Ách tắc dự án vì vướng đất công xen kẹt

Nhiều dự án bất động sản trên địa bàn TP HCM đang ách tắc, không thực hiện được các thủ tục pháp lý để triển khai vì vướng đất công xen cài trong quỹ đất của dự án.

Dự án Green Star Sky Garden, quận 7, TP HCM vướng đất công xen cài trong dự án

Tình trạng nêu trên xảy ra phổ biến ở hầu hết các dự án bất động sản trên địa bàn TP HCM, khiến cho các dự án bị đình trệ, ách tắc, doanh nghiệp rơi vào tình cảnh lao đao bởi thủ tục pháp lý không thể giải quyết.

Đơn cử như tại dự án Green Star Sky Garden của Công ty Cổ phần Đầu tư bất động sản Hưng Lộc Phát, có tổng quỹ đất dự án hơn 5,2ha. Tuy nhiên, dự án này nhiều năm không hoàn thành được thủ tục pháp lý vì vướng quỹ đất công xen cài trong dự án. Cụ thể, dự án này hiện nay đang vướng mắc hơn 7.000m2 đất công, trong đó bao gồm đất rạch, bờ đất, đường do nhà nước quản lý.

Cũng vậy tại dự án Đức Long Golden Land, tọa lạc tại phường Tân Thuận Tây, quận 7, dự án này có tổng diện tích 11.000m2, do Công ty Cổ phần Đầu tư - Xây dựng Vạn Gia Long (Thành viên của Đức Long Gia Lai Land) làm chủ đầu tư hiện nay cũng bị ách tắc vì dính 6.641,1m2 đất công nằm trong dự án.

Các dự án có quỹ đất công nằm xem cài trong tổng thể dự án đều gặp một vướng mắc chung là không thể thực hiện thủ tục pháp lý để nhà nước giao đất cho doanh nghiệp.

Về vấn đề này, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM, cho biết, đối với dự án có quỹ đất hỗn hợp xen cài diện tích đất công (đường nội bộ, hẻm, lối đi, đất hở, kênh mương nội đồng...), thường chiếm tỷ lệ khoảng trên dưới 10% diện tích dự án. Trong đó, có nhiều dự án có tỷ lệ đất công chỉ chiếm dưới 5% diện tích dự án.

Tất cả các dự án này hiện nay đang bị ách tắc việc tính tiền sử dụng đất. Phần đất công này thường có hình dạng bất định hình. Hoặc quỹ đất nằm phân tán, không thể xác định các chỉ tiêu quy hoạch chi tiết nên không thể hình thành dự án độc lập trong lòng các dự án này, và nhà đầu tư khác cũng không thể thực hiện dự án riêng tại các mảnh đất nhỏ này được.

Nhưng theo quy định của Luật Đất đai và Luật Quản lý, sử dụng tài sản công, thì về nguyên tắc "đất công phải thực hiện đấu giá". Quy định này không thể áp dụng trong các trường hợp nêu trên vì không sát thực tế, không hợp tình, hợp lý, bất khả thi và đang là ách tắc dẫn đến chủ đầu tư không được giao đất để triển khai, thực hiện dự án, dẫn đến vô vàn khó khăn cho doanh nghiệp.

Giải quyết vấn đề này, ông Châu kiến nghị: Phương án 1 là cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện giao đất, cho thuê đất cho chủ đầu tư không thông qua đấu giá. Thay vì đó chủ đầu tư phải hoán đổi, trả lại bằng đất ở đã có hạ tầng tại dự án cho Nhà nước theo tỷ lệ 10 - 15% (hoặc tỷ lệ khác do thành phố quy định).

Phương án 2 là áp dụng các phương pháp xác định "giá đất cụ thể" phù hợp giá thị trường theo quy định của pháp luật đất đai, đối với phần diện tích đất công này và chủ đầu tư nộp ngân sách nhà nước để được giao đất, cho thuê đất.

Theo ông Châu việc đề xuất phương án 2 này dựa trên Văn bản số 329 ngày 26/02/2019 của Tổng Cục Quản lý đất đai - Bộ TN&MT, gửi Sở TN&MT TP HCM về một dự án nhà ở tại quận 7. Ông Châu cũng kiến nghị Tổng cục Quản lý đất đai cần có văn bản chỉ đạo giải quyết chung cho các trường hợp tương tự để thống nhất thực hiện.