Dự án bất động sản ở TP HCM ách tắc do Sở Quy hoạch Kiến trúc không nhận hồ sơ

Theo Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA), trong khoảng 3 năm gần đây, UBND TP HCM đã quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư, công nhận chủ đầu tư, chấp thuận đầu tư khoảng 130 dự án có quỹ đất hỗn hợp, nhưng đang bị coi là vẫn chưa đảm bảo đúng các thủ tục hành chính, gây khó khăn rất lớn cho các chủ đầu tư dự án.

Ngoài ra, còn có nhiều dự án khác cũng đã có quyết định chủ trương đầu tư của UBND TP HCM, nhưng nhà đầu tư vẫn không được nộp hồ sơ đề xuất quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, nên không thể hoàn thành thủ tục công nhận chủ đầu tư dự án để thực hiện các thủ tục hành chính tiếp theo.

Nhiều chủ đầu tư vẫn không được nộp hồ sơ đề xuất quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500. Ảnh minh họa

Nguyên nhân là do hệ thống pháp luật chưa đồng bộ, thiếu thống nhất và công tác thực thi pháp luật còn hạn chế do trình độ nhận thức của một số cán bộ công chức. Đây là một điểm nghẽn của thị trường bất động sản.

Hiện nay, tất cả các đề xuất quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 của các dự án nhà ở thương mại đều bị ách tắc do Sở Quy hoạch Kiến trúc không dám nhận hồ sơ của nhà đầu tư, dù đã có quyết định chủ trương đầu tư của UBND TP HCM do trái với Khoản 7 Điều 19 Luật Quy hoạch đô thị, quy định chủ đầu tư mới là người đề xuất đồ án quy hoạch chi tiết.

Đồng thời, có khoảng 130 dự án có quỹ đất hỗn hợp trên địa bàn thành phố đã được UBND TP HCM ban hành quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư, công nhận chủ đầu tư và chấp thuận đầu tư theo đề nghị của Sở Xây dựng, nhưng đang bị coi là vẫn chưa đảm bảo đúng các thủ tục hành chính, gây khó khăn rất lớn cho các chủ đầu tư dự án.

"Luật Đầu tư chỉ quy định thủ tục ban hành quyết định chủ trương đầu tư đối với dự án có yêu cầu chuyển mục đích sử dụng đất, chứ không có quy định thêm thủ tục nào khác về chấp thuận đầu tư hoặc văn bản chấp thuận đầu tư như cách hiểu của một số cán bộ công chức hiện nay", ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA nói.

Ông Châu cho biết thêm, đang có cách hiểu chưa đúng cụm từ chấp thuận đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư tại Khoản 4 Điều 14 Nghị định 43/2014/NĐ-CP. Do đó, cần thống nhất cách hiểu cụm từ chấp thuận đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư đồng nhất với thủ tục ban hành quyết định chủ trương đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư.

Khái niệm nhà đầu tư trong Luật Đầu tư là chính xác đối với các loại hình dự án sản xuất kinh doanh, nhất là dự án nhà ở thương mại vì tại thời điểm này nhà đầu tư chưa được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền công nhận chủ đầu tư.

Theo thống kê của Sở Xây dựng TP HCM, chỉ có khoảng 26% dự án nhà ở thương mại mới có 100% quỹ đất ở. Còn lại, khoảng 74% dự án nhà ở có quy mô diện tích lớn ở các quận ven và các huyện ngoại thành đều có quỹ đất hỗn hợp, gồm đất ở, đất nông nghiệp, có xen cài khoảng trên dưới 10% diện tích đất do Nhà nước quản lý.     

Trước đây, sau khi đã nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp... để tạo lập quỹ đất sạch của dự án, thì doanh nghiệp được công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở.

Hiện nay, có ý kiến cho rằng phải thực hiện đấu giá hoặc đấu thầu quỹ đất sạch mà doanh nghiệp đã bồi thường để lựa chọn chủ đầu tư. 

HoREA thấy ý kiến này chưa thật chuẩn xác vì quỹ đất sạch này do doanh nghiệp tự thương lượng giải phóng mặt bằng, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại theo đúng quy định tại  Luật Đất đai.

Còn các trường hợp đấu giá đất để thực hiện dự án nhà ở, dự án sản xuất kinh doanh theo quy định tại Luật Đất đai, thì phải có 2 điều kiện là có quỹ đất sạch thuộc Nhà nước quản lý và nếu có tài sản trên đất thì tài sản này thuộc sở hữu Nhà nước.