Cổ phiếu bất động sản giảm sàn diện rộng khi những ông chủ cạn tiền nộp margin

Quay trở lại 1 năm trở về trước, cổ phiếu bất động sản trở thành nhóm thu hút dòng tiền của thị trường và được nhà đầu tư chú ý. Chỉ trong thời gian ngắn, “cổ đất” tăng giá phi mã bất chấp kết quả kinh doanh không mấy sáng sủa.

Thời điểm đó, một lãnh đạo công ty niêm yết liên tục chia sẻ trên mạng xã hội về cổ phiếu bất động sản. Nhà đầu tư tin lời với lập luận rằng cổ đất là kênh trú ẩn không thể tốt hơn trong thời buổi lạm phát nguy cơ cao. Vị này còn chia sẻ rằng những cổ phiếu tốt “có giá 500.000 đồng/cp là giẻ rách”. Hai cổ phiếu được đưa quan điểm cũng là hai mã được công ty Licogi14 mua vào. Mã L14 cũng có nhịp tăng phi mã, vươn lên số 1 thị trường với thị giá trên 400.000 đồng/cp.

Còn ở thời điểm hiện tại, những mã cổ phiếu từng nổi sóng trên (L14, DIG, CEO) đều mất giá 80 – 90% từ vùng đỉnh. Diễn biến tương tự ở những mã như HDC, PDR, NLG, KDH, DXG, DXS. Đà giảm giá còn lan sang các cổ phiếu nhóm vốn hóa lớn như VIC, VHM, NVL.

Quan sát diễn biến trên thị trường, phân đông cổ phiếu bất động sản trở về vùng dưới mệnh giá 10.000 đồng/cp dù có thời điểm giao dịch trên ngưỡng 50.000 đồng/cp.

Trong đợt giảm giá thứ nhất diễn ra trong tháng 5 và 6, cổ phiếu bất động sản là một trong những tác nhân chính cho làn sóng bán giải chấp (call margin) ở những nhà đầu tư cá nhân. Nhịp hồi phục trong tháng 7 và 8 giúp những nhà đầu tư này có thêm hi vọng có thể gỡ hòa khi nắm giữ cổ phiếu. Song, nhịp giảm sâu của thị trường từ cuối tháng 9 đẩy giá cổ phiếu bất động sản xuống vùng đáy mới.

Khác với nhịp giảm lần trước, những thông báo bán giải chấp cổ phiếu sở hữu bởi những ông chủ địa ốc dày đặc hơn. Trong một tháng trở lại đây, lãnh đạo của các công ty như CTCP Phát triển nhà Bà Rịa-Vũng Tàu (Hodeco, mã: HDC), Tổng Công ty Cổ phần Đầu tư Phát triển Xây dựng (DIC Corp, mã: DIG), CTCP Phát triển Bất động sản Phát Đạt (mã: PDR) bị công ty chứng khoán bán giải chấp cổ phần.

Ông Nguyễn Thiện Tuấn, Chủ tịch DIC Corp và con trai là ông Nguyễn Hùng Cường, Phó Chủ tịch công ty bị Mirea Asset (Việt Nam) bán giải chấp hàng triệu cổ phiếu DIG.

Thông tin lãnh đạo bị bán giải chấp cổ phiếu và lệnh đặt bán giá sàn từ các công ty chứng khoán tác động tiêu cực đến tâm lý của nhà đầu tư, gia tăng sức ép lên nhóm “cổ đất”.

Ghi nhận trong phiên giao dịch sáng 7/11, loạt cổ phiếu bất động sản giảm sàn chỉ sau hơn 1 giờ giao dịch đầu tiên như NVL, PDR, DIG, KBC, DXG, NLG. Khối lượng dư bán giá sàn với các cổ phiếu như KBC, DIG, PDR, NVL trên 7 triệu đơn vị.

Theo chia sẻ từ một lãnh đạo công ty chứng khoán, trong quý II khi dòng vốn tín dụng thắt chặt, nhiều ông chủ doanh nghiệp “làm deal” với các công ty chứng khoán thế chấp cổ phiếu để có dòng tiền cho doanh nghiệp. Những deal cho vay thường có thời hạn ngắn 3 tháng, 6 tháng, 9 tháng.

Thời điểm hiện tại, nhiều “deal” đến hạn thời hạn trả gốc, nhiều lãnh đạo công ty chưa thu xếp được nguồn tài chính để trả nợ cho các công ty chứng khoán. Phương án bán giải chấp bất đắc dĩ phải thực hiện để các đơn vị thu tiền về.

Càng về cuối năm tài chính, áp lực dòng tiền càng lớn bởi các công ty chứng khoán cũng phải cắt nguồn, trả bớt nợ cho các ngân hàng, định chế tài chính quốc tế nên sẽ phải thu tiền về. Do đó, việc gia hạn “deal” trong giai đoạn chuyển giao năm tài chính rất khó thực hiện. Trong bối cảnh lãi suất cho vay margin tại các công ty chứng khoán tăng giai đoạn vừa qua, thiết lập nền mới từ 12 – 13% lên 14 – 15%, việc vay deal từ các công ty bất động sản không còn dễ dàng như giai đoạn trước đó.

Một lý do khác, sau khi báo cáo tài chính quý III được công bố, cộng với triển vọng không mấy sáng cửa những tháng sắp tới, bộ phận quản trị rủi ro của các công ty chứng khoán đánh giá lại các khoản vay. Mức giá chặn (giá tối đa khi cho vay margin) liên tiếp bị điều chỉnh xuống.

Tới đây, những ông chủ công ty có hai lựa chọn là bổ sung cổ phần cầm cố hoặc trả tiền vay. Khi cả hai điều kiện trên không thể thực hiện, bán giải chấp là phương án cuối cùng.