Dự báo lãi suất cho vay mua nhà cao tiếp tục gây áp lực lên nhu cầu nhà ở

SSI Research cho rằng mặt bằng lãi suất cho vay mua nhà duy trì ở mức cao sẽ tiếp tục gây áp lực lên nhu cầu nhà ở, đặc biệt là nhu cầu đầu tư, trong bối cảnh giá bất động sản vẫn neo cao.

Thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn phục hồi với động lực chính đến từ phía nguồn cung, nhờ quá trình tháo gỡ dần các vướng mắc pháp lý và sự cải thiện trong hoạt động phê duyệt dự án.

Tuy nhiên, đà phục hồi này diễn ra trong bối cảnh nhu cầu chịu nhiều sức ép hơn, khi lãi suất vay mua nhà tăng cao và khả năng chi trả suy giảm bắt đầu tác động rõ hơn đến thanh khoản giao dịch cũng như tốc độ hấp thụ.

Trong báo cáo chiến lược vừa công bố, SSI Research cho rằng thị trường đang chuyển từ giai đoạn tăng trưởng chủ yếu nhờ tăng giá sang giai đoạn điều chỉnh dựa trên thanh khoản. Trong bối cảnh đó, các chủ đầu tư có xu hướng ưu tiên tốc độ bán hàng hơn là biên lợi nhuận, trong khi mặt bằng giá thực tế nhiều khả năng sẽ dần được điều chỉnh thông qua các chương trình ưu đãi và hỗ trợ tài chính.

Một diễn biến đáng chú ý trên thị trường gần đây là sự chuyển hướng chính sách. Sau giai đoạn chính sách tập trung tháo gỡ vướng mắc pháp lý và khơi thông nguồn cung (cuối năm 2024 - 2025), trọng tâm hiện nay đang dịch chuyển sang mục tiêu nâng cao khả năng chi trả nhà ở và bảo đảm an sinh xã hội.

Các biện pháp gần đây cho thấy nỗ lực rõ ràng hơn của cơ quan quản lý trong việc đưa thị trường nhà ở quay trở lại đúng chức năng “nhà để ở”, thay vì đơn thuần là một loại tài sản đầu tư.

Các định hướng chính sách này bao gồm mở rộng nguồn cung nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá hợp lý, hỗ trợ phát triển nhà cho thuê và nhà ở cho công nhân, ddẩy mạnh xu hướng giãn dân tại các đô thị lớn.

Nhóm phân tích nhận định ở góc độ thị trường, sự chuyển hướng này được kỳ vọng sẽ tái định hình khả năng cạnh tranh trong ngành, khi các doanh nghiệp tập trung vào phân khúc cao cấp sẽ đối mặt với áp lực nhu cầu lớn hơn trong bối cảnh tốc độ hấp thụ suy yếu và định hướng chính sách thay đổi. Đồng thời, củng cố môi trường tín dụng theo hướng chọn lọc hơn, với dòng vốn sẽ hướng đến các phân khúc được ưu tiên phát triển.

Theo đó, quá trình phân bổ vốn nhiều khả năng sẽ phân hóa mạnh hơn, tạo lợi thế cho các chủ đầu tư có cơ cấu sản phẩm phù hợp và sức khoẻ tài chính tốt, trong khi gây áp lực lớn hơn lên những doanh nghiệp phụ thuộc vào phân khúc cao cấp và tăng trưởng dựa nhiều vào đòn bẩy.

Trong khi đó, lãi suất vay mua nhà cao tiếp tục là lực cản đối với nhu cầu. Theo SSI Research, lãi suất ưu đãi cố định trong 12 tháng đã tăng lên 8,5 - 10%, từ mức 6,5 - 8,2% trước đó, trong khi lãi suất vay mua nhà thả nổi tăng lên 11 - 15%, từ mức 9 - 11%.

Diễn biến này đang tạo ra lực cản rõ rệt đối với nhu cầu mua nhà. Trong khi đó, việc thị trường tiếp tục phụ thuộc lớn vào tín dụng ngân hàng khiến khả năng tiếp cận vốn chịu nhiều thách thức hơn khi thanh khoản hệ thống vẫn trong trạng thái căng thẳng.

Về chính sách tín dụng, nhóm phân tích cho rằng cơ quan quản lý sẽ tiếp tục duy trì cách tiếp cận mang tính chọn lọc và phân hóa, ưu tiên dòng vốn cho nhu cầu ở thực và các dự án có mức giá hợp lý, thay vì áp dụng biện pháp siết chặt trên diện rộng.

Điều này có thể hỗ trợ dòng tín dụng chảy vào các phân khúc ưu tiên gắn với mục tiêu điều hành của Chính phủ, bao gồm nhà ở xã hội, nhà ở công nhân và hạ tầng khu công nghiệp.

Đánh giá triển vọng thị trường thời gian tới, SSI Research cho rằng mặt bằng lãi suất cho vay mua nhà duy trì ở mức cao sẽ tiếp tục gây áp lực lên nhu cầu nhà ở, đặc biệt là nhu cầu đầu tư, trong bối cảnh giá bất động sản vẫn neo cao.

Cơ cấu nguồn cung tiếp tục nghiêng mạnh về phân khúc căn hộ cao cấp và hạng sang, chiếm khoảng 86 –88% tổng nguồn cung mở bán mới tại Hà Nội và TP HCM trong giai đoạn 2025 - quý I/2026; đây là các phân khúc thường nhạy cảm hơn với biến động lãi suất.

Thị trường thứ cấp cũng được dự báo chịu tác động tiêu cực khi lãi suất thả nổi hiện dao động quanh 11 - 15%, đồng nghĩa áp lực trả nợ tăng đáng kể sau khi hết thời gian ân hạn.

Tuy nhiên, mức độ tác động không đồng đều giữa các loại hình bất động sản. Tiến độ triển khai hạ tầng được đẩy nhanh đang thúc đẩy nhu cầu tái định cư, qua đó hỗ trợ một phần khả năng hấp thụ tại phân khúc căn hộ và các khu đô thị được quy hoạch đồng bộ.

Ngược lại, bất động sản gắn liền với đất trên thị trường thứ cấp, bao gồm đất ở, nhà phố và nhà riêng lẻ đang đối mặt với áp lực thanh khoản lớn hơn, khi việc mở rộng các quy hoạch đô thị quy mô lớn làm gia tăng rủi ro, từ đó làm suy giảm động lực mua và nắm giữ tài sản.

Trong bối cảnh trên, công ty chứng khoán dự báo giá nhà ở thực tế trên cả thị trường sơ cấp và thứ cấp sẽ bước vào giai đoạn điều chỉnh, với mức giảm phân hóa theo vị trí và phân khúc sản phẩm.

Biên lợi nhuận của các doanh nghiệp phát triển bất động sản nhiều khả năng sẽ chịu áp lực thu hẹp do chi phí tài chính gia tăng và mức hỗ trợ dành cho người mua nhà tăng lên trong bối cảnh lãi suất cao, cạnh tranh gay gắt hơn khi nguồn cung mở rộng và chi phí phát triển dự án tiếp tục tăng cao.

Diễn đàn Đầu tư Việt Nam 2026 - Summer Summit

Thời gian: 11/06/2026
Địa điểm: L7 West Lake Hanoi by Lotte Hotels, Ballroom tầng 4, 683 Lạc Long Quân, Tây Hồ, Hà Nội

Vietnam Investment Forum 2026 - Summer Summit quy tụ đại diện cơ quan quản lý, lãnh đạo ngân hàng, công ty chứng khoán, quỹ đầu tư, giám đốc phân tích và các chuyên gia kinh tế độc lập, tập trung vào bức tranh vĩ mô, AI & Big Data và chiến lược tìm kiếm Alpha trong nửa cuối năm 2026.

Ba phiên thảo luận chính:

Phiên thảo luận 1: Vĩ mô 2026 - Việt Nam trước các cú sốc từ bên ngoài và cơ hội từ bên trong
Phiên thảo luận 2: AI & Big Data - Từ lợi thế ra quyết định đến thế hệ sản phẩm đầu tư mới
Phiên thảo luận 3: Cơ hội tìm kiếm Alpha trên thị trường chứng khoán và các kênh tài sản phổ biến

Tìm hiểu chương trình tại VIF 2026 Summer Summit.

Tham gia khảo sát "Dự báo của bạn về nửa cuối năm 2026" để có cơ hội nhận vé mời đặc biệt từ Ban Tổ chức.