Chung cư mở bán mới tại Hà Nội đa số có giá trên 4 tỷ đồng/căn

Thống kê mới đây của Savills cho biết, trong quý III/2022, nguồn cung căn hộ mới tại Hà Nội ghi nhận khoảng 5.353 căn hộ, tăng 235% so với quý II và tăng 69% so với cùng kỳ năm trước. Nguồn cung mới đến từ 7 dự án mới và giai đoạn tiếp theo của 7 dự án hiện tại. Trong đó, 80% là căn hộ hạng B, 13% là hạng A, và 7% là căn hộ hạng C. Nguồn cung sơ cấp gồm 21.040 căn hộ, tăng 17% theo quý và 7% theo năm. Hạng B chiếm 85% thị phần, theo sau là hạng C với 8%. 

Theo đơn vị này, Vinhomes Ocean Park và Vinhomes Smart City chiếm 66% nguồn cung mới và 55% số lượng căn bán bán được của toàn thị trường trong quý vừa qua.

Bên cạnh nguồn cung được cải thiện, tình hình hấp thụ phân khúc này cũng cải thiện khi đạt 3.605 giao dịch tăng 61% so với quý trước và 49% so với cùng kỳ năm 2021. Giao dịch căn hộ hạng B chiếm 64% thị phần. Tỷ lệ hấp thụ của các dự án mới mở bán đạt 33%.

Savills cho biết, giá bán sơ cấp trung bình đạt 47 triệu đồng/m2, tăng 5% theo quý và 11% theo năm. Sau 15 quý liên tục tăng giá, giá sơ cấp hiện nay đã cao hơn 53% so với quý I/2019. Các chuyên gia cho rằng, nguồn cung hạn chế, chất lượng các dự án đang được cải thiện cùng với giá vật liệu xây dựng tăng dẫn đến thúc đẩy giá căn hộ tăng.

Cụ thể hơn, căn hộ có giá 2-4 tỷ đồng chiếm 85% nguồn cung, tăng mạnh từ mức 15% trong năm 2018. Căn hộ có giá dưới 2 tỷ đồng chiếm 12%, còn lại là các căn hộ có giá trên 4 tỷ đồng. Với giá thuê theo tháng trung bình là 15 triệu đồng/căn và giá bán trung bình là 3 tỷ đồng/căn, với tỷ suất lợi nhuận cho thuê đạt 6%.

Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cao cấp, Bộ phận nghiên cứu và tư vấn Savills Hà Nội nhận định, giá căn hộ có xu hướng tăng từ năm 2019. Thủ tục pháp lý kéo dài và chậm phê duyệt dẫn tới nguồn cung còn hạn chế".

Hà Nội có kế hoạch bố trí 1.868 ha cho phát triển nhà ở, bao gồm 1.384 ha ở đô thị và 484 ha tại nông thôn. Thành phố sẽ cần có thêm 19,69 triệu m2 căn hộ (tương đương 166.600 căn) đến năm 2025 để đáp ứng nguồn cầu. Tuy nhiên, theo thống kê của Savills, sẽ chỉ có thêm 70.000 căn dự kiến được mở bán tới năm 2025, do đó dẫn tới việc thiếu hụt giữa nguồn cung thực tế và theo Chương trình Phát triển Nhà ở, ước tính vào khoảng 96.600 căn.

Dự báo về triển vọng quý cuối năm, đơn vị này cho biết, có 8 dự án mới và giai đoạn tiếp theo của 2 dự án sẽ mở bán 5.033 căn hộ cho thị trường. Khoảng 70% nguồn cung tương lai sẽ là các căn hộ hạng B. Theo vị trí, các quận/huyện Nam Từ Liêm, Thanh Xuân, và Gia Lâm sẽ chiếm khoảng 80%.

Trong khi đó, các chủ đầu tư trong nước và nước ngoài đang tích cực tìm kiếm quỹ đất nhà ở tại các tỉnh lân cận.

Mới đây, ông Lê Đình Hảo, Quản lý kinh doanh cấp cao Batdongsan.com.vn cũng cho biết, giá rao bán chung cư theo khảo sát từ quý II đến nay vẫn không ngừng tăng. Trong khi đó, nguồn cung căn hộ hiện tại trên thị trường đang bị khan hiếm, dẫn đến tình trạng lệch pha cung cầu.

Nếu như các doanh nghiệp không được tháo gỡ về pháp lý và vốn để được giao đất làm dự án thì áp lực lên giá chung cư là vấn đề hiển nhiên, theo chuyên gia. Tại Hà Nội, có những dự án chung cư để chờ có được giấy phép xây dựng đã mất 3–5 năm.

Ông Hảo cũng đưa ra nhận định, giá chung cư tại những dự án đã hình thành và đã có người ở một thời gian trong thời gian tới giá sẽ tiếp tục tăng nhưng mức độ tăng sẽ nhẹ hơn do đã neo ở mức cao. Đơn cử, thời gian qua, có những dự án ở trung tâm Hà Nội, mức tăng giá đã lên đến trên dưới 1 tỷ đồng/căn. Còn tại vùng ven, mức giá cũng đã tăng tới 200–500 triệu đồng/căn.

Còn tại những dự án đang xây dựng và mới mở bán, biên độ tăng giá sẽ cao hơn bởi các chủ đầu tư đang chịu áp lực lớn về chi phí đầu vào. Ngoài ra, đây cũng là phân khúc được người mua tìm kiếm nhiều hơn.

“Nhìn xa hơn một chút, nếu đề xuất sở hữu chung cư có thời hạn đi vào thực tế, rõ ràng lúc đấy giá bán sẽ khác”, ông Hảo nói.