'Đánh cược' rủi ro với kinh nghiệm 'mua đất luôn có lời' trong năm 2020

Trao đổi với PV Dân trí, chuyên gia bất động sản Đinh Thế Hiển đã có những chia sẻ về một trong những kênh đầu tư phổ biến của người Việt - mua bất động sản kiếm lời.

- Phóng viên: Thưa ông, mua bất động sản, đa số người Việt thường chú trọng sở hữu tài sản lâu dài hơn cả hiệu quả hoạt động kinh doanh, đầu tư. Ông nghĩ sao về nhận định này?

- Chuyên gia Đinh Thế Hiển: Chính sách điều hành nền kinh tế đang tạo ra những lợi thế nhất định cho thị trường bất động sản nói chung và những nhà đầu tư cá nhân rót tiền vào bất động sản.

Chúng ta thấy, Việt Nam có rất nhiều khu đô thị mới được đầu tư hạ tầng bài bản nhưng không có người ở… Nhiều khu đất vùng ven, khu vực đất trống nông nghiệp bỏ hoang. Tất cả đều đã có chủ và chúng thậm chí còn được mua với giá cao ngạc nhiên.

Những nhà đầu tư mua đất ở TP mới Nhơn Trạch (Đồng Nai) giai đoạn 2009 - 2012, mặc dù được xác định đây là khoản đầu tư kém hiệu quả nhất, trong thời gian dài đất không tăng giá, thanh khoản kém nhưng nếu tính trung hạn và dài hạn thì vẫn rất hấp dẫn.

Nếu mua đất từ 2010 - 2012 và năm 2019 bán ra, số tiền mang về vẫn lớn hơn nhiều so với số tiền đó đem gửi ngân hàng lãi nhập vốn.

Có một sự khác biệt trong chính sách điều hành kinh tế giữa Việt Nam và một số quốc gia khác. Ở Việt Nam, bạn có tiền, bạn mua đất để đó trước sau gì rồi cũng có lời (gọi là đầu tư thụ động). Số tiền mà bạn chịu thuế hàng năm không đáng kể, ngoài ra bạn không chịu tốn chi phí gì cả,

Trong khi đó, ở Mỹ chẳng hạn, khi bạn mua một bất động sản, có lãi hay không Chính phủ Mỹ không cần biết, bạn vẫn phải đóng thuế rất cao, thuế suất có thể khiến bạn phải chùn tay khi quyết định mua một bất động sản nào đó nếu chỉ để không chờ tăng giá mà không khai thác.

Những lợi thế do chính sách mang lại đã biến bất động sản trở thành một kênh đầu tư an toàn, bạn vừa giữ được giá trị tài sản không phải lo mất giá, đồng thời lại có lời hơn cả gửi ngân hàng.

Cùng với đó là yếu tố tâm lý, khi bạn có tiền gửi ngân hàng, lúc kẹt có thể rút ra tiêu dùng nhưng nếu bạn dùng số tiền đó mua một miếng đất và để đó và đến một lúc nào đó nó mang bán lại một khoản tiền lớn. Tôi nghĩ đó là lý do vì sao người Việt hầu hết thích mua đất.

- Nhiều người nghĩ “mua đất không bao giờ lỗ, rồi thì giá cũng lên”, ông nghĩ sao về điều này?

- Nhiều người nói rằng kinh doanh bất động sản là con đường làm giàu của nhiều “đại gia”. Không sai, thực tế đã có rất nhiều người giàu “siêu tốc” nhờ địa ốc nhưng cũng không ít người điêu đứng.

Với giá đất tăng mạnh trong 3 năm qua 2016 - 2018 ở mọi phân khúc và lan ra khắp nơi, đã khiến không ít nhà đầu tư “nhảy” vào bất động sản trong tâm thế, suy nghĩ “mua đất không bao giờ lỗ, rồi thì nó cũng lên giá”.

Quan sát trong 2 thập niên gần đây, đúng là nhờ đầu tư vào bất động sản đã giúp nhiều người trở thành “đại gia”. Tuy nhiên, cũng có nhiều người vì “ôm” đất mà phá sản.

Cục máu đông nợ xấu ngân hàng đến nay vẫn chưa xử lý ổn là một minh chứng cho thời kỳ xôm tụ nhất của bất động sản giai đoạn năm 2006 – 2010.

Với nhà đầu tư an toàn, lâu dài thì không nên mua lúc giá đang sốt, mà chọn mua lúc tình hình đã yên ắng, giá đã rớt hoặc đi ngang trong 1, 2 năm.

Quan trọng là nếu mua đất đúng thời điểm, là lúc giá còn thấp nhưng chuẩn bị tăng thì người mua sẽ đạt lợi nhuận lớn.

Thứ hai, nếu mua chệch thời điểm mà nhà đầu tư có phải vay từ 50% - 70% thì nguy cơ mất trắng vì không thể trả ngân hàng là rất cao. Nhiều nhà đầu tư bị thua lỗ, phá sản vì mua nhầm thời điểm và dùng đòn bẩy tài chính cao.

- Việc dòng vốn chảy quá nhiều vào bất động sản, có đáng lo ngại gì không thưa ông?

- Đây không phải là câu chuyện của thành công hay thất bại của nền kinh tế, đây là vấn đề điều chỉnh giữa quyền và nghĩa vụ. Nước Mỹ, họ mời chào người nước ngoài mua đất của họ, không hạn chế tư hữu nhưng phải đóng thuế tương xứng.

Ở Việt Nam, thị trường bất động sản có chu kỳ 5 - 10, khi thị trường phất lên nhiều doanh nghiệp, nhà đầu tư cá nhân vay vốn để nắm thêm nhiều đất, sau đó thị trường mất thanh khoản. Lúc đó, lãi vay sẽ dần dần nuốt vốn, đầu tư bất động sản bằng vốn vay không phải lúc nào cũng thắng. Đất tăng giá, dòng vốn từ ngân hàng đổ vào đất đai.

Vài năm trở lại đây, tôi thấy chính sách điều hành thị trường vốn tốt hơn trước đây, siết tín dụng có lộ trình không gây sốc và không để lại di chứng nặng nề như 2012 - 2013. Để thị trường bất động sản phát triển ổn định phải tạo ra môi trường kinh doanh bất động sản có tư duy, có giá trị trị gia tăng chứ không phải đầu tư lâu dài thụ động. Làm sao để những nhà đầu tư thụ động không còn dễ dàng thành công thì đó là thành công của điều hành kinh tế.

Thị trường vào độ chín và tăng tốc

- Ông nhận định như thế nào về khả năng đầu tư kiếm lời vào thị trường bất động sản năm 2020?

- Thị trường bất động sản Việt Nam được đánh giá bị tác động mạnh bởi các chính sách điều hành tiền tệ của Ngân hàng nhà nước bởi có đến 70 - 80% nguồn vốn tham gia thị trường đến từ các các ngân hàng. Quan sát 10 năm qua cho thấy, các chính sách thắt chặt tiền tệ, những đợt thắt chặt mang tính đối phó, xử lý rủi ro xuất hiện.

Doanh nghiệp bất động sản và các nhà đầu tư bị tác động mạnh bởi các chính sách. Tuy nhiên, hiện nay nếu đánh giá sát hơn có thể thấy việc điều hành thị trường vốn đã nhịp nhàng hơn trước đây rất nhiều, các giải pháp đều mang tính dài hạn. Năm 2019, thị trường mới là năm bắt đầu để điều chỉnh; 2020 mới là năm thị trường sẽ chính thức điều chỉnh, giá nhà đất sẽ có xu hướng đi ngang, khó có thể tăng giá.

Nếu dùng kinh nghiệm các năm trước "mua đất luôn có lời" thì có thể gặp rủi ro trong năm 2020, đặc biệt đối với những người sử dụng vốn vay và kỳ vọng sẽ thu lời trong ngắn hạn dưới một năm.

Tuy nhiên với người có tiền thì năm 2020 cũng có thể là cơ hội mua được bất động sản tốt cho một khoảng đầu tư từ 2 - 5 năm. Nhìn lại kinh nghiệm của giai đoạn trước, sau một thời gian khó khăn, thị trường trầm lắng, đến năm 2015, thị trường bất động sản đã đủ độ chín và bắt đầu tăng tốc rất mạnh trong các năm 2015 - 2017.

Hiện nay việc điều hành kinh tế đã đi theo hướng tăng trưởng bền vững dựa trên sản xuất và hội nhập thế giới; dự báo năm 2020 kinh tế vĩ mô tăng trưởng ổn định theo hướng tích cực, do vậy các kênh kinh doanh và đầu tư giá trị có bệ đỡ vững chắc của nền kinh tế; trong đó có đầu tư bất động sản Tất nhiên để thu được hiệu quả, thì phải đầu tư với tầm nhìn dài hạn (3 - 5 năm), chứ không thể kỳ vọng kiếm lời cao ngay trong năm nay.

- Xin cám ơn ông!