Giao dịch bị 'bẻ kèo' vì giá đất tăng

Vị khách hàng này chia sẻ, khu đất nằm trên đường Nguyễn Duy Trinh do bên bán là chỗ quen biết nên ông tin tưởng đặt tiền cọc mà không yêu cầu khoản bồi thường hợp đồng. "Không ngờ vì sơ hở này mà khi giá đất tăng trong thời gian qua chủ đất đã thay đổi kế hoạch, không bán cho tôi nữa", ông nói.

Ông Linh kể, hợp đồng đặt cọc là 170 triệu đồng, sau 3 tuần thì ra công chứng. Thế nhưng gần nửa năm qua chủ đất tìm nhiều lý do trì hoãn. Ban đầu chỉ là lý do hoàn thiện hồ sơ theo hướng dẫn của cán bộ địa chính. Tuy nhiên, cuối cùng chủ đất lật bài ngửa cho hay người thân trong gia đình không đồng ý bán vì giá đất tăng liên tục từ đầu năm đến nay. "Họ chỉ trả cọc 170 triệu đồng, tôi muốn mua mà lại bị hủy kèo nên rất ấm ức", ông Linh nói.

Hồi tháng 2/2016, anh Chiến mua nền đất 950 triệu đồng chờ tách thửa tại đường 49, hẻm 71, phường Hiệp Bình Chánh, quận Thủ Đức cũng bị bẻ kèo sau nửa năm chờ đợi. Khoản cọc anh Chiến đóng là 100 triệu đồng, có cam kết bồi thường 100% giá trị tiền cọc nếu bên bán phá vỡ hợp đồng. Song, khi nền đất khu này tăng lên thành 1,2 tỷ đồng thì hồ sơ tách thửa được thông báo gặp vướng mắc. "Tôi nghĩ họ đã phá vỡ cam kết vì giá đất tăng. Đã thế, chủ đất cũng không bồi thường đúng theo cam kết trong hợp đồng. Thay vào đó, họ đề nghị trả phạt 20% giá trị tiền cọc", anh Chiến bức xúc.

Đầu quý II/2016, một nhà đầu tư bất động sản cá nhân cũng vấp phải trường hợp bẻ kèo tương tự vì giá đất tăng. Vị này thỏa thuận với chủ đất mua sỉ hơn chục nền đã có sổ riêng, không bắt buộc xây nhà, thuộc phường Trường Thọ, quận 9 với mức giá trung bình 1,3-1,5 tỷ đồng một nền. Song, giao dịch đang trong vòng thỏa thuận thì chủ đất kê giá bán tăng lên 20%. Bị ép giá chỉ sau vài tuần, vị khách hàng mua sỉ này quyết định rút lui vì có ôm hàng cũng khó đạt mức lợi nhuận kỳ vọng.

Khảo sát của VnExpress, tại khu Đông TP HCM, thị trường đất nền và nhà liền thổ vẫn nóng trong nhiều quý liên tiếp. Mức tăng phổ biến 15-30% trong vòng 12 tháng qua, tùy vị trí và mức độ hoàn thiện hạ tầng. Biến động giá đất đã góp phần khiến thị trường này sôi động hơn trước đây nhưng song song đó, các trường hợp bẻ kèo (giao dịch bất thành) chỉ vì giá đất tăng cũng diễn ra thường xuyên.

Tổng giám đốc Công ty cổ phần Tư vấn Đầu tư Phú Vinh, Phan Công Chánh cho biết, rủi ro trong giao dịch nhà đất ở một thị trường bất động sản còn kém minh bạch như Việt Nam là khó tránh khỏi. Phổ biến nhất là hiện tượng bẻ kèo, hủy giao dịch vì giá đất tăng. Bên bán và bên mua chỉ có thể nỗ lực hết sức để giảm thiểu rủi ro bằng cách ràng buộc các hợp đồng, thỏa thuận cho thật chặt chẽ.

Ông Chánh phân tích, để phòng ngừa các trường hợp chủ đất bẻ kèo, thỏa thuận bồi thường phải thật nặng, phổ biến là phải đền gấp đôi, gấp ba thậm chí cao hơn nhằm triệt tiêu động lực bẻ kèo. Trên thực tế, hủy bỏ giao dịch giữa chừng là bất tín nhưng vì cái lợi trước mắt, vẫn có những chủ đất dùng kế hoãn binh này để trục lợi. Cách hiệu quả hạn chế trường hợp này là bên mua nếu đã ưng ý hàng hóa lập tức đưa ra quyết định nhanh gọn, thanh toán đủ một lần rồi công chứng luôn, bỏ qua giai đoạn đặt cọc.

Theo chuyên gia này, có thể tóm lược các nguyên tắc áp dụng để hạn chế rủi ro. Thứ nhất là nguyên tắc tiền đặt cọc tối thiểu bằng khoản lời dự đoán. Ví dụ, nếu ước tính mua một tỷ đồng có thể bán được 1,5 tỷ thì đặt cọc 500 triệu đồng. Cách làm này còn được gọi là đặt cọc lớn để gây áp lực lên bên bán, khiến ý định bẻ cọc bị triệt tiêu ngay từ đầu.

Thứ hai là nguyên tắc minh bạch mục đích mua tài sản. Theo đó, khách hàng nói rõ với người chủ nhà/đất về ý định của mình ngay từ đầu (mua để đầu cơ tích trữ, lướt sóng mua đi bán lại, để ở...). Nếu chủ bất động sản đồng ý thì tiến hành giao dịch. Ví dụ: "Tôi mua bất động sản này là để bán, trong thời gian đặt cọc trước khi công chứng, nếu có người mua thì tôi lập tức bán. Anh/chị có đồng ý ký sang tên không?". Cách làm này ràng buộc bên bán phải có nghĩa vụ hỗ trợ bên mua làm các thủ tục cần thiết nếu phát sinh nhà đầu tư thứ cấp tiếp theo.

Thứ ba là nguyên tắc chặt chẽ pháp lý. Nên sử dụng thêm công cụ vi bằng để ghi nhận giao dịch (từ thừa phát lại) để củng cố thêm pháp lý khi giao dịch, hoặc phải nhờ người làm chứng có ảnh hưởng với bên bán (tổ trưởng tổ dân phố, công an khu vực, cha/mẹ/vợ chồng...).

Thứ tư là nguyên tắc cậy nhờ người cố vấn giàu kinh nghiệm đứng ra hỗ trợ. Một chuyên gia tư vấn có kinh nghiệm hoặc một luật sư chuyên về bất động sản là rất cần thiết khi đi giao dịch, nhất là trong bối cảnh thị trường đang biến động mạnh về giá như hiện nay.

Thứ năm là nguyên tắc phân biệt khoản bồi thường và khoản phạt. Để làm tăng sức nặng cho hợp đồng đặt cọc, bên mua cần yêu cầu bên bán chia ra 2 mục bồi thường và khoản phạt tách rời nhau. Theo đó, bồi thường thì gấp đôi tiền cọc. Phạt áp dụng theo thoả thuận.