Giá thuê đất công nghiệp vẫn trong đà tăng, những doanh nghiệp nào hưởng lợi?

Trong 6 tháng đầu năm 2022, Phó Thủ tướng Chính phủ đã ký quyết định thanh lập 9 khu công nghiệp (KCN) mới với tổng diện tích 2.472 ha, tổng vốn đầu tư dự kiến 29.411 tỷ đồng. Các dự án cũng quy định thời gian xây dựng khoảng 3 - 4 năm kể từ khi được thành lập và thời gian hoạt động kể từ 50 năm kể từ ngày thành lập. 

Trong báo cáo mới đây, Bộ phận phân tích Chứng khoán SSI (SSI Research) cho rằng, nguồn cung các khu công nghiệp mới này có thể sẽ đi vào hoạt động vào cuối 2023 đến năm 2025. Mặc dù các thủ tục pháp lý liên quan đến việc cấp phép đầu tư khu công nghiệp đã được đơn giản hóa nhưng tiến độ đền bù giải tỏa vẫn còn khá chậm, có thể dẫn đến làm chậm tiến độ đi vào hoạt động của dự án.

Theo SSI Research, việc đền bù giải tỏa chậm xuất phát từ một số nguyên nhân như chi phí đền bù tăng mạnh. 

Khung giá đất cho giai đoạn 2020 - 2024 được ban hành ở hầu hết các tỉnh thành phố, thay thế cho khung giá đất giai đoạn 2015 - 2019, với mức giá tại các trung tâm công nghiệp tăng mạnh như TP HCM có mức tăng trung bình 20%, Hà Nội tăng 15%, Đồng Nai có mức tăng mạnh 1,5 -3 lần, Bình Dương tăng trung bình 20 - 45%, Bà Rịa – Vũng Tàu có mức tăng đến 2,73 lần, Bắc Giang tăng 36%, Hưng Yên tăng trung bình 39%,... 

Cụ thể, tại các dự án, Sonadezi Châu Đức điều chỉnh tổng mức đầu tư tăng 63% trong năm 2022 trong đó chi phí đền bù giải phóng mặt bằng tăng 90% so với cùng kỳ năm ngoái, dự án KCN Phú Thuận (Bến Tre) cũng điều chỉnh mức đầu tư tăng 61% chủ yếu do chi phí đền bù giải tỏa tăng.

Nhóm phân tích cho rằng, với việc khung giá đất tại các tỉnh trong giai đoạn 2020 - 2024 gia tăng sẽ làm ảnh hưởng đến biên lợi nhuận dự báo tại các KCN mới thành lập, có thể suy giảm về mức 30 - 35% so với các KCN hiện hữu đang duy trì ở mức trên 50%.

Tuy nhiên, nhu cầu thuê đất tại các KCN Việt Nam sẽ tiếp tục tăng trưởng tích cực nhờ việc mở cửa đường bay và áp dụng hộ chiếu vắc xin để phục hồi nền kinh tế. Ngoài ra, Việt Nam cũng có các chính sách thu hút FDI như miễn thuế thu nhập doanh nghiệp về 0% trong 4 năm đầu tiên hoạt động, giảm 50% thuế thu nhập doanh nghiệp trong 5 năm tiếp theo, chính sách ưu đãi về nhà ở xã hội cho công nhân trong khu công nghiệp,…

Trong bối cảnh này, SSI Research cho rằng, các doanh nghiệp có sẵn quỹ đất sẵn sàng cho thuê như Sonadezi, IDICO, Becamex IDC, Kinh Bắc, Viglacera sẽ có lợi thế do nguồn cung mới vẫn còn hạn chế khi các KCN mới duyệt quy hoạch đến 2 - 3 năm sau mới đi vào hoạt động. Bên cạnh đó, giá thuê tại các khu công nghiệp hiện hữu vẫn tăng ở mức trung bình 8 - 20% so với cùng kỳ năm ngoái tại các KCN như Châu Đức, Phú Mỹ, Bàu Bàng, Yên Phong,… 

Các doanh nghiệp có KCN đã lấp đầy, không còn diện tích cho thuê như Thống Nhất, Tín Nghĩa, Sonadizi Long Thành, D2D ghi nhận doanh thu đều đặn và có lượng tiền mặt lớn, chi trả cổ tức cao. Còn các doanh nghiệp đang có có dự án mở rộng chuẩn bị cho thuê trong năm 2022 như Long Hậu, Hiệp Phước, Đầu tư Sài Gòn VRG đang gặp khó khăn trong việc đền bù giải toả diện tích cho thuê liền thửa tại KCN Long Hậu 3, Hiệp Phước mở rộng và KCN Lê Minh Xuân III,…