Đầu tư nhà phố, nhà nát ở TP HCM lên ngôi khi nguồn cung căn hộ thấp kỷ lục

Theo nhiều chuyên gia nhận định, điều tạo nên sức hấp dẫn cho giới buôn nhà nát là tỷ lệ rủi ro thấp và hiếm khi bị lỗ. Hầu như dòng sản phẩm này bảo toàn vốn tốt, khả năng sinh lời ổn định, tuy nhiên thời gian đầu tư phải từ trung hạn đến dài hạn nên đòi hỏi nhà đầu tư phải trường vốn. Trong bối cảnh nguồn hàng từ đất nền và căn hộ ở TP HCM đang có mức giảm sâu nhất trong vòng 10 năm qua thì việc các nhà đầu tư cá nhân chuyển hướng kiếm bộn tiền từ nhà nát.  

Buôn nhà nát lãi bạc tỷ

Theo dữ liệu nghiên cứu từ Batdongsan.com.vn, giao dịch nhà lẻ, nhà phố tại TP HCM gia tăng mạnh trong 3 tháng đầu năm 2019. Lượng tìm kiếm loại hình nhà riêng lẻ trong tháng 2 tăng hơn 37% so với thời điểm tháng 1/2019. Bình Chánh và Hóc Môn là hai quận huyện có lượng tìm kiếm nhà phố cao nhất TP HCM với mức tăng lần lượt 139% và 177% chỉ trong 1 tháng.

Nhà nát là kênh đầu tư an toàn về pháp lý và có tỷ suất sinh lời cao. Ảnh: PLO

Săn lùng bất động sản xập xệ, cũ nát ở Sài Gòn rồi nâng cấp hoặc xây mới để bán hoặc cho thuê, nhiều người lãi hàng trăm triệu đồng thậm chí bạc tỷ trong một vài tháng đầu tư. Đơn cử như trường hợp của anh Đặng Quốc Huy, một môi giới bất động sản tự do tại TP HCM đã kiếm bộn tiền từ việc mua đi bán lại những căn nhà cũ trong năm vừa qua.

Theo anh Huy, trong quá trình tìm kiếm nguồn hàng để bán, anh nhận thấy một số căn nhà có thể bán với giá cao hơn nếu được tân trang lại cho đàng hoàng. Do vậy, anh đã quyết định mua lại một căn nhà trên đường Chu Văn An, quận Bình Thạnh (TP HCM) với giá 3,5 tỷ đồng. Sau đó, anh đầu tư thêm khoảng 200 triệu đồng để tu sửa lại ngôi nhà. Sau đó, anh rao bán ngôi nhà này với giá 4,5 tỷ đồng.

Tương tự, trao đổi với phóng viên, anh Tuấn, một nhà đầu tư chuyên về phân khúc đất nền tại quận 9, TP HCM cho biết, trong một buổi cafe với vài người bạn, tình cờ anh biết một căn nhà cũ có giá khá mềm tại khu vực phường Hiệp Bình Phước, quận Thủ Đức (TP HCM), nên đã đến tận nơi để tìm hiểu.

Theo anh Tuấn, căn nhà có diện tích 60 m2, hẻm xe hơi vào được, nhưng chủ nhà rao bán với giá 3 tỷ đồng. Nhận thấy có thể sinh lời từ ngôi nhà này nếu được sửa chữa lại, anh đã quyết định mua và bỏ thêm 500 triệu đồng để sửa sang lại, khiến ngôi nhà đẹp như mới. Một tháng sau đó, anh đã bán lại với giá 4,2 tỷ đồng.

"Trong thời buổi thị trường nhà đất đang biến động, đây được xem là cách đầu tư tốt nhất. Chỉ cần tìm mua những căn nhà cũ trong hẻm, xập xệ được gia chủ bán rẻ rồi tân trang, sửa chữa lại, sau đó bán ra là lãi rất đậm", anh Tuấn nói.

Khảo sát thực tế cho thấy, các căn nhà mới xây sẵn tại khu vực ven TP.HCM có thanh khoản khá tốt. Tại các con hẻm của huyện Hóc Môn, Củ Chi những căn nhà chào giá từ 1-1.4 tỷ đồng/căn nhanh chóng được nhà đầu tư săn đón. Thậm chí, có một số căn đang xây dựng dở dang nhưng đã được khách mua "đặt chỗ". Được biết, những căn nhà này thường được xây dựng trên đất của người dân bản địa hoặc các khu đất của nhà đầu tư xây nhà bán lại, hưởng chênh cao.

Theo anh Tuấn, sở dĩ kênh đầu tư này được nhà đầu tư ưa thích, bởi hiện tại, thị trường bất động sản TP HCM khan hiếm nguồn cung mới, trong khi giá căn hộ và đất nền neo ở mức khá cao. Nếu muốn mua rẻ phải tìm ra các khu vực xa trung tâm, nhưng đầu tư ở những khu vực đó thì khó sinh lời. An toàn nhất vẫn là nhà phố nhà nát vì pháp lý rõ ràng và nhanh chóng giao dịch.

Mô hình an toàn pháp lý nhưng không dễ cho "tay mơ"

Theo các chuyên gia, các yếu tố khiến nhà phố xây sẵn khu ven trung tâm Sài Gòn hút người mua ở thực lẫn nhà đầu tư bởi các yếu tố  giá thành còn ở ngưỡng chấp nhận được và ít biến động như các phân khúc khác. Bên cạnh đó đây là phân khúc an toàn về mặt pháp lý. Bởi sự khác biệt với các sản phẩm hình thành trong tương lại liên tục hứa hẹn sổ sách thì nhà phố lại minh bạch được các yếu tố pháp lý liên quan.

Trong bối cảnh sản phẩm đất nền khan hàng mới thì các căn nhà phố được xây mới trên đất sẵn có hoặc cải tạo từ nhà cũ vẫn là phân khúc thu hút khách hàng. Tuy vậy, đây cũng là phân khúc "lấy công làm lời" hiệu quả vì nhiều NĐT bỏ công sức để xây dựng và tính toán kỹ càng thì mức chênh lệch sẽ cao khi bán lại cho người ở thực. Điều này chỉ phù hợp với những nhà đầu tư có kinh nghiệm chứ không phải "tay mơ".

Trao đổi về vấn đề này, ông Phan Công Chánh, chuyên gia về bất động sản cho biết, bất cứ phân khúc nào trong lĩnh vực bất động sản đều có 2 mặt, thuận lợi và rủi ro, không có riêng phân khúc nào chỉ toàn thuận lợi. Tuy nhiên, ưu điểm của phân khúc này là nhu cầu trên thị trường luôn có.

Điều đó lý giải vì sao nhà nát mà có giấy tờ hợp lệ bao giờ cũng hút khách. Tuy nhiên, lợi nhuận thu được từ việc kinh doanh này phụ thuộc rất nhiều vào yếu tố kinh nghiệm của nhà đầu tư.

"Đối với phân khúc này, nhà đầu tư thường phải đối mặt với một số khó khăn như sơn sửa xong nhưng không phù hợp với thị hiếu của người mua thì vẫn lỗ như thường", ông Chánh nói và lý giải thêm, giả sử mua căn nhà cũ với giá 2 tỷ đồng, đầu tư thêm 1 tỷ nữa để xây mới, thì giá bán căn nhà đó phải trên 3 tỷ đồng, vượt khỏi khả năng chi trả của thị trường tại khu vực đó. Số tiền đầu tư bị ngâm lâu, giá lại không thể tăng quá nhiều, nhà đầu tư sẽ đối mặt với nguy cơ lỗ vốn.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đực, Phó giám đốc Công ty Đất Lành cũng khẳng định, kênh đầu tư này không dành cho những người thiếu kinh nghiệm. Đừng đầu tư theo kiểu nghe người ta có lợi nhuận khủng mà lao vào, bởi những nhà đầu tư đó có kinh nghiệm đầu tư 5-10 năm, họ biết giá thế nào là phù hợp, sơn sửa thế nào cho bắt mắt mà chi phí lại rẻ…

Cũng theo ông Đực, kênh đầu tư này có thể mang lại lợi nhuận trung bình 10 - 20% trong thời gian 2-3 tháng, nhưng nhà đầu tư chỉ nên quan tâm đến những căn từ 10 tỷ trở xuống vì đây là phân khúc dễ tìm khách nhất.

Tuy nhiên, chuyên gia này cũng khuyến cáo, so với cách đây 3 năm, giá trị của các căn nhà phố mini tại Sài Gòn đã tăng vọt ít nhất 1,5 - 2 lần. Do đó, nếu tính theo đơn giá mỗi m2 đất, loại nhà hộp diêm này vẫn bị xếp vào nhóm bất động sản có giá rất đắt đỏ nên có thể sẽ chạm ngưỡng trong thời gian tới.