Chuyên gia: Bất động sản khó rớt giá dù thanh khoản chậm

Việc thắt chặt tín dụng, mục tiêu tăng trưởng giữ nguyên ở mức 14% và điều chỉnh tùy theo diễn biến thực tế khiến các chủ đầu tư bất động sản khó tiếp cận được nguồn vốn mới, chi phí tiếp cận tài chính tăng, gây áp lực lên giá bán sản phẩm.

Trong khi đó, “sức cầu” hiện cũng đang giảm sút do nhà đầu tư cá nhân khó tiếp cận dòng tiền. Hàng loạt yếu tố đang tác động bất lợi cho thị trường bất động sản.

Tuy nhiên, bà Trang Bùi - Tổng giám đốc Cushman&Wakefield nhìn nhận thị trường bất động sản cuối năm và đầu năm 2023 sẽ vẫn ghi nhận xu hướng tăng giá bán với loại hình nhà ở.

“Không chỉ trong quý 3 mà các quý tới đây, giá bất động sản vẫn duy trì đà tăng bởi có nhiều yếu tố khiến giá nhà ở khó xuống thấp được. Giá nhà ở tăng khiến thanh khoản gặp khó nhưng thị trường sẽ dần điều chỉnh” - bà Trang Bùi nhận xét.

Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam Nguyễn Văn Đính cho rằng Việt Nam thuộc nhóm các nước có tỷ lệ lạm phát thấp. Dự báo lạm phát của Việt Nam không thay đổi qua 3 lần báo cáo của ADB, duy trì ở mức 3,8% cho năm 2022 và 4% cho năm 2023.

Dù ở mức thấp so với Quốc hội đề ra nhưng lạm phát vẫn đang trực tiếp tác động đến tăng giá hàng hóa, trong đó có hàng hóa là đầu vào của dự án bất động sản. Chi phí xây dựng tăng tạo áp lực khó giảm giá thành các sản phẩm nhà đất.

Theo số liệu của Hội Môi giới, nguồn cung trên thị trường suy giảm trầm trọng. Đáng chú ý, cơ cấu nguồn cung vẫn tiếp tục lệch pha khi nguồn hàng trung và cao cấp chiếm tỷ trọng áp đảo. Lượng giao dịch của thị trường có tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt khoảng 33,5% trong quý 3/2022 - giảm hơn 50% so với cùng kỳ năm ngoái và giảm mạnh so với giai đoạn đầu năm.

Tuy nhiên, ông Đính khẳng định, dù sụt giảm nhưng thị trường chưa rơi vào suy thoái bởi sự quan tâm và lực cầu của thị trường vẫn ở mức cao. Thay vì những cuộc “nhảy giá” liên tục như các năm trước, hiện giá bất động sản đã chững lại. Các hiện tượng đầu cơ, sốt đất không còn xuất hiện.

Thậm chí, để có thanh khoản, nhiều dự án phải áp dụng các chính sách bán hàng linh hoạt, tăng chiết khấu, cam kết lợi nhuận, cam kết mua lại, đẩy mạnh hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc. Tâm lý của các nhà đầu tư trên thị trường là nghe ngóng và do dự khi tín dụng bị siết và lãi suất tăng.

Để giao dịch bất động sản trong giai đoạn này, ông Đính khuyến cáo người mua nếu sử dụng đòn bẩy tài chính mua nhà hoặc đầu tư phải được tính toán một cách thận trọng, hướng vào những sản phẩm phục vụ nhu cầu thực trên nền tảng phải cân nhắc kỹ càng những biến số vĩ mô, đề phòng thị trường sẽ có những diễn biến tiêu cực.

Đánh giá chung về thị trường, ông Nguyễn Quốc Anh - Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn đồng quan điểm khi cho rằng, khó khăn bủa vây những tháng cuối năm khiến áp lực lên nhóm nhà đầu tư cá nhân sử dụng đòn bẩy tài chính để mua bất động sản đang ngày càng lớn hơn.

Rất có thể, làn sóng cắt lỗ, giảm giá bán bất động sản sẽ tiếp tục gia tăng trên thị trường thứ cấp khi nhóm đầu tư này không thể “gồng” thêm gánh nặng lãi suất.

Còn riêng với khối doanh nghiệp, giá bán niêm yết sẽ khó giảm nhưng bù lại, các chủ đầu tư sẽ tung nhiều mức chiết khấu hấp dẫn hơn nhằm thu hút dòng tiền từ người mua và đẩy nhanh thanh khoản dự án - chuyên gia này phân tích.

Trên thực tế, hiện nay thị trường ghi nhận nhiều doanh nghiệp bất động sản đã dùng các chính sách giảm giá gián tiếp thông qua chiết khấu sâu cho người mua. Một số doanh nghiệp lớn như Hưng Thịnh, Novaland, Đất Xanh, Phú Đông, An Gia đều đang áp dụng chính sách bán hàng ưu đãi từ chiết khấu đến cam kết lợi nhuận cao cho nhà đầu tư.

Thời gian tới, các chuyên gia cho rằng chính sách bán hàng sẽ còn đa dạng và hướng đến giảm giá bán chung cho người mua nhằm thu hút thêm dòng tiền, gia tăng thanh khoản cho dự án.

Bàn về xu hướng này, ông Huỳnh Tuấn Kiệt - Giám đốc thị trường nhà ở Công ty CBRE Việt Nam dự báo việc giảm giá bán hoặc chiết khấu của các nhà đầu tư cá nhân và chủ đầu tư trong giai đoạn thị trường khát vốn trầm trọng sẽ tiếp tục tăng trong những tháng cuối năm.

Thanh khoản thị trường bất động sản năm 2023 dự báo vẫn tiếp tục khó khăn khi chính sách tiền tệ thắt chặt, lạm phát gia tăng và diễn biến kinh tế thế giới phức tạp.

Theo ông Kiệt, giá bất động sản thời gian tới sẽ được điều tiết theo diễn biến từ nhu cầu của thị trường cũng như khả năng thanh khoản từ nhóm người mua thực có sẵn tài chính. Giá rao bán chính thức sẽ không giảm mạnh nhưng trong những thỏa thuận ngầm giữa hai bên, mức giá thực tế có thể thấp hơn nhiều so với con số được công khai.

Thị trường bất động sản trong quý 4 và đầu năm 2023 vẫn tiếp tục gặp khó khăn về thanh khoản nhưng sẽ dần được tháo gỡ khi tín dụng được nới lỏng và các chính sách hỗ trợ người mua nhà, doanh nghiệp được thực thi.

Dù gặp nhiều khó khăn nhưng ông Nguyễn Văn Đính cho rằng, thị trường chưa rơi vào suy thoái bởi sự quan tâm và lực cầu của thị trường vẫn ở mức cao. Các yếu tố tích cực như chính sách đẩy mạnh giải ngân đầu tư công, sự tăng trưởng của FDI và GDP… sẽ kích thích thị trường bất động sản phát triển.

Do đó, thị trường sẽ bước vào giai đoạn tái cân bằng, tiếp tục phát triển bền vững khi Nhà nước điều tiết tốt những chính sách, công cụ nhằm điều tiết cung cầu hàng bất động sản như thuế, tín dụng, đất đai, tài chính... hoặc thu hút đầu tư - ông Đính nhấn mạnh.