Chuyên gia Dragon Capital: Sự 'xì hơi' của bong bóng cổ phiếu BĐS vừa và nhỏ là cơ hội đầu tư các mã cơ bản tốt

Tại hội thảo trực tuyến "Bức tranh đầu tư 2021 - Triển vọng 2022", ông Lê Anh Tuấn, Giám đốc Hoạch định chiến lược đầu tư của quỹ tỷ USD Dragon Capital cho biết bất động sản là 1 trong 5 nhóm ngành có hiệu suất đầu tư cổ phiếu cao nhất trong năm 2021 với tỷ lệ sinh lời lên tới 43,4%.

Theo ông Tuấn, ngành bất động sản thường có chu kỳ rất dài so với những nhóm ngành kinh doanh khác, chịu tác động bởi rất nhiều yếu tố mang tính dài hạn bao gồm lạm phát, lãi suất và pháp lý. Mặt khác, giá cổ phiếu bất động sản tăng dần tương ứng với tốc độ bán hàng (pre-sales) và lợi nhuận của doanh nghiệp.

(Nguồn: Dragon Capital ước tính, Bloomberg).

Nếu như nửa đầu năm 2021, cổ phiếu bất động sản vốn hóa lớn, vừa và nhỏ có hiệu suất đầu tư khá tương đồng thì đến nửa cuối năm thị trường bất ngờ xuất hiện bong bóng hưng phấn tột độ về các mã bất động sản vốn hóa vừa và nhỏ, dẫn đến việc nhiều cổ phiếu đầu cơ tăng sốc, thị giá gấp 5,6 lần chỉ trong một khoảng thời gian ngắn.

Giới đầu tư hoang mang không biết sự tăng giá này có hợp lý hay không? Giải đáp về vấn đề trên, ông Lê Anh Tuấn cho rằng đà tăng ở đây có lý do của nó vì những cổ phiếu này thực sự có thanh khoản. Có thể giải thích rằng sự tăng giá đến từ kỳ vọng của các nhà đầu tư. Nhiều người thấy giá bất động sản đang tăng, họ nhìn một miếng đất của doanh nghiệp sau đó nhân với giá, ra kết quả là doanh thu.

Nhưng thực tế không đơn giản như vậy. Vì để chuyển hóa một quỹ đất chưa hoàn tất thủ tục giải phóng mặt bằng, pháp lý chưa rõ ràng thành một tài sản tạo ra doanh thu bằng tiền cho công ty có thể cầ từ 5 đến 10 năm.

Theo vị chuyên gia Dragon Capital, sự kiện đấu giá đất ở Thủ Thiêm đã đẩy bong bóng bất động sản ở nhóm midcap và penny lên cao chưa từng có và mức định giá đang ở vùng bất hợp lý. Chỉ số giá/giá trị sổ sách (P/B) của nhóm này lên tới 4,3 lần, cao nhất trong lịch sử.

Ông Tuấn cho rằng sự bất hợp lý có thể kéo dài cực kỳ lâu, lâu hơn tất cả những gì mọi người kỳ vọng. Lấy ví dụ về sự kiện bong bóng dotcom của Mỹ giai đoạn 1995 – 2000, sự bất hợp lý diễn ra gần 18 tháng.

"Tuy nhiên, để trả lời cho câu hỏi có nên mua những cổ phiếu bất động sản đầu cơ có mức chiết khấu 30 - 40% đang có dấu hiệu phục hồi sau chuỗi bán tháo vừa qua hay không thì tôi không dám khuyên.

Do giá cổ phiếu ngắn hạn không phụ thuộc vào các yếu tố cơ bản, mà phụ thuộc vào kỳ vọng trong tương lai. Và kỳ vọng dưới mỗi góc nhìn khác nhau là khác nhau. Bản thân Dragon Capital chỉ đầu tư vào những cổ phiếu mà chúng tôi tin là có mức định giá phù hợp, có mức chiết khấu dòng tiền hợp lý.

Hiện thị trường cũng có những mã bất động sản đang bị định giá khá thấp so với triển vọng tăng trưởng, nhà đầu tư nên "đãi cát tìm vàng" trong đó", ông Tuấn chia sẻ.

Kỳ vọng sắp tới đối với nhóm bất động sản: Lạc quan hay bi quan?

Với câu hỏi sự kiện Thủ Thiêm có làm thay đổi bức tranh toàn cảnh ngành bất động sản, ông Lê Anh Tuấn cho rằng trong ngắn hạn tâm lý thị trường sẽ có những ngờ vực với ngành này khi sóng đầu cơ kết thúc.

Tuy nhiên trong trung và dài hạn, bất động sản vẫn sẽ là một trong những điểm sáng đầu tư đây là một trong những kênh đầu tư rất được ưa chuộng hiện nay. Gói kích cầu đầu tư về cơ sở hạ tầng chắc chắn sẽ thúc đẩy quá trình đô thị hóa và bất động sản là nhóm được hưởng lợi. Cùng với đó, một số doanh nghiệp trong ngành có nền tảng vững chắc và tiềm năng tăng trưởng lợi nhuận cao.

Nhóm phân tích của Dragon Capital cho rằng sự "xì hơi" của bong bóng cổ phiếu bất động sản vừa và nhỏ là cơ hội đầu tư các cổ phiếu cơ bản có nền tảng tốt.

Một số tiêu chí lựa chọn được chuyên gia gợi ý bao gồm năng lực phát triển dự án đã được chứng minh, quỹ đất sạch, pháp lý hoàn thiện tại những địa phương có tiềm năng.

Bên cạnh đó, cổ phiếu của các doanh nghiệp có dự án mở mới trong năm 2022 tạo động lực tăng trưởng cho dòng tiền và lợi nhuận; hệ số P/B, P/B thấp, định giá quỹ đất cao so với vốn hóa hiện tại cũng có thể là điểm đến cho dòng tiền thông minh.