Cổ phiếu BĐS KCN giao dịch khởi sắc với nhiều triển vọng tăng trưởng, VNDirect gợi ý 3 cổ phiếu để đầu tư dài hạn

Cổ phiếu BĐS là tâm điểm dòng tiền, nhóm khu công nghiệp giao dịch khởi sắc

Thị trường đã có một tuần giao dịch sau kỳ nghỉ Tết đầy hứng khởi với việc VN-Index kết thúc tuần trên mốc 1.500. Tính chung cả tuần chỉ số chính sàn HOSE dừng tại mốc 1.501,71 điểm, tăng 22,75 điểm (1,54%) so với tuần trước đó. Khởi sắc hơn, HNX-Index tăng 2,44% lên 426,89 điểm.

Giá trị giao dịch trung bình một phiên trên sàn HOSE đạt 21.838 tỷ đồng, tăng 1,3% so với tuần trước đó những vẫn giảm 16% so với trung bình 5 tuần.

Trong tuần VN-Index diễn biến khởi sắc, nhóm bất động sản là tâm điểm giao dịch của các nhóm nhà đầu tư trên thị trường với thanh khoản đứng thứ hai toàn ngành chỉ xếp sau nhóm cổ phiếu vua với tỷ trọng 23,96%. Cụ thể, cổ phiếu địa ốc chịu áp lực bán ròng mạnh nhất của nước ngoài và tổ chức trong nước, đồng thời cũng là nhóm được NĐT cá nhân xuống tiền gom mạnh nhất.

Mặc dù có sự gia tăng của thanh khoản, chỉ số giá chung của ngành vẫn nhuốm màu ảm đạm khi là nhóm duy nhất ảnh hưởng tiêu cực đến VN-Index. Giao dịch kém sắc chủ yếu ghi nhận tại nhóm bất động sản vốn hóa lớn như VIC, NVL, VHM.

Trong khi đó, nhóm bất động sản khu công nghiệp lại giao dịch tương đối tích cực với nhiều mã tăng vượt trội so với thị trường chung, nổi bật có VRG tăng 20,26%, ITA (+18,77%), VGC (12,6%), IDC (+12,1%), TIP (+10,15%), GVR (+8,81%).

Cổ phiếu bất động sản khu công nghiệp hưởng lợi gì trong 2022?

Đánh giá triển vọng cổ phiếu bất động sản khu công nghiệp năm 2022, Chứng khoán VNDirect cho biết giá thuê đất khu công nghiệp tiếp tục tăng 6 -10% so với cùng kỳ ở cả phía Nam và phía Bắc. Bối cảnh nhu cầu cao và nguồn cung hạn chế cung hạn chế đã thúc đẩy mạnh mẽ đà tăng của nhóm bất động sản khu công nghiệp.

Theo đó, bất động sản khu công nghiệp sẽ tiếp tục duy trì sức hút với hai động lực kép trong năm 2022 là nhu cầu cao và đẩy mạnh mở rộng nguồn cung mới. Ngoài ra, VNDirect cũng chỉ ra bốn xu hướng định hình thị trường bất động sản khu công nghiệp:

Thứ nhất, đẩy mạnh đầu tư công vào cơ sở hạ tầng. Việc giải ngân vốn đầu tư công năm 2022 dự báo tăng 20-30% so với giải ngân thực tế năm 2021, cùng với hàng loạt dự án hạ tầng lớn được đẩy mạnh như sân bay Long Thành, cao tốc Bắc - Nam sẽ là động lực lớn cho nhóm ngành bất động sản khu công nghiệp.

VNDirect cho rằng giải ngân đầu tư công năm 2022 sẽ tăng 20 - 30%. (Nguồn: VNDirect).

Thứ hai, mở rộng sản xuất diễn ra mạnh mẽ ở cả doanh nghiệp FDI và doanh nghiệp trong nước. Bên cạnh đó, việc mở rộng sản xuất của các doanh nghiệp nước ngoài và nội địa cũng là một điểm sáng cho nhóm bất động sản khu công nghiệp.

Thứ ba, thương mại điện tử bùng nổ, yêu cầu hàng tồn kho tăng và đa dạng hóa chuỗi cung ứng giúp thúc đẩy nhu cầu đất khu công nghiệp cho các dịch vụ kho bãi. Hơn nữa, nhu cầu hàng hóa mạnh mẽ và sự gián đoạn chuỗi cung ứng cũng làm tăng nhu cầu về diện tích nhà kho để dự trữ hàng hóa và giảm thiểu gián đoạn trong tương lai, theo CBRE Econometric Advisors.

Thứ tư, đẩy mạnh mở rộng nguồn cung mới tại Đồng bằng sông Hồng và Bắc Trung Bộ và Duyên hải miền Trung. Ngoài ra, nguồn cung đất khu công nghiệp Việt Nam đang được đẩy mạnh mở rộng hơn 44.760 ha trong 2022 - 2025 để nắm bắt nhu cầu thuê đất khu công nghiệp đang ngày càng mạnh mẽ, trong đó sẽ tập trung mở rộng tại Đồng bằng sông Hồng, Bắc Trung Bộ và Duyên hải miền Trung.

Đặc biệt, nhiều doanh nghiệp khu công nghiệp niêm yết đạt mức tăng trưởng doanh thu ấn tượng hai chữ số trong 2021. KBC dẫn đầu với doanh thu tăng mạnh nhất 100,3% lên 4.308 tỷ đồng nhờ cho thuê 113,9ha đất khu công nghiệp và 4,6ha đất đô thị; theo đó là SZC với mức tăng 64,7% nhờ doanh thu cho thuê đất tại khu công nghiệp Châu Đức.

Nhiều doanh nghiệp khu công nghiệp niêm yết ghi nhận mức tăng trưởng doanh thu hai chữ số trong năm 2021. (Nguồn: VNDirect Research, báo cáo cập nhật).

VNDiect gợi ý 3 cơ hội đầu tư dài hạn

VNDirect nhận định cổ phiếu của hầu hết các công ty khu công nghiệp niêm yết đang ở mức hợp lý. Tuy nhiên, công ty chứng khoán này vẫn lựa chọn KBC, PHR, SZC để đầu tư dài hạn trong năm 2022.

Đối với cổ phiếu KBC của Kinh Bắc, VNDirect đánh giá doanh nghiệp có vị thế thuận lợi để nắm bắt nhu cầu bất động sản khu công nghiệp ngày càng tăng bởi sở hữu quỹ đất lớn, giữ vị thể dẫn đầu trong việc thu hút FDI.

Ngoài ra, năm 2022 cũng sẽ là điểm rơi lợi nhuận cho hoạt động kinh doanh bất động sản nhà ở của KBC. KBC hiện đang hoàn thành các thủ tục pháp lý cho dự án KĐT Tràng Cát (581ha) với tổng giá trị phát triển chúng tôi ước đạt 55.829 tỷ đồng và dự kiến sẽ mở bán buôn 50ha đất thành phẩm đầu tiên trong 2022.

Với PHR, VNDirect tin rằng PHR có thể ghi nhận 898 tỷ đồng tiền bồi thường và hỗ trợ tái định cư cho 691ha tại khu công nghiệp VSIP 3 trong 2022, giúp lợi nhuận ròng năm 2022 tăng mạnh mẽ 161,1% so với cùng kỳ.

Bên cạnh đó, dự báo lợi nhuận ròng của PHR sẽ đạt tăng trưởng kép 48,1% giai đoạn 2023 - 2025, được hỗ trợ bởi tăng trưởng kép doanh thu khu công nghiệp đạt 85,7%, tăng trưởng kép thu nhập từ công ty liên kết đạt 43,8% nhờ sự đóng góp của 4 khu công nghiệp mới và tăng trưởng kép doanh thu mảng cao su tự nhiên đạt 9,6% nhờ nhu cầu mạnh mẽ từ thị trường ô tô Hoa Kỳ và Trung Quốc.

Cổ phiếu cuối cùng trong danh mục khuyến nghị lần này là SZC. Theo nhóm phân tích của VNDirect, đây là doanh nghiệp có vị thế thuận lợi để nắm bắt nhu cầu bất động sản khu công nghiệp ngày càng tăng tại phía Nam nhờ quỹ đất lớn và giá cho thuê cạnh tranh giữa các doanh nghiệp cùng ngành niêm yết tại Việt Nam.

Hơn nữa, SZC còn có khả năng thu hút tệp khách hàng đa dạng nhờ vị thế gần cảng biển, sân bay và các khu công nghiệp khác của Bà Rịa – Vũng Tàu.

Theo đó, VNDirect cho rằng khu công nghiệp Sonadezi Châu Đức với hậu thuẫn từ công ty mẹ và giá cho thuê cạnh tranh trong khu vực sẽ là một trong những khu công nghiệp được hưởng lợi nhiều nhất.