Giá căn hộ 'pha loãng' sau sáp nhập, dự báo tăng 3 - 8% trong năm 2026

Tham luận tại Tọa đàm “Thị trường bất động sản 2026 - Định vị tài sản chiến lược giữa biến động” do VTV Nam Bộ tổ chức mới đây, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt,Giám đốc thị trường nhà ở CBRE Việt Nam, đánh giá năm 2025 là thời điểm bản lề khi thị trường bước vào một chu kỳ mới với nhiều biến động từ vĩ mô đến vi mô, tác động trực tiếp đến xu hướng, tâm lý và hành vi của nhà đầu tư.

Dữ liệu thị trường của CBRE cho thấy nguồn cung căn hộ đã tăng mạnh sau giai đoạn bị nén kéo dài. Nếu trong ba năm trước đó, nguồn cung tại khu vực TP HCM cũ gần như không năm nào vượt quá 10.000 sản phẩm thì đến năm 2025, con số này đã tăng lên gần 25.000 căn nhờ việc mở rộng quỹ đất từ các khu vực lân cận. 

Không chỉ tăng về lượng, cơ cấu nguồn cung cũng thay đổi theo hướng dịch chuyển xuống phân khúc giá thấp hơn. Các sản phẩm dưới 60 triệu đồng/m2 chiếm tỷ trọng lớn, trong khi trước đây phần lớn nguồn cung tập trung ở phân khúc cao cấp với mức giá phổ biến trên 100 triệu đồng/m2.

Sự thay đổi này kéo theo điều chỉnh rõ rệt về mặt bằng giá. Trước thời điểm mở rộng, giá căn hộ trung bình tại TP HCM dao động quanh mức 90 - 92 triệu đồng/m2, nhiều dự án khu trung tâm vượt ngưỡng 100 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, sau khi bổ sung nguồn cung từ các khu vực mới, giá bán trung bình đã giảm xuống còn khoảng 68 triệu đồng/m2..

“Việc giá trung bình giảm không phản ánh sự suy yếu của thị trường mà chủ yếu do thay đổi cơ cấu nguồn cung, giúp mặt bằng giá trở nên hợp lý và dễ tiếp cận hơn,” ông Kiệt nhận định.

Ở phân khúc thấp tầng, diễn biến tương tự cũng được ghi nhận khi giá trung bình giảm khoảng 22%, từ mức trên 300 triệu đồng/m2 xuống còn khoảng 220 - 224 triệu đồng/m2. Nguyên nhân chính đến từ việc xuất hiện thêm nguồn cung tại Cần Giờ với mức giá thấp hơn.

Dù giá có sự điều chỉnh, thanh khoản thị trường vẫn duy trì ở mức tích cực. Đối với căn hộ, tỷ lệ hấp thụ tiếp tục ổn định nhờ nhu cầu ở thực. Trong khi đó, phân khúc thấp tầng ghi nhận tỷ lệ hấp thụ khoảng 70%, thấp hơn các năm trước nhưng được đánh giá là phù hợp trong bối cảnh nguồn cung tăng đột biến và phần lớn sản phẩm hướng đến mục tiêu đầu tư.

Đáng chú ý, thị trường thứ cấp vẫn duy trì xu hướng tăng giá, đặc biệt tại khu vực trung tâm. Giá nhà thấp tầng thứ cấp tăng khoảng 17% trong năm 2025, trong khi giá căn hộ tăng đồng pha với thị trường sơ cấp. Theo ông Kiệt, điều này cho thấy nhu cầu mua ở thực và tích sản dài hạn vẫn là lực đỡ quan trọng của thị trường.

Giá căn hộ có thể tăng 3 - 8% khi lãi suất hạ nhiệt

Bước sang năm 2026, diễn biến của thị trường được dự báo sẽ phụ thuộc lớn vào các yếu tố vĩ mô, trong đó lãi suất đóng vai trò then chốt.

Theo ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, trong kịch bản cơ sở, khi lãi suất có xu hướng hạ nhiệt trong 6 tháng tới nhưng vẫn duy trì ở mức tương đối cao, lạm phát được kiểm soát và đầu tư công được đẩy mạnh, thị trường có thể ghi nhận sự cải thiện về thanh khoản, với mức tăng giá căn hộ dao động khoảng 3 - 8%.

“Khi các yếu tố như giải ngân hạ tầng, dòng vốn và chính sách tiền tệ được điều tiết hợp lý, thanh khoản thị trường sẽ được cải thiện rõ rệt,” ông Kiệt cho biết.

Ở chiều ngược lại, nếu lãi suất tiếp tục neo cao và tiến độ triển khai hạ tầng chậm, thị trường có thể đối mặt với áp lực giảm thanh khoản trong ngắn hạn.

Xét theo từng phân khúc, nguồn cung đất nền dự án được dự báo sẽ giảm mạnh trong thời gian tới do quy định siết chặt phân lô bán nền tại các đô thị lớn. Mức giảm có thể lên tới 80%, khiến các sản phẩm có pháp lý hoàn chỉnh trở nên khan hiếm hơn.

Tuy nhiên, ông Kiệt cũng lưu ý rủi ro đối với các sản phẩm không gắn với khả năng phát triển đô thị thực tế. “Nhiều dự án hiện nay trở thành 'tài sản chết', được đưa ra thị trường nhưng chưa hoàn thiện hạ tầng hoặc chưa thu hút được cư dân sẽ rất dễ trở thành tài sản kém thanh khoản trong trung và dài hạn”, ông nói. 

Trong khi đó, căn hộ tiếp tục được xác định là phân khúc dẫn dắt thị trường, đóng vai trò trụ cột trong quá trình phát triển đô thị, đặc biệt tại khu vực phía Nam. Nhu cầu từ nhóm khách hàng trẻ, ưu tiên chất lượng sống và tiện ích được dự báo sẽ tiếp tục hỗ trợ thanh khoản cho phân khúc này.

Bên cạnh đó, bất động sản công nghiệp duy trì triển vọng tích cực nhờ xu hướng dịch chuyển chuỗi cung ứng toàn cầu, trong khi phân khúc nghỉ dưỡng đang từng bước phục hồi với định hướng phát triển các sản phẩm có khả năng khai thác thực tế.

Xét về tổng thể, thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn tái cân bằng, khi mặt bằng giá dần phản ánh đúng hơn giá trị thực của tài sản. Trong bối cảnh đó, các sản phẩm có pháp lý rõ ràng, gắn với hạ tầng và đáp ứng nhu cầu ở thực sẽ tiếp tục duy trì thanh khoản, trong khi những tài sản mang tính đầu cơ cao có thể dần bị đào thải khỏi thị trường.