Đất nền TP HCM, sau sốt nóng sẽ sớm nguội lạnh

TP HCM lại sốt đất nền

Năm 2017, TP HCM trải qua một cơn sóng đất nền khá dữ dội do ảnh hưởng bởi thông tin quy hoạch huyện Cần Giờ và một số dự án lớn xin phép triển khai. Từ tháng 12/2016, thị trường đất nền bắt đầu sôi động ở khu Đông và trong 6 tháng đầu năm 2017, cơn sốt bùng phát trên toàn bộ các quận, huyện của TP HCM.

Sau đó, Thành ủy, UBND TP HCM, Hiệp hội Bất động sản TP HCM đã phải vào cuộc với nhiều văn bản kiểm soát, nhiều cuộc thanh tra, thậm chí yêu cầu xử lý hình sự với các nhà đầu cơ đẩy giá đất nền, nhiều lãnh đạo các quận, huyện bị kỷ luật, luân chuyển công tác… Từ đó, cơn sốt đất nền dần dần hạ nhiệt.

Tuy nhiên, ghi nhận thực tế tại TP HCM 4 tháng đầu năm 2018, tình trạng sốt đất nền lại bùng phát trở lại. Đỉnh điểm là từ cuối tháng 3 vừa qua, khi TP HCM xảy ra 2 vụ cháy chung cư gây thiệt hại về người và của, dòng tiền đổ vào đất nền và phân khúc này bắt đầu nóng lên. Diễn biến giao dịch sôi động có thể minh chứng từ số liệu của Văn phòng đăng ký đất đai các quận, huyện của TP HCM gửi báo cáo cho lãnh đạo Thành phố.

Đơn cử, trong 3 tháng đầu năm 2018, quận 2 có 2.704 hồ sơ nhà đất được chuyển nhượng, mua bán; quận 9 có gần 7.000 hồ sơ nhà đất được chuyển nhượng. Tương tự, quận 12 có 5.358 hồ sơ; huyện Hóc Môn có 3.357 hồ sơ; huyện Bình Chánh có 6.174 hồ sơ; đặc biệt huyện Củ Chi hồ sơ cập nhật biến động chiếm số lượng lớn nhất với 13.866 hồ sơ…

Ngày 12/4 vừa qua, có mặt tại Trung tâm hành chính công thuộc UBND quận 9, dù đã cuối giờ chiều, nhưng phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản nhận thấy tại đây vẫn có rất đông người dân xếp hàng trước cửa chờ làm thủ tục nhà đất, lượng hồ sơ đất đai làm thủ tục tăng đột biến.

Tại khu vực tiếp nhận và xử lý hồ sơ nhà đất, theo quan sát của phóng viên, vẫn còn hơn 30 người chờ đợi đến lượt nộp hồ sơ. Nhiều người tỏ ra mệt mỏi khi cho biết bốc số thứ tự từ sáng nhưng vẫn chưa đến lượt. Khu tiếp nhận hồ sơ số 1, số thứ tự lên tới 321 - tức là số hồ sơ tiếp nhận buổi sáng đã là 321 hồ sơ…

Ghi nhận thực tế tại TP HCM, hiện tượng sốt đất xuất hiện chủ yếu ở các quận, huyện vùng ven có hạ tầng giao thông cũng như quỹ đất rộng như quận 9, Thủ Đức, Cần Giờ, Củ Chi.

Tại quận 9, thị trường sôi động được ghi nhận ở các tuyến đường như Nguyễn Xiển, Lò Lu, Nguyễn Duy Trinh… Dù cuối giờ chiều nhưng tại các tuyến đường này vẫn có rất đông nhân viên môi giới ngồi quanh những cái bàn nhựa nhỏ, cùng cây dù và tấm bảng quảng cáo môi giới.

Một nhân viên môi giới của Sàn giao dịch Điền Phúc Thành (đường Trường Lu) giới thiệu, hiện nay khu vực này tùy theo dự án, hướng, chiều rộng của đường mà có giá từ 27 - 34 triệu đồng/m2. Riêng mặt tiền đường Nguyễn Xiển có giá 65 triệu đồng/m2, nhưng ít có người bán.

“Đất khu này so với đầu năm 2018 đã tăng giá gần 50%”, nhân viên này cho biết.

Khu vực đường Bưng Ông Thoàn (phường Phú Hữu) lan sang những vùng lân cận, nơi có những đại dự án nhà ở, hạ tầng xã hội… được các sàn giao dịch bất động sản rao bán 35 triệu đồng/m2, so với thời điểm đúng 1 năm về trước thì tăng hơn 40%.

Khu vực đối diện dự án Park Riverside trước kia là đầm lầy đang được chủ đầu tư tiến hành san lấp đất, mặt tiền đường có giá 100 triệu đồng/m2, còn trong hẻm nhỏ thì giá 40 triệu đồng/m2, tăng gấp đôi so với 6 tháng trước. Còn những lô đất nền trên đường Nguyễn Duy Trinh khu vực phường Trường Thạnh có giá 1 tỷ đồng với diện tích 54 m2, trước đó vào tháng 1/2018 giá khoảng 800 triệu đồng.

Dân đổ xô đi ôm đất

Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, chị Minh, cư dân trong Dự án Nam Long, Phước Long B, cho biết, mấy nền đất bên cạnh nhà đầu năm ngoái kêu giá hơn 1,6 tỷ đồng/nền 90 m2 chưa ai hỏi, đầu năm nay giao dịch sang tay liên tục và giá vọt lên gần 3,5 tỷ đồng/nền…

“Tháng 3, tôi mua lô đất nền tại đường Trường Lu giá chỉ 21 triệu đồng/m2, giờ đã lên 27 triệu đồng/m2. Nhưng môi giới kêu đừng bán vội vì giá đất sẽ còn đẩy lên cao. Thấy giá đất lên cao, tôi cầm cố căn nhà đang ở tại quận Bình Thạnh để đi đầu tư tiếp, nhưng giờ mua đất rất khó bởi không có dự án mới, chỉ có đất nền sang tay”, anh Đức, một khách hàng đi mua đất nền tại đường Lò Lu cho biết.

Tại khu vực đường Đồng Văn Cống, quận 2, đất nền tại đây cũng đang sôi động với cảnh người bán kẻ mua đất. Ông Nguyễn Thanh Hùng, ngụ quận Bình Thạnh qua đây mua đất cho biết, cách nay 3 ngày, ông mới mua lô đất 4x20m, đã có sổ đỏ, giá 4,8 tỷ đồng, nay có người trả chênh 200 triệu đồng nhưng ông chưa bán.

“Thị trường đất nền tại đây sôi động từ cuối năm 2017 khi cây cầu Kim Cương được đưa vào sử dụng. Giá đất tăng nhanh nhưng để mua được đất tại đây không dễ, bởi nhà đầu tư ôm đất không chịu ra hàng dù giá có tăng cao”, ông Hùng nói.

Ở khu vực hẻo lánh “khỉ ho cò gáy” như tại huyện Hóc Môn, Củ Chi cũng ghi nhận tình trạng mua bán đất rầm rộ với giá dao động tới 20 - 40 triệu đồng/m2. Đặc biệt là khu Ngã Ba Giồng, vườn trầu Bà Điểm…, do giới cò đất đồn thổi là nằm trong Khu đô thị Tây Bắc Củ Chi nên trước Tết Âm lịch vừa qua, giá chỉ 1,2 tỷ đồng với diện tích lô đất 56m2 thì nay đã lên tới 1,5 tỷ đồng. Dù môi giới dứt khoát “không bớt một đồng lấy lộc”, khách vẫn lao vào mua bằng được.

Thậm chí, giới môi giới bất động sản tại khu vực này còn quảng cáo cam kết lời từ 10 đến 18% trong 3 tháng và lời 38%/12 tháng khi mua đất tại đây để đầu tư.

Các huyện như Nhà Bè, Bình Chánh, Cần Giờ, thậm chí khu Dĩ An (Bình Dương), Đức Hòa (Long An)… giá đất cũng bắt đầu biến động từ 5 đến 10% so với cuối năm 2017. Đặc biệt là đất tăng cao nhưng vẫn chỉ là giao dịch mua đi bán lại đất dự án hoặc đất trong dân chứ ít xuất hiện dự án mới.

Nhiều khu vực tại TP HCM lại lâm vào cảnh sốt đất

Một dự án đất nền hiếm hoi được mở bán vừa qua là dự án Mega City 2 của Kim Oanh. Cụ thể, ngày 12/4 tại Nhơn Trạch, Đồng Nai, Công ty Địa ốc Kim Oanh mở bán dự án Mega City 2 chỉ trong 3 tiếng đồng hồ. Người ta đã được chứng kiến cảnh tranh nhau để có được suất mua, người mua đất xếp thành hàng dài, lên tới hàng ngàn người và đương nhiên, 100% lô mở bán đều đã được bán hết.

Cẩn trọng hậu quả

Trước cơn sốt đất đang nóng hầm hập tại TP HCM và các tỉnh lân cận, giới phân tích cho rằng, các nhà đầu tư và kể cả chủ đầu tư đừng vội mừng mà hãy cảnh giác và chuẩn bị tư thế “đương đầu” với cảnh đóng băng của thị trường.

Ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Công ty Bất động sản Phú Đông Group cho rằng, khi các chủ đầu tư mở bán dự án, giá đất sẽ được công bố rõ ràng, cụ thể từng diện tích, từng vị trí…

Sau khi bán hết hàng, chủ đầu tư sẽ để nhân viên môi giới hỗ trợ khách hàng giao dịch sang tay sản phẩm, thu tiền chênh lệnh môi giới và sang nhượng, còn lợi nhuận chủ yếu khách hàng hưởng.

Nhưng đây là căn nguyên đẩy thị trường tăng giá bởi dân môi giới hưởng hoa hồng trong việc khách hàng sang tay sản phẩm có lời, và khách càng lời thì môi giới càng kiếm được nhiều tiền hoa hồng… Thế là họ nghĩ cách cùng khách hàng là nhà đầu tư thứ cấp đẩy giá đất, đẩy giao dịch lên…

“Khi giá đất, giao dịch tăng đột biến, thị trường sẽ vỡ trận. Khi đó, toàn bộ thị trường đóng băng, lúc đó chủ đầu tư có hàng mới ra thì cũng chả ai mua. Thậm chí, dự án lúc đó sẽ không có ai về xây nhà ở… Đó là hậu quả rõ thấy nhất mà chủ đầu tư có thể nhìn thấy sau sốt đất nền”, ông Phúc nói.

Đại diện một chủ đầu tư chuyên phát triển dự án đất nền tại TP HCM cho biết, việc thị trường đất nền tăng mạnh những tháng qua thực chất là do giới đầu cơ “dùng chiêu” để đẩy giá lên cao nhằm mục đích kiếm lời từ việc bán lại sản phẩm đã mua.

“Doanh nghiệp đang gặp khó trong việc phát triển dự án đất nền mới bởi chính sách mà lãnh đạo TP HCM đưa ra cho việc định hình thị trường bất động sản phát triển bền vững. Cũng vì việc siết thị trường nên nguồn hàng mới khan hiếm, trong khi nhu cầu mua đất nền xây nhà của người dân lại cao.

Từ đó xuất hiện cảnh sốt đất như hiện nay bởi nếu thị trường có đủ nguồn cung thì sẽ không có cảnh giá đất được giới đầu tư đẩy lên cao khiến người dân ở thực là người chịu thiệt thòi nhất”, một lãnh đạo doanh nghiệp bất động sản cho biết.

Trước thông tin sốt đất trên diện rộng tại TP HCM, Phó chủ tịch UBND TP HCM Trần Vĩnh Tuyến nhận định, tình trạng sốt đất đang diễn ra trên địa bàn xuất phát từ nguyên nhân một số đối tượng tung tin không đúng sự thật, thổi phồng tạo giá trị ảo về bất động sản. Có hiện tượng nhiều đối tượng “tiếp tay” để tăng giá đất ảo giống như một hình thức đa cấp.

Bằng nhiều hình thức tác động, các đối tượng đã đưa ra những thông tin sai lệch, làm giá đất nền tại một số khu vực trên địa bàn Thành phố tăng ảo. Do đó, người dân cần hết sức tỉnh táo trước thông tin sốt đất, không nên chạy theo đầu tư theo tin đồn, phong trào.

“Công an TP HCM và các ngành chức năng sẽ tăng cường quản lý, xử lý nghiêm những đối tượng lợi dụng thị trường để đầu cơ, làm giá ở trên thị trường đất nền trong thời gian này”, ông Tuyến nói.