Bất động sản phân hóa mạnh, dòng tiền thận trọng hơn
(Ảnh minh họa: Hải Quân).
Trong nhiều năm qua, bất động sản vẫn được người dân nhìn nhận là kênh tích lũy tài sản quan trọng và an toàn. Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), cho rằng trong giai đoạn từ nay đến năm 2030, bất động sản vẫn sẽ là một trong những lĩnh vực giữ vai trò quan trọng đối với nền kinh tế. Theo ông, dù thị trường chứng khoán đang phát triển, nhưng thực tế cho thấy đây vẫn chưa phải là kênh dẫn vốn đủ mạnh và đủ ổn định để tạo động lực lan tỏa rộng cho toàn bộ nền kinh tế như kỳ vọng.
Trong khi đó, bất động sản có khả năng hấp thụ dòng tiền lớn và tạo ra tác động dây chuyền tới hàng loạt ngành nghề khác như xây dựng, vật liệu, tài chính, lao động, thương mại và dịch vụ. Vì vậy, nếu dòng vốn được đưa vào bất động sản theo hướng hợp lý, kiểm soát tốt và tập trung vào các dự án tạo ra giá trị thực, thị trường này sẽ đóng vai trò như một động lực tăng trưởng quan trọng của nền kinh tế.
Theo ông Đính, vấn đề hiện nay không phải là có nên đưa dòng tiền vào bất động sản hay không, mà quan trọng là dòng tiền đó đi vào đâu và tạo ra giá trị gì. Nếu vốn chảy vào các dự án có quy hoạch bài bản, đáp ứng nhu cầu thực và tạo ra hệ sinh thái phát triển đồng bộ, thì bất động sản sẽ thúc đẩy phát triển kinh tế xã hội, tạo việc làm và nâng cao chất lượng hạ tầng đô thị.
Ngược lại, nếu dòng tiền chủ yếu tập trung vào đầu cơ, đẩy giá hoặc chạy theo các cơn sốt ngắn hạn, thị trường sẽ dễ mất cân đối, tạo ra rủi ro lớn cho cả nhà đầu tư lẫn nền kinh tế.
Ông Đính cho rằng thị trường hiện nay đã bước vào giai đoạn sàng lọc mạnh hơn rất nhiều so với trước đây. Sau nhiều biến động, nhà đầu tư và người mua đã thay đổi rõ rệt về tư duy. Nếu trước kia nhiều người sẵn sàng xuống tiền theo tâm lý đám đông hoặc kỳ vọng tăng giá nhanh, thì nay họ quan tâm nhiều hơn tới hiệu quả khai thác thực tế, khả năng tạo dòng tiền, pháp lý dự án và tính an toàn của tài sản.
Vị này nhận định, thị trường bất động sản trong chu kỳ mới sẽ không còn phù hợp với mô hình tăng trưởng dựa quá nhiều vào “đón sóng” hay đầu cơ ngắn hạn. Thay vào đó, xu hướng sẽ chuyển mạnh sang nhu cầu ở thực, khai thác thực và đầu tư trung, dài hạn.
Những dự án có pháp lý minh bạch, quy hoạch đồng bộ, gắn với hạ tầng và có khả năng đáp ứng nhu cầu ở thực sẽ tiếp tục có lợi thế lớn trong thời gian tới. Ngược lại, các sản phẩm thiếu giá trị sử dụng thực tế hoặc phụ thuộc quá nhiều vào kỳ vọng tăng giá sẽ ngày càng khó hút dòng tiền như giai đoạn trước.
Ông Đính cũng cho rằng thị trường hiện đang thay đổi theo hướng chuyên nghiệp hơn. Người mua không còn dễ dàng tin vào quảng cáo hoặc các cam kết lợi nhuận đơn thuần. Thay vào đó, họ yêu cầu nhiều hơn về dữ liệu, khả năng kiểm chứng thông tin, uy tín chủ đầu tư và hiệu quả đầu tư thực tế.
Theo ông, đây là tín hiệu tích cực đối với sự phát triển dài hạn của thị trường. Khi người mua trở nên thận trọng và chuyên nghiệp hơn, thị trường cũng buộc phải thay đổi theo hướng minh bạch hơn, chuẩn mực hơn và tập trung vào giá trị thực nhiều hơn.
Bên cạnh đó, Chủ tịch VARS nhận định quá trình tái cấu trúc nền kinh tế hiện nay cũng đang tác động trực tiếp tới bất động sản. Trong bối cảnh dòng tiền không còn rẻ như trước, doanh nghiệp bất động sản buộc phải thay đổi chiến lược phát triển, giảm phụ thuộc vào đòn bẩy tài chính ngắn hạn và chú trọng hơn tới hiệu quả vận hành cũng như năng lực quản trị.
Theo ông, giai đoạn tới sẽ là thời kỳ thị trường phân hóa mạnh. Những doanh nghiệp có tiềm lực tài chính tốt, pháp lý rõ ràng, năng lực triển khai thực sự và sản phẩm đáp ứng nhu cầu thật sẽ tiếp tục tồn tại và phát triển. Trong khi đó, các doanh nghiệp phụ thuộc quá lớn vào vốn vay, đầu cơ hoặc phát triển dự án thiếu bền vững sẽ gặp nhiều khó khăn hơn.
"Bất động sản vẫn sẽ là lĩnh vực có sức hút lớn đối với dòng tiền trong dài hạn. Tuy nhiên, thị trường muốn phát triển bền vững thì cần gắn chặt với nhu cầu thực, kiểm soát tốt rủi ro và tạo ra giá trị thật cho nền kinh tế thay vì chỉ dựa vào tâm lý kỳ vọng tăng giá như trước đây", vị này nêu quan điểm.
Đánh giá triển vọng năm 2026, PGS.TS Ngô Trí Long cho rằng có nhiều yếu tố cho thấy thị trường đang bước vào giai đoạn vận động theo hướng bền vững và thận trọng hơn.
Trước hết, nền kinh tế dù đang phục hồi nhưng mặt bằng lãi suất khó quay lại thời kỳ vốn rẻ như trước đây. Điều này khiến nhà đầu tư không nên xây dựng chiến lược dựa trên kỳ vọng lãi suất sẽ tiếp tục giảm mạnh.
Cùng với đó, tín dụng bất động sản được dự báo sẽ tiếp tục kiểm soát chặt chẽ hơn. Dòng vốn sẽ có xu hướng ưu tiên các chủ đầu tư uy tín, dự án hoàn thiện pháp lý và những phân khúc phục vụ nhu cầu ở thực hoặc tạo ra giá trị kinh tế rõ ràng như bất động sản công nghiệp, logistics.
Trong khi đó, thị trường vốn cho bất động sản vẫn còn nhiều hạn chế. Theo ông Long, đây là lý do nhà đầu tư cần quan tâm nhiều hơn tới năng lực tài chính, nghĩa vụ nợ và khả năng huy động vốn của doanh nghiệp phát triển dự án.
Một vấn đề khác vẫn chưa được giải quyết triệt để là sự mất cân đối cung - cầu. Nguồn cung nhà ở phù hợp với khả năng chi trả của phần lớn người dân còn hạn chế, trong khi nhiều sản phẩm mang tính đầu cơ, đặc biệt là đất nền ở khu vực xa trung tâm, vẫn chiếm tỷ trọng lớn trên thị trường.
Từ những yếu tố trên, vị chuyên gia dự báo dòng tiền trong thời gian tới sẽ có xu hướng dịch chuyển từ đầu cơ ngắn hạn sang đầu tư dài hạn gắn với nhu cầu sử dụng thực.
Theo ông Long, thị trường cũng sẽ phân hóa sâu sắc hơn theo vị trí, chất lượng sản phẩm và uy tín chủ đầu tư. Những doanh nghiệp phát triển dự án phục vụ nhu cầu thực sẽ có nhiều cơ hội hơn so với các mô hình tăng trưởng dựa vào đầu cơ.
Đáng chú ý, việc sử dụng đòn bẩy tài chính quá lớn sẽ không còn là lợi thế như ở các chu kỳ tăng trưởng trước. Trong bối cảnh dòng vốn bị kiểm soát và chi phí vốn duy trì ở mức cao hơn, áp lực tài chính đối với nhà đầu tư vay nợ lớn có thể gia tăng đáng kể.
Diễn đàn Đầu tư Việt Nam 2026 - Summer Summit
Thời gian: 11/06/2026
Địa điểm: L7 West Lake Hanoi by Lotte Hotels, Ballroom tầng 4, 683 Lạc Long Quân, Tây Hồ, Hà Nội
Vietnam Investment Forum 2026 - Summer Summit quy tụ đại diện cơ quan quản lý, lãnh đạo ngân hàng, công ty chứng khoán, quỹ đầu tư, giám đốc phân tích và các chuyên gia kinh tế độc lập, tập trung vào bức tranh vĩ mô, AI & Big Data và chiến lược tìm kiếm Alpha trong nửa cuối năm 2026.
Ba phiên thảo luận chính:
Phiên thảo luận 1: Vĩ mô 2026 - Việt Nam trước các cú sốc từ bên ngoài và cơ hội từ bên trong
Phiên thảo luận 2: AI & Big Data - Từ lợi thế ra quyết định đến thế hệ sản phẩm đầu tư mới
Phiên thảo luận 3: Cơ hội tìm kiếm Alpha trên thị trường chứng khoán và các kênh tài sản phổ biến
Tìm hiểu chương trình tại VIF 2026 Summer Summit.
Tham gia khảo sát "Dự báo của bạn về nửa cuối năm 2026" để có cơ hội nhận vé mời đặc biệt từ Ban Tổ chức.
TRỰC TIẾP
