Dự báo lãi suất cho vay bất động sản hạ nhiệt từ giữa năm nay

Chia sẻ về việc lãi suất vay mua nhà tại nhiều ngân hàng có xu hướng tăng trong thời gian gần đây, ông Trần Quang Trung, Giám đốc Phát triển Kinh doanh OneHousing cho rằng đây là diễn biến mang tính chu kỳ quen thuộc của thị trường tài chính.

Theo ông, vào giai đoạn cuối năm và đầu năm mới, các tổ chức tín dụng thường có xu hướng đẩy mạnh huy động vốn nhằm chuẩn bị nguồn lực cho chu kỳ tăng trưởng của nền kinh tế trong năm tiếp theo. 

Tuy nhiên, bối cảnh năm nay có một số yếu tố đặc biệt. Hàng loạt dự án hạ tầng quy mô lớn đang được triển khai, từ các công trình giao thông đến những dự án phục vụ chiến lược phát triển quốc gia. Nhiều doanh nghiệp được giao triển khai các dự án có tổng mức đầu tư lên tới hàng chục nghìn, thậm chí hàng trăm nghìn tỷ đồng.

Điều này tạo ra nhu cầu huy động vốn rất lớn từ hệ thống ngân hàng thương mại. Khi lượng vốn cần huy động tăng mạnh trong thời gian ngắn, áp lực lên mặt bằng lãi suất là điều khó tránh khỏi.

“Trong quý I và có thể kéo dài sang quý II/2026, mặt bằng lãi suất vẫn sẽ ở mức cao. Tuy nhiên, đây chỉ là áp lực mang tính ngắn hạn”, ông Trung nhận định.

Theo vị này, Chính phủ đang triển khai nhiều giải pháp nhằm mở rộng nguồn vốn cho nền kinh tế, từ việc thúc đẩy huy động nguồn lực trong dân, đưa nguồn vàng vào lưu thông, đến việc xây dựng trung tâm tài chính quốc tế tại TP HCM nhằm thu hút dòng vốn nước ngoài. Những giải pháp này được kỳ vọng sẽ giúp cân bằng nguồn vốn trong hệ thống tài chính.

Mặc dù vậy, mặt bằng lãi suất tăng vẫn tạo ra áp lực nhất định đối với một bộ phận nhà đầu tư bất động sản, đặc biệt là nhóm sử dụng đòn bẩy tài chính cao.

Theo ông Trung, những nhà đầu tư không có nguồn vốn dự phòng sẽ chịu áp lực lớn hơn khi lãi suất thả nổi tăng lên. Trong bối cảnh thanh khoản thị trường chậm lại, một số nhà đầu tư ngắn hạn buộc phải điều chỉnh chiến lược, thậm chí chấp nhận bán tài sản với lợi nhuận thấp hơn kỳ vọng.

Ngược lại, nhóm nhà đầu tư có nguồn vốn tích lũy tốt hoặc sở hữu danh mục tài sản đa dạng như vàng, trái phiếu, hoặc tiền gửi ngân hàng có khả năng linh hoạt hơn trong việc tái cấu trúc khoản vay và giảm áp lực tài chính. Điều này cho thấy thị trường đang bước vào giai đoạn sàng lọc mạnh mẽ hơn, trong đó các nhà đầu tư cần có chiến lược dài hạn và quản trị tài chính tốt thay vì phụ thuộc quá nhiều vào đòn bẩy.

Các chuyên gia của Hội đồng nghiên cứu đánh giá thị trường Bất động sản VARS cũng cho rằng trong bối cảnh lãi suất tăng nhanh trong thời gian ngắn, tâm lý thị trường đang trở nên thận trọng hơn. Thanh khoản không còn dàn trải mà chuyển sang trạng thái chọn lọc, phản ánh rõ xu hướng phân hóa dòng tiền.

Nguyên nhân của sự phân hóa này không chỉ đến từ việc nguồn cung tăng mà còn do sự lệch pha trong kỳ vọng giá giữa bên mua và bên bán. Người bán vẫn neo giá cao, trong khi người mua có xu hướng chờ đợi mức giá hợp lý hơn, thậm chí kỳ vọng các sản phẩm cắt lỗ sâu hơn.

Đồng thời, cấu trúc nhà đầu tư cũng có sự phân hóa rõ rệt. Cụ thể, một bộ phận nhà đầu tư dài hạn đã đạt mức lợi nhuận kỳ vọng và có dòng tiền ổn định nên không chịu áp lực bán, trong khi nhu cầu thoát hàng chủ yếu đến từ nhóm nhà đầu tư FOMO ở vùng giá cao hoặc sử dụng đòn bẩy tài chính lớn. 

Dự báo lãi suất có thể hạ nhiệt từ tháng 6

Ở góc nhìn dài hạn, ông Trung cho rằng mức lãi suất hiện nay vẫn chưa phải là mức quá cao nếu so với lịch sử của thị trường bất động sản Việt Nam.

"Trong giai đoạn từ năm 2008 đến nay, thị trường bất động sản Việt Nam đã nhiều lần phát triển trong bối cảnh lãi suất 13 - 14%, thậm chí có thời điểm lên tới 18%. Chỉ riêng giai đoạn 2023 - 2024 vừa qua mới xuất hiện mặt bằng lãi suất thấp như vậy", ông Trung phân tích.

Theo ông, mức lãi suất thả nổi quanh ngưỡng 10% vẫn được xem là có thể chấp nhận đối với thị trường. Ngưỡng lãi suất trên 12% mới bắt đầu tạo ra áp lực mạnh hơn đối với hoạt động đầu tư bất động sản.

Ngoài ra, nhiều dự án hiện nay được hỗ trợ lãi suất trong những năm đầu, giúp người mua giảm áp lực tài chính trong giai đoạn đầu của khoản vay.

Dù mặt bằng lãi suất cao có thể ảnh hưởng nhất định tới tâm lý người mua và thanh khoản chung của thị trường, vị này cho rằng nhu cầu nhà ở về bản chất vẫn là nhu cầu thiết yếu và mang tính dài hạn. Theo ông, việc chờ đợi một "thời điểm hoàn hảo" của thị trường không phải lúc nào cũng là chiến lược tối ưu đối với người mua nhà.

Ông Trung cho rằng bên cạnh nhu cầu ở, người Việt còn có nhu cầu tích lũy tài sản và chuyển giao cho thế hệ sau. Trong bối cảnh đô thị hóa mạnh mẽ, bất động sản vẫn là tài sản có giá trị bền vững theo thời gian. Khi người mua tìm được sản phẩm phù hợp với nhu cầu và khả năng tài chính của mình, đó đã là thời điểm tốt để ra quyết định.

Đặc biệt, trong giai đoạn thị trường điều chỉnh, người mua ở thực có thể có nhiều cơ hội tiếp cận những sản phẩm tốt với mức giá hợp lý hơn so với giai đoạn thị trường tăng nóng.

Về triển vọng sắp tới, ông Trung cho rằng nếu không có biến động lớn từ bên ngoài, mặt bằng lãi suất có thể bắt đầu ổn định hơn từ giữa năm 2026. Khi bước qua khoảng tháng 6/2026, các yếu tố về nguồn vốn và điều tiết kinh tế vĩ mô có thể tạo ra sự ổn định hơn cho mặt bằng lãi suất. Khi đó, chi phí vốn sẽ trở nên dễ chịu hơn so với hiện nay.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) khuyến nghị nhà đầu tư địa ốc cần thay đổi cách tiếp cận thị trường. Việc đánh giá một sản phẩm “rẻ” hay “đắt” không nên dựa trên mức giá bán, mà cần đặt trong tương quan với mặt bằng khu vực, khả năng khai thác dòng tiền và thời gian hoàn vốn. Thị trường không còn phù hợp với chiến lược đầu tư ngắn hạn, mà đòi hỏi tầm nhìn trung và dài hạn, gắn với giá trị sử dụng thực và hiệu quả tài chính.

Do đó, nhà đầu tư nên ưu tiên các sản phẩm có khả năng tạo dòng tiền, nằm tại khu vực có hạ tầng kết nối rõ ràng, pháp lý minh bạch và được phát triển bởi chủ đầu tư uy tín. Đồng thời, cần hạn chế sử dụng đòn bẩy tài chính cao và xác định chiến lược đầu tư đủ dài. Đối với các dự án hình thành trong tương lai, thời gian nắm giữ nên được xác định tối thiểu từ 3 - 5 năm, đến khi dự án hoàn thiện và đưa vào vận hành.