Các chỉ số phản ánh thanh khoản thực của thị trường bất động sản

Thanh khoản đang bị chi phối bởi hai yếu tố

Tại chương trình Data Talk | The Catalyst: Bất động sản 2026 - Chỉ báo nào đáng tin nhất? được thực hiện bởi VietnamBiz và Wigroup, ông Nguyễn Chí Hồng Ngọc, Phó Giám đốc Khối Phân tích và Tư vấn Đầu tư BVSC, nhấn mạnh “rủi ro lớn nhất của bất động sản trong năm 2026 không nằm ở giá hay pháp lý mà ở thanh khoản.

Ngay cả khi thị trường xuất hiện thông tin tích cực, nếu dòng tiền không quay trở lại thì hiệu ứng cũng rất hạn chế. Ngược lại, trong bối cảnh có tin xấu nhưng thanh khoản vẫn được duy trì, thị trường vẫn có thể vận hành ổn định. Điểm nghẽn cốt lõi vẫn là dòng tiền."

Theo ông, dòng tiền trên thị trường hiện phụ thuộc trực tiếp vào hai biến số lớn là tín dụng và lãi suất. Với tín dụng, câu chuyện không chỉ là tổng room mà là tốc độ hấp thụ room theo từng quý. Việc room tín dụng có bị sử dụng hết sớm hay được kéo dài qua các tháng tiếp theo sẽ phản ánh trực tiếp khả năng tiếp cận vốn của thị trường.

“Nếu ngay đầu quý mà hạn mức đã được sử dụng gần hết, điều đó cho thấy dòng vốn vẫn đang bị siết chặt. Ngược lại, nếu room được giải ngân đều và kéo dài qua các tháng, thanh khoản sẽ có cơ hội cải thiện”, ông giải thích.

Cùng với đó, lãi suất tiếp tục là yếu tố có ảnh hưởng sâu rộng tới cả nhà đầu tư lẫn người mua ở thực. Khi chi phí vốn duy trì ở mức cao, áp lực dòng tiền gia tăng sẽ buộc nhà đầu tư phải lựa chọn giữa việc tiếp tục “gồng” tài sản hay chấp nhận giảm giá để thu hồi vốn.

Đáng chú ý, theo ông Ngọc, biến động giá thực tế sẽ thể hiện rõ hơn ở thị trường thứ cấp, nơi các nhà đầu tư cá nhân không còn được hưởng các chính sách hỗ trợ từ chủ đầu tư. Trong khi đó, ở thị trường sơ cấp, doanh nghiệp gần như không có dư địa giảm giá mà chủ yếu chuyển hóa chi phí thành các gói hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc.

Về triển vọng lãi suất, BVSC từng kỳ vọng mặt bằng lãi suất sẽ hạ dần vào nửa sau 2026 sau khi tín dụng năm 2025 tăng trưởng mạnh 19,1%. Tuy nhiên, yếu tố bất định từ bên ngoài, đặc biệt là xung đột địa chính trị làm gia tăng chi phí năng lượng, đang khiến dư địa nới lỏng trở nên mong manh hơn.

Trong kịch bản hiện tại, kỳ vọng là các áp lực sẽ dần hạ nhiệt từ khoảng tháng 4/2026, song khả năng lãi suất quay về mức thấp như trước là không cao. Điều này đồng nghĩa thanh khoản vẫn sẽ chịu sức ép kéo dài.

Giá không còn là chỉ báo đáng tin 

Ở góc nhìn thị trường, ông Lê Quốc Kiên, Chuyên gia tư vấn tài chính và bất động sản độc lập, cho rằng một dấu hiệu đáng chú ý hiện nay là giá không giảm nhưng thanh khoản đã suy yếu rõ rệt.

Theo ông, thị trường đã trải qua một giai đoạn tăng trưởng tốt tới giữa năm 2025, bắt đầu chững lại từ cuối 2025 và đầu 2026 do hai nguyên nhân chính: Tín dụng bị kiểm soát chặt hơn và mặt bằng lãi suất cho vay bất động sản cao hơn đáng kể so với các mục đích tiêu dùng.

Cụ thể, nếu vay tiêu dùng với lãi suất cố định một năm chỉ quanh 8,5 - 10%/năm thì vay mua bất động sản thường ở mức khoảng 10%/năm. Với kỳ hạn cố định dài hơn (18 tháng), lãi suất tiêu dùng khoảng 9% nhưng bất động sản có thể lên tới 13,5%. Sự chênh lệch này phản ánh rõ định hướng kiểm soát dòng vốn vào bất động sản, qua đó trực tiếp làm suy giảm thanh khoản.

Trong bối cảnh đó, theo ông Kiên, sức cầu thị trường phụ thuộc chủ yếu vào hai yếu tố là mức giá phù hợp với năng lực tài chính và khả năng "thoát hàng" trong tương lai. Các chính sách ưu đãi như hỗ trợ lãi suất hay ân hạn nợ gốc thực chất chỉ đóng vai trò chất xúc tác tâm lý, giúp người mua dễ ra quyết định hơn, chứ không làm thay đổi bản chất bài toán tài chính.

Quan trọng hơn, ông Kiên nhấn mạnh cần phân biệt rõ giữa thanh khoản “trên giấy” và thanh khoản thực. Các con số booking cao, thậm chí “full 100%” không đồng nghĩa với việc sản phẩm đã được hấp thụ bởi người mua cuối cùng. Trong nhiều trường hợp, đó có thể chỉ là lượng hàng do các sàn, đại lý phân phối hoặc nhà đầu tư trung gian “ôm” vào. 

"Thực tế, nhiều dự án ghi nhận booking cao, thậm chí 'đỏ sàn' nhưng giao dịch thực lại không tương xứng, khiến bức tranh thanh khoản dễ bị 'tô màu' tốt hơn so với thực tế", ông Kiên lưu ý.

Thanh khoản chỉ thực sự được xác nhận khi giao dịch hoàn tất và dòng tiền từ người mua ở thực đi vào thị trường. Do đó, chỉ số quan trọng nhất để đánh giá thanh khoản là giao dịch thực từ người mua cuối (end-user). Nguồn thông tin đáng tin cậy không chỉ đến từ báo cáo công bố mà còn từ thực tế thị trường như phản hồi của lực lượng bán hàng trực tiếp tại dự án.

Hai chỉ số quan trọng để đánh giá thanh khoản

Để đánh giá đúng trạng thái thị trường, các chuyên gia cho rằng cần tập trung vào hai yếu tố cốt lõi.

Thứ nhất là tỷ lệ hấp thụ thực, tức lượng sản phẩm được mua bởi người có nhu cầu ở thực. Đây là nguồn cầu bền vững và phản ánh sức khỏe dài hạn của thị trường.

Thứ hai là diễn biến giao dịch trên thị trường thứ cấp, nơi thể hiện rõ khả năng “thoát hàng” của nhà đầu tư. Nếu giao dịch thứ cấp chững lại, đó là dấu hiệu thanh khoản đang gặp vấn đề, bất kể giá sơ cấp vẫn được giữ ổn định.

Ngoài ra, dữ liệu công bố trên thị trường hiện nay chỉ mang tính tham khảo. Để có cái nhìn sát thực tế hơn, cần kết hợp với quan sát thực địa, đặc biệt là thông tin từ đội ngũ môi giới và hoạt động bán hàng tại dự án.

Từ góc độ đầu tư, các chuyên gia cho rằng trong giai đoạn thị trường khó khăn, dòng tiền dài hạn và nhu cầu thực sẽ quyết định khả năng phục hồi thanh khoản.

Việc lựa chọn khu vực đầu tư không còn đơn thuần dựa trên kỳ vọng tăng giá mà cần gắn với các yếu tố nền tảng như động lực kinh tế (khu công nghiệp, du lịch, dịch vụ), khả năng kết nối hạ tầng (cao tốc, vành đai, metro) và đặc biệt là hạ tầng xã hội như giáo dục, y tế.

Những tín hiệu như việc các trường đại học lớn mở rộng cơ sở ra các khu vực mới, hay sự phát triển đồng bộ của hạ tầng xã hội được xem là yếu tố then chốt để thu hút cư dân và tạo ra thanh khoản bền vững.

Ở cấp độ sản phẩm, sự phân hóa sẽ ngày càng rõ rệt. Các tài sản có khả năng tạo dòng tiền hoặc phục vụ nhu cầu ở thực sẽ có lợi thế, trong khi các loại hình mang tính đầu cơ, “giữ đất chờ tăng giá” sẽ tiếp tục đối mặt với áp lực thanh khoản.

Trong bối cảnh hiện tại, thanh khoản không chỉ là một chỉ số theo dõi mà là yếu tố quyết định xu hướng thị trường. Nếu dòng tiền được khơi thông nhờ tín dụng và lãi suất, thị trường có thể phục hồi rõ nét hơn. Ngược lại, nếu chi phí vốn tiếp tục neo cao, áp lực sẽ dồn lên nhà đầu tư và dần phản ánh ra thị trường thứ cấp.

Vì vậy, thay vì chỉ nhìn vào giá, theo dõi thanh khoản mới là cách tiếp cận sát thực nhất để đánh giá sức khỏe của thị trường bất động sản năm 2026.