kinh doanh, thương mại, dịch vụ, du lịch, y tế, giáo dục, nghiên cứu khoa học, công viên, khu vui chơi giải trí…

Tuy nhiên, HoREA nhận thấy quy định tại điểm b khoản 1 Điều 127 Luật Đất đai 2024 có thể dẫn đến hệ quả là trong khoảng 5 - 7 năm tới, thị trường bất động sản nhà ở thương mại sẽ tiếp tục thiếu nguồn cung quỹ đất và thiếu nguồn cung nhà ở thương mại do Tổ chức phát triển quỹ đất chưa thể tạo quỹ đất, phát triển quỹ đất; bảo đảm đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội để thực hiện giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án đầu tư có sử dụng đất để lựa chọn nhà đầu tư.

"Vô hình trung với quy định 'chỉ được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất ở' cùng với khoản 6 Điều 127 Luật Đất đai 2024 quy định 'trường hợp để thực hiện dự án nhà ở thương mại thì phải đang có quyền sử dụng đất ở hoặc đất ở và đất khác' sẽ làm lợi cho các nhà đầu tư 'đã có sẵn quỹ đất dự án nhà ở thương mại', đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, nhất là chủ đầu tư các dự án khu đô thị, nhà ở thương mại quy mô lớn có cơ hội chiếm lĩnh thị trường”, HoREA nhận định. 

HoREA rằng trường hợp xét thấy cần thiết thì Chính phủ nghiên cứu, xây dựng đề án thí điểmthực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất khác quy định của Luật Đất đai trình Quốc hội xem xét, ban hành.

Được lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất

Điều 30 Luật Đất đai 2024 quy định người sử dụng đất có quyền lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất, hoặc “trả tiền thuê đất hằng năm” hoặc “trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê”.

Điểm b khoản 1 Điều 34 Luật Đất đai 2024 quy định về “quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế, đơn vị sự nghiệp công lập, tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc sử dụng đất do Nhà nước cho thuê đất thu tiền hằng năm", cho phép tổ chức kinh tế, tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm có quyền thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật.

Điều này khuyến khích người sử dụng đất lựa chọn phương thức “Nhà nước cho thuê đất thu tiền hằng năm” do đã có quyền thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng để được tiếp cận tín dụng thuận lợi hơn. 

Một số nội dung có hiệu lực ngay

Quốc hội cho phép áp dụng ngay một số quy định của Luật Đất đai 2024 như các quy định về định giá đất hoặc các quy định về sử dụng đất để thực hiện dự án lấn biển để tháo gỡ các vướng mắc từ thực tiễn, nhất là việc cho phép áp dụng ngay các quy định về định giá đất sẽ tạo điều kiện cho Chính phủ xây dựng và ban hành “Nghị định quy định về giá đất” thực hiện Luật Đất đai 2024, thay vì ban hành “Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 44/2014/NĐ-CP quy định về giá đất”.