Đẩy giá đất ven Hà Nội lên cao rồi bỏ cọc

Theo thông tin từ Trung tâm phát triển Quỹ đất huyện Thanh Oai (Hà Nội), đã hết thời gian nộp tiền đối với 68 thửa đất đấu giá tại khu Ngõ Ba, thôn Thanh Thần, xã Thanh Cao ngày 10/8.

Tuy nhiên đến nay, chỉ 13 thửa hoàn thành nghĩa vụ tài chính. Các thửa này đều có giá trúng từ 51,6 triệu đến hơn 55 triệu đồng/m2; toàn bộ các thửa đất có giá trúng từ 80 triệu đồng đến hơn 100 triệu đồng/m2 đều bị bỏ cọc.

Đơn vị này cho biết tổng số tiền thu về từ phiên đấu giá là hơn 80 tỷ đồng, chỉ tương đương 1/5 mức dự kiến tại thời điểm kết thúc phiên đấu.

Trước đó, phiên đấu giá này đã gây xôn xao dư luận với mức giá trúng lên đến hơn 100 triệu đồng/m2 (gấp 8 lần giá khởi điểm) và được cho là cao bất thường. Các thửa đất khác cũng có giá trúng từ 63 triệu đến 80 triệu đồng/m2, cao gấp 5 đến 6,4 lần so với giá khởi điểm. Tổng số tiền trúng đấu giá thu về cho ngân sách gần 405 tỷ đồng, chênh 349 tỷ đồng so với giá khởi điểm.  

Đây là phiên đấu giá đầu tiên của huyện Thanh Oai trong năm 2024, thu hút gần 1.500 khách hàng với hơn 4.000 hồ sơ tham gia.

Vào sáng 5/10 tới đây, huyện này dự kiến tổ chức đấu giá 58 thửa đất tại khu Man Cá, Man Cổng, Mạ Man (thuộc dãy ONT-07 và ONT-08), trong thôn Văn Quán, xã Đỗ Động.

Các lô đất có diện tích từ 76,55 m2 đến 189,73 m2; giá khởi điểm 5,3 triệu đồng/m2; tương đương từ gần 406 triệu đồng đến hơn 1 tỷ đồng. Khách hàng tham gia đấu giá đất phải nộp trước hơn 81 triệu - 201 triệu đồng. Hình thức đấu giá từng thửa đất bằng việc bỏ phiếu kín trực tiếp một lần đấu.

Ngoài ra, huyện cũng đang tìm đơn vị tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất đợt 3 đối với 73 thửa đất tại khu Man Cá, Man Cổng, Mạ Man. Lô số 01 (ONT-01) ký hiệu thửa đất từ 01 đến 20; lô số 02 (ONT-02) ký hiệu thửa đất từ 21 đến 49; lô số 03 (ONT-03) ký hiệu thửa đất từ 50 đến 73. Tổng diện tích các lô đất hơn 7.647 m2, giá khởi điểm 5,3 triệu đồng/m2. 

Cần có thêm cơ chế kiểm soát việc đầu cơ

Theo các chuyên gia của Hội môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), tại vị trí có cơ sở hạ tầng, tiện ích không nổi bật như Thanh Oai mà giá đất lên tới hơn 100 triệu đồng/m2, ngang bằng với giá đất nền tại các khu đô thị, khu vực đông dân cư là bất bình thường, vượt xa giá trị thực tế. Đây là kết quả của các mục đích không lành mạnh.

Cụ thể, nhiều nhà đầu tư tham gia các phiên đấu giá này là những người có "nghề” đấu giá đất, họ thường tham gia với mục đích “đơn giản" đó là “lướt sóng", không quan tâm giá trị thật, cứ trúng đã rồi mua bán sang tay ngay để kiếm lời hoặc sẵn sàng bỏ cọc nếu thị trường không hưởng ứng.

Hay mục đích nguy hiểm hơn là tạo sốt đất. Các cá nhân này lợi dụng việc đặt cọc đấu giá nhằm mục đích thổi giá các khu đất liên quan. Thậm chí bất chấp rủi ro, hợp thức hóa mức giá bằng cách thanh toán đầy đủ theo mức giá đấu trúng, để lấy mức giá này làm căn cứ kích giá đất ở các huyện vùng ven, kích giá đất nhiều nơi leo thang, thậm chí sốt ảo.

VARS nhận xét, hệ lụy của các tình trạng này là giá bất động sản vốn đã cao nay lại càng tăng, khiến giấc mơ về nhà ở ngày càng xa vời với người dân, đặc biệt là người trẻ. Mức giá đấu tăng cao vượt xa giá trị thật không chỉ gây khó khăn cho công tác thẩm định giá tài sản phục vụ các đợt đấu giá tiếp theo tại địa phương đấu giá mà còn tại nhiều nơi trên cả nước. 

Các chuyên gia cho rằng để hoạt động đấu giá diễn ra minh bạch, nhằm tăng nguồn thu cho ngân sách, Nhà nước cần sớm có thêm cơ chế kiểm soát hoạt động đầu cơ.

Theo đó cần phải tính đến việc áp thuế, hướng tới những đối tượng tích lũy, đầu cơ thay vì những đối tượng mua bất động sản phục vụ mục đích sinh sống hay tổ chức sản xuất kinh doanh, yếu tố tài sản tích lũy sẽ giảm đi. Mức thuế có thể nâng cao dần với giao dịch mà người bán có thời gian nắm giữ ngắn hay nếu chủ sở hữu không đưa bất động sản tham gia hoạt động kinh doanh, không triển khai xây dựng sau khi nhận đất…  

"Việc đánh thuế bất động sản đúng hướng sẽ khiến người dân hạn chế hoặc không còn nhiều động lực đầu cơ  bởi cùng với chi phí lãi vay và các chi phí cơ hội khác, việc sở hữu bất động sản đầu cơ trở nên rủi ro hơn. Việc mua đi bán lại bất động sản để ăn chênh lệch, hay tạo cung cầu ảo để thổi giá bất động sản dần trở nên vô nghĩa", chuyên gia VARS nhận định.