HoREA kiến nghị cơ chế tái điều chỉnh đất, tái phân lô khi chỉnh trang đô thị

Tái điều chỉnh đất đai, tái phân lô đất đai để chỉnh trang đô thị là một phương pháp nhằm phân chia lại đất đai, tích hợp lại quỹ đất từ các thửa đất riêng lẻ, giá trị thấp do chưa có hạ tầng đầy đủ nhằm nâng cao giá trị đất đai của khu vực...

horea kien nghi co che tai dieu chinh dat tai phan lo khi chinh trang do thi

Dự án nâng cấp khu dân cư Xóm Cải, phường 8, quận 5 được HoREA coi là một điển hình về cơ chế tái điều chỉnh đất đai, tái phân lô với sự chủ động tham gia của công đồng dân cư. (Ảnh minh họa)

Mới đây, Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) vừa có công văn kiến nghị cơ chế tái điều chỉnh đất đai, tái phân lô với sự chủ động tham gia của công đồng dân cư trong công tác chỉnh trang đô thị.

Theo đó, dự án cải tạo chỉnh trang, nâng cấp khu dân cư Xóm Cải, phường 8, quận 5 năm 1993 được HoREA coi là một điển hình cần nghiên cứu để nhân rộng. Đây là khu dân cư cũ lụp xụp, diện tích 3,1 ha với 563 căn nhà chủ yếu là nhà cấp 4 thấp tầng, hệ số tầng cao bình quân chỉ 1,69 tầng, mật độ xây dựng khoảng 85%, mật độ dân số rất cao, bình quân 60.703 người/km2, diện tích cây xanh chỉ đạt 0,22 m2/người, thường xuyên bị ngập nước mùa mưa, môi trường sống bị ô nhiễm nặng, không có công trình phòng cháy chữa cháy.

Dự án được nâng cấp với vốn đầu tư 93,6 tỷ đồng, trong đó có một phần vốn ngân sách là vốn mồi để thực hiện giải phóng mặt bằng, đầu tư một số hạng mục hạ tầng chính. Ngoài ra, dự án đã huy động được vốn ứng trước của người dân để xây 7 bock nhà chung cư và 23 cụm nhà cấp 2 với mật độ xây dựng giảm xuống còn 36,4%, số tầng trung bình 6,5 tầng, giao thông kết nối thông suốt, an toàn phòng cháy, chữa cháy, diện tích cây xanh tăng thêm và 100% hộ dân đã được bố trí nhà ở với đầy đủ quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở.

Từ dự án nâng cấp Xóm Cải nói trên, Hiệp đội nhận định, tái điều chỉnh đất đai, tái phân lô đất đai để chỉnh trang - tái phát triển đô thị là một phương pháp nhằm phân chia lại đất đai, tích hợp lại quỹ đất từ các thửa đất riêng lẻ, giá trị thấp do chưa có hạ tầng đầy đủ. Khi đó, mỗi người chủ thửa đất tự nguyện dành một phần thửa đất của mình đóng góp vào dự án để mở rộng, nâng cấp hệ thống giao thông, hạ tầng khu vực. Từ đó, giá trị đất khu vực dự án được nâng lên, sản phẩm chủ yếu là phát triển chung cư cao tầng, phục vụ tái định cư tại chỗ và dành một phần quỹ nhà dôi dư để chủ đầu tư bán thu hồi vốn đã bỏ ra, với lợi nhuận hợp lý. Các quyền về đất đai được chuyển cho chủ sở hữu nhà (căn hộ) mới theo mục tiêu của dự án.

Ba trụ cột của dự án tái điều chỉnh đất đai, tái phân lô đất đai là cơ quan nhà nước, doanh nghiệp và cộng đồng dân cư. Dự án Xóm Cải thành công do thành phố đã quyết định đúng đắn việc mở rộng phạm vi ranh giới khu vực chỉnh trang lên đến 3,1 ha, trọn ô phố. Việc hợp nhất các thửa đất nhỏ, méo mó thành thành thửa đất lớn hơn, hợp khối các nhà liền kề cũng là phương thức hiệu quả để người dân tham gia tự chỉnh trang khu dân cư, khắc phục tình trạng nhà siêu mỏng, siêu méo hiện nay.

Các dự án chỉnh trang đô thị trong cả nước tương tự như khu dân cư Xóm Cải đã được bổ sung vào hệ thống pháp luật: Khoản (4.c) điều 40 Luật Đất đai 2013 quy định "Đối với dự án hạ tầng kỹ thuật, xây dựng, chỉnh trang đô thị, khu dân cư nông thôn thì phải đồng thời xác định vị trí, diện tích đất thu hồi trong vùng phụ cận để đấu giá quyền sử dụng đất thực hiện dự án nhà ở, thương mại, dịch vụ, sản xuất, kinh doanh"; Khoản 3 điều 112 Luật Nhà ở đã quy định: "Về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư phải được thực hiện theo dự án; khi phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư phải kết hợp cải tạo lại khu nhà ở trong khu vực của dự án theo quy hoạch xây dựng được phê duyệt".