Dòng tiền dịch chuyển, giá căn hộ Hà Nội hạ nhiệt

Dữ liệu của Batdongsan.com.vn cho thấy sự thay đổi đáng chú ý trong bức tranh nhu cầu bất động sản trong 5 tháng đầu năm 2026. Nếu như trong những năm gần đây, Hà Nội là tâm điểm thu hút sự chú ý của thị trường thì hiện nay tâm điểm quay về phía Nam.

TP HCM chiếm gần 50% tổng mức độ quan tâm bất động sản trên toàn quốc, tăng 8,5 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm trước. Trong khi đó, tỷ trọng của Hà Nội giảm xuống còn 27,6%, tương ứng mức giảm 5,9 điểm phần trăm.

Theo Batdongsan.com.vn, diễn biến này cho thấy dòng tiền và sự quan tâm của người mua đang có xu hướng quay trở lại thị trường phía Nam sau giai đoạn giá bất động sản phía Bắc tăng mạnh trong thời gian dài.

Trên phạm vi cả nước, lượng tìm kiếm bất động sản trong tháng 5 giảm khoảng 5% so với tháng trước. Tuy nhiên, chung cư vẫn là phân khúc thu hút sự quan tâm lớn nhất, trong khi đất nền, biệt thự và một số loại hình khác ghi nhận mức giảm mạnh hơn.

Giá căn hộ Hà Nội bắt đầu điều chỉnh

Chung cư tiếp tục là phân khúc dẫn dắt thị trường nhưng đã xuất hiện những tín hiệu thay đổi về giá. Tại Hà Nội, mức độ quan tâm đối với căn hộ bán trong tháng 5 tăng nhẹ 4% so với tháng trước, song vẫn thấp hơn cùng kỳ năm 2025. Tại TP HCM, mức độ quan tâm đối với căn hộ bán giảm 3% theo tháng và giảm 11% theo năm.

Trong khi đó, nhu cầu thuê căn hộ lại tăng trưởng tích cực. So với cùng kỳ năm ngoái, nhu cầu thuê tăng 6% tại Hà Nội và tăng tới 24% tại TP HCM. Điều này cho thấy nhu cầu ở thực vẫn duy trì ổn định, bất chấp mặt bằng giá nhà đang ở mức cao.

Về giá bán, Hà Nội ghi nhận dấu hiệu điều chỉnh sau thời gian dài tăng mạnh. Giá rao bán căn hộ trung bình trong quý II/2026 dự kiến đạt khoảng 85 triệu đồng/m2, giảm 2% so với quý trước. Tại TP HCM, giá căn hộ trung bình ở mức 69 triệu đồng/m2 và gần như không thay đổi.

Một số thị trường từng ghi nhận mức tăng giá mạnh như Hưng Yên và Bắc Ninh cũng bắt đầu điều chỉnh với mức giảm khoảng 3%.

Ngược lại, nhiều địa phương tiếp tục duy trì đà tăng giá như Hải Phòng tăng 8%, Quảng Ninh tăng 6%, Bình Định tăng 13%, Bà Rịa - Vũng Tàu tăng 20%, Long An tăng 6% và Đồng Nai tăng 5% so với quý trước.

Lượng quan tâm đối với căn hộ tại các thị trường tỉnh như Đà Nẵng, Quảng Ninh và Hưng Yên tăng từ 9% đến 13% so với tháng trước. Điều này cho thấy nhu cầu đang dần mở rộng sang các đô thị vệ tinh và địa phương có tốc độ phát triển hạ tầng tốt.

Nhà liền thổ tiếp tục phân hóa giữa Hà Nội và TP HCM

Không giống phân khúc căn hộ, thị trường nhà liền thổ ghi nhận sự khác biệt rõ rệt giữa hai đô thị lớn.

Tại TP HCM, mức độ quan tâm đối với nhà riêng bán tăng 5% so với cùng kỳ năm trước. Trong khi đó tại Hà Nội, nhu cầu tìm kiếm cả nhà riêng bán và cho thuê đều suy giảm.

Sau thời gian dài tăng giá, thị trường nhà riêng Hà Nội cũng bắt đầu xuất hiện những tín hiệu điều chỉnh. Giá rao bán trung bình giảm khoảng 1% trong các tháng gần đây, trong đó một số quận như Đống Đa, Hà Đông và Ba Đình ghi nhận mức giảm khoảng 3%.

Dữ liệu của Batdongsan.com.vn cho thấy khoảng cách giá nhà riêng giữa Hà Nội và TP HCM tiếp tục nới rộng. Giá rao bán phổ biến tại Hà Nội hiện ở mức khoảng 253 triệu đồng/m2, trong khi tại TP HCM khoảng 119 triệu đồng/m2.

Đáng chú ý, dù chênh lệch lớn về giá bán, giá thuê nhà riêng tại hai thành phố lại khá tương đồng, dao động quanh mức 20 triệu đồng/căn/tháng.

Đối với phân khúc nhà mặt phố, lượng quan tâm trong tháng 5 giảm từ 8% đến 10% so với tháng trước tại cả Hà Nội và TP HCM.

Giá nhà mặt phố tại Hà Nội hiện đi ngang so với đầu năm nhưng vẫn cao hơn 24% so với quý I/2025. Trong khi đó, giá bán tại TP HCM giảm 7% trong cùng giai đoạn nhưng giá thuê lại tăng tới 38%.

Ngoài hai thị trường lớn, nhiều địa phương ghi nhận mức tăng giá đáng kể ở phân khúc nhà phố. Đà Nẵng dẫn đầu với mức tăng 39%, tiếp theo là Khánh Hòa tăng 17% và Hải Phòng tăng 16% so với đầu năm 2025.

Theo Batdongsan.com.vn, những diễn biến trong tháng 5 cho thấy thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn tái cân bằng sau thời kỳ tăng nóng ở nhiều khu vực. Trong ngắn hạn, khả năng hấp thụ của người mua và mặt bằng giá vẫn là yếu tố quyết định diễn biến thị trường. Tuy nhiên về dài hạn, hạ tầng, quy hoạch và tiến trình tháo gỡ pháp lý sẽ tiếp tục là những động lực quan trọng thúc đẩy tăng trưởng của ngành bất động sản trong giai đoạn 2026 - 2030.