Hai mặt của dự thảo Nghị định về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất

Sau khi thông qua 4 luật sửa đổi gồm Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản và Luật Tổ chức tín dụng (dự kiến có hiệu lực vào ngày 1/8/2024), Chính Phủ đang soạn thảo một số nghị định cung cấp hướng dẫn chi tiết. Các nghị định này dự kiến hoàn thành trước ngày 1/8 nhằm đảm bảo sự đồng bộ trong thực hiện.

Theo nhóm phân tích của Chứng khoán Yuanta Việt Nam, hai trong số các nghị định nêu trên sẽ có tác động đáng kể đến nền kinh tế.

Về tác động tích cực, Chính Phủ đang soạn thảo nghị định cho phép các nhà phát triển bất động sản sở hữu đất khu công nghiệp trong các khu vực được quy hoạch làm nhà ở, được phát triển các dự án khu dân cư. Đây là một nghị định quan trọng trong việc giải quyết các nút thắt hành chính mà nhiều chủ đầu tư đang phải đối mặt với sự chậm trễ kéo dài trong việc triển khai các dự án ở các thành phố trung tâm.

Vinhomes (Mã: VHM) có hai dự án ở trung tâm Hà Nội, Đất Xanh (Mã: DXG) có 4 dự án tại TP HCM và Bình Dương, Hà Đô (Mã: HDG) có một dự án tại TP HCM, Novaland (Mã: NVL) có 5 - 7 dự án tại TP HCM đang đối mặt với vấn đề này.

Về tác động tiêu cực, dự thảo nghị định về tiền sử dụng đất và tiền thuê đất (Điều 14 và Điều 36) quy định Chính Phủ sẽ điều chỉnh lại tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất cho toàn bộ diện tích của dự án khi bản quy hoạch chi tiết (tỷ lệ 1/500) được điều chỉnh theo yêu cầu của chủ đất hoặc Chính Phủ. Quy định này sẽ áp dụng cho tất cả các dự án, bao gồm cả dự án nhà ở, khu công nghiệp và các dự án kinh doanh khác.

Tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất được tính toán lại cho toàn bộ diện tích căn cứ vào giá mới trừ đi tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đã được xác định hoặc đã nộp.

Đối với dự án nhà ở, quy định này sẽ giảm đáng kể biên lợi nhuận của lĩnh vực bất động sản. Các nhà phát triển có thể chuyển một phần phí bổ sung này vào giá thành sản phẩm của người mua nhà tùy thuộc vào điều kiện thị trường. Quy định này cũng hình thành nên lợi thế cạnh tranh trong trung hạn cho các nhà phát triển đã trả tiền sử dụng đất và có được quy hoạch 1/500.

Đối với các dự án khác, quy định này hạn chế tính linh hoạt của kế hoạch kinh doanh (tức quy hoạch 1/500), từ đó làm giảm động lực mở rộng sản xuất kinh doanh như trường hợp chủ đầu tư mở rộng nhà máy dẫn đến những thay đổi trong quy hoạch 1/500, tiền sử dụng đất đối với nhà máy cũ cũng sẽ được tính toán lại.

Theo quan điểm của nhà lập pháp, nếu bản quy hoạch chi tiết được điều chỉnh, có sự thay đổi về quy mô dân số hoặc mật độ xây dựng, tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất sẽ được tính toán lại để phù hợp với hiệu quả sử dụng đất.

Ví dụ, một dự án được hưởng lợi từ cơ sở hạ tầng do Nhà Nước đầu tư và nhà đầu tư yêu cầu điều chỉnh quy hoạch chi tiết, tăng mật độ xây dựng để khai thác tốt hơn giá trị đất thì tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất nên được tính toán lại cho phù hợp.

Nhóm phân tích Chứng khoán Yuanta Việt Nam cho rằng với việc đưa ra điều luật sửa đổi trên, các nhà lập pháp có thể hạn chế việc chủ đất đầu cơ, không sử dụng đất một cách hiệu quả và kiếm lời bằng cách để trống đất trong một thời gian dài thay vì xây dựng nhà máy hoặc nhà ở. Tuy nhiên, quy định này có thể dẫn đến những tác động không mong muốn. 

"Nhìn chung, các quy định đã được sửa đổi để thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản. Chính Phủ đã sửa đổi 4 luật quan trọng để nhằm mục đích phân bổ hiệu quả nguồn tài nguyên đất. Do đó, không có nhà phát triển cụ thể nào được hưởng lợi trực tiếp từ những thay đổi trên nhưng rõ ràng, những thay đổi này nhằm hỗ trợ các nhà phát triển có năng lực vận hành mạnh", Yuanta Việt Nam nhấn mạnh.