Doanh nghiệp địa ốc nỗ lực giảm áp lực nợ

Doanh nghiệp địa ốc nhỏ ồ ạt bung hàng cuối năm

Bán dự án để trả nợ

Cuối năm 2017, Hội đồng quản trị (HĐQT) Công ty Phát Đạt đã ban hành Quyết định số 16/2017 về việc thông qua chủ trương đồng ý chuyển nhượng dự án khu nhà ở cao tầng tại phường Phú Thuận và phường Tân Phú, quận 7, TP. HCM để thanh toán các khoản trái phiếu, nợ vay của Công ty phát sinh tại Ngân hàng TMCP Đông Á (DongA Bank).

Theo đó, HĐQT đã biểu quyết thông qua chủ trương đồng ý chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ Dự án The EverRich 2 (đã đổi tên thành River City - Thành phố ven sông Phú Thuận, quận 7) và Dự án The EverRich 3 (phường Tân Phú, quận 7) từ Công ty Phát Đạt cho các nhà đầu tư để thanh toán các khoản trái phiếu, nợ vay và lãi phát sinh tại DongA Bank.

Qua đó, các khoản nợ gốc trái phiếu, nợ vay của Công ty sẽ được trả dứt điểm chậm nhất vào ngày 31/12/2017 và các khoản lãi phát sinh sẽ được trả dứt điểm chậm nhất vào ngày 30/6/2018.

Tuy nhiên, vào ngày 3/1/2018, Phát Đạt thông báo, đã trả dứt điểm toàn bộ các khoản nợ gốc trái phiếu, nợ vay và các khoản lãi phát sinh cho các trái chủ tại Ngân hàng Đông Á.

Nhiều chủ đầu tư thiếu tiềm lực tài chính khiến dự án phải đắp chiếu thời gian dài.

Cùng cảnh ngộ, mới đây, Tập đoàn Khang Thông cũng đã bán khu giải trí hơn 300 ha Happyland (Bến Lức, Long An) cho một nhà đầu tư nước ngoài. Đây được xem là cơ hội để giải quyết khó khăn cho các bên và cho dự án có cơ hội "happy" thật sự trở lại.

Được biết, Dự án Happyland được khởi công rầm rộ vào năm 2011 với tuyên bố 3 năm sau dự án “vui chơi, giải trí lớn nhất Đông Nam Á” này sẽ đưa vào khai thác. Tuy nhiên, đến thời điểm này, dưới đường cao tốc TP.HCM - Trung Lương, dọc theo sông Vàm Cỏ Đông, bên cạnh một số hạng mục về cổng, nhà ở, khinh khí cầu, trường đua…, vẫn còn một số hạng mục của Dự án Happyland đang xây dựng dở dang.

Để triển khai dự án này, Tập đoàn Khang Thông đã có sự chuẩn bị khá nghiêm túc khi trả trước toàn bộ chi phí thuê đất 50 năm, đào tạo đội ngũ nhân viên và chuẩn bị 15 ha đất tại tỉnh Lâm Đồng để nuôi, trồng cây xanh, đáp ứng cho nhu cầu của dự án. Tuy nhiên, mới đây, Cục Thi hành án dân sự tỉnh Long An cho biết, cơ quan này đang tiến hành các thủ tục kê biên tài sản tại Dự án Happyland do Công ty cổ phần Đầu tư xây dựng và Phát triển hạ tầng Phú An (thuộc Tập đoàn Khang Thông) đầu tư, để thi hành theo bản án, vì nợ số tiền lên đến gần 800 tỷ đồng.

Trước đó, giữa năm 2016, Ngân hàng Xây dựng cũng từng thông báo khởi kiện Công ty cổ phần Xe khách Phương Trang về khoản nợ xấu 3.000 tỷ đồng và “giam lỏng” nhiều tài sản thế chấp từng được định giá khoảng 14.000 tỷ đồng của công ty này, trong đó bất động sản chiếm 98% giá trị.

Theo chiến lược của Phương Trang, công ty này đầu tư vào lĩnh vực bất động sản nhắm đến phân khúc căn hộ trung và cao cấp, biệt thự, đất nền và trung tâm thương mại phức hợp. Các dự án mà Phương Trang triển khai như khu căn hộ Đà Nẵng Plaza, khu đô thị sinh thái biển Phương Trang - Vịnh Đà Nẵng (Đà Nẵng), hay dự án căn hộ cao cấp New Pearl trên đường Nam Kỳ Khởi Nghĩa (quận 3, TP.HCM)... Trong đó, Dự án New Pearl gây chú ý khi từng có giá chào bán hơn 90 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, sau đó Phương Trang đã phải chuyển nhượng lại dự án này cho Tập đoàn Vạn Thịnh Phát với giá trị khoảng 20 triệu USD.

Còn tại Hà Nội, trên thị trường đang rò rỉ thông tin chủ đầu tư một dự án trên đường Lê Văn Lương muốn chuyển nhượng dự án này để giải quyết khó khăn về tài chính do các vướng mắc xảy ra tại một dự án ở đường Lê Trực và một dự án ở Quận Cầu Giấy. Tuy nhiên, mức giá hiện tại mà chủ đầu tư này đưa ra tương đối cao, nên dù đã nhiều lần đàm phán với một số đối tác nhưng chưa thành công.

Xu hướng sẽ tiếp tục

Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, ông Phan Xuân Cần, Chủ tịch HĐQT Sohovietnam, đơn vị chuyên môi giới cho các thương vụ mua bán, chuyển nhượng (M&A) dự án bất động sản cho biết, thời gian qua, có một số doanh nghiệp vay vốn ngân hàng, huy động vốn của khách hàng, ứng vốn nhà thầu để triển khai dự án, nhưng dự án không tìm được đầu ra. Do đó, doanh nghiệp chịu áp lực chi phí lãi vay lớn, nên phải bán dự án để trả nợ.

Ngoài ra, cũng có một số doanh nghiệp, sau giai đoạn thành công với các dự án ban đầu, đã mở rộng hoạt động, đầu tư đồng loạt nhiều dự án, vượt quá tiềm lực của mình, nên cũng buộc phải bán bớt dự án để tái cơ cấu doanh nghiệp, có vốn tập trung phát triển các dự án còn lại.

Cũng theo ông Cần, một số doanh nghiệp tay ngang, nhảy vào đầu tư dự án khi thị trường sốt nóng, nhưng do thiếu kinh nghiệm nên không thể triển khai, nay cũng muốn chuyển nhượng lại dự án để trở về với ngành kinh doanh chính.

“Hoạt động này giúp làm giảm hàng tồn kho bất động sản, đồng thời góp phần phá tảng băng nợ xấu liên quan đến bất động sản”, ông Cần đánh giá và cho biết thêm, các doanh nghiệp đang gặp khó khăn, sau khi chuyển nhượng dự án đã có thêm nguồn tài chính để tái cấu trúc doanh nghiệp, giảm áp lực nợ, lãi vay, tập trung đầu tư vào các kế hoạch khác hiệu quả hơn.

Đồng quan điểm, một lãnh đạo VNREA cho biết thêm, hiện nay, cơ chế đã tương đối mở cho việc chuyển nhượng dự án, đặc biệt sau khi Quốc hội thông qua Nghị quyết 42 về thí điểm xử lý nợ xấu của các tổ chức tín dụng (có hiệu lực trong 2 năm bắt đầu từ ngày 15/8/2017).

Theo vị này, Nghị quyết 42 trao quyền thu giữ tài sản bảo đảm cho các tổ chức tín dụng và Công ty Quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng (VAMC) và đã tháo gỡ được nút thắt trong việc chuyển nhượng dự án, giúp cho hoạt động M&A trong lĩnh vực bất động sản sẽ sôi động hơn nữa trong thời gian tới.

“Thực tế, thời gian qua, VAMC và một số ngân hàng đã tiến hành thu giữ tài sản đảm bảo là các dự án bất động sản và rao bán trên thị trường. Các dự án này thường đã có đầy đủ pháp lý, chính là món hàng mà nhiều doanh nghiệp địa ốc có tiềm lực nhắm tới. Một khi các giao dịch thành công, dự án về tay chủ mới sẽ được tái khởi động. Hàng tồn kho bất động sản giảm. Các ngân hàng có cơ hội giải quyết được nợ xấu, chủ đầu tư cũ cũng giảm bớt gánh nặng nợ nần và áp lực lãi vay”, đại diện VNREA nói.