Tranh cãi sở hữu chung cư: Doanh nghiệp lo ngại, người dân mong giá giảm 50%

“Trừ khi mức giá căn hộ có thời gian sở hữu rẻ bằng một nửa so với giá chung cư hiện nay tôi mới mua, còn không tôi sẽ chuyển sang mua nhà đất. Hoặc còn một phương án nữa đó là tôi sẽ đi thuê nhà bởi nếu nhìn giá bán chung cư cao như hiện nay, chi phí đi thuê sẽ rẻ hơn nhiều”, anh Quý (29 tuổi, Nguyễn Chí Thanh, Hà Nội) nói.

Còn theo chia sẻ của anh Hoàng (26 tuổi, nhân viên văn phòng, Thanh Xuân, Hà Nội): “Nghĩ đến việc tài sản mình mua bị giới hạn thời gian sở hữu đúng là không vui. Nhưng 50 hay 70 năm cũng là một khoảng thời gian không phải ngắn và với những người trẻ có thu nhập trung bình như tôi hiện nay, mua chung cư là một lựa chọn tối ưu. Lập gia đình, tôi vẫn sẽ chọn mua chung cư nhưng hy vọng lúc đó, giá bán loại chung cư sẽ rẻ hơn khoảng 20 - 30% so với mức giá trên thị trường hiện nay”.

Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến rộng rãi dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), trong đó có phương án thời hạn sở hữu được xác định căn cứ theo thời hạn sử dụng công trình. Vấn đề này đang được dư luận đặc biệt quan tâm và cũng đang gây tranh cãi với rất nhiều quan điểm trái chiều.

Bộ Xây dựng: Đề xuất không vi hiến

Ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) khẳng định, đề xuất trên không vi hiến, phù hợp với Luật Dân sự. Bởi theo quy định của Hiến pháp, quyền sở hữu sẽ không bị hạn chế trừ trường hợp có những quy định nhằm đảm bảo an toàn tính mạng của người dân. Mặt khác, Luật Dân sự cũng quy định, quyền sở hữu sẽ chấm dứt khi tài sản (ở đây được hiểu là các căn chung cư cũ, xuống cấp, không đảm bảo an toàn bị buộc dỡ bỏ) bị tiêu huỷ.

"Bộ Tư pháp cũng đồng tình về vấn đề liên quan Hiến pháp. Nếu vi hiến thì sẽ không trình đề xuất lên được", ông Khởi nói.

Bộ Xây dựng khẳng định không đóng khung thời hạn sở hữu nhà chung cư là 50 hay 70 năm và hiểu như vậy là không chính xác. Vì trong dự thảo Luật không nêu thời hạn sở hữu nhà chung cư là bao nhiêu năm. Thời hạn sở hữu nhà được xác định theo thời hạn công trình, nêu trong hồ sơ thiết kế đã thẩm định, được tính từ khi nghiệm thu toàn bộ công trình đưa vào sử dụng. Thời hạn này cũng được ghi rõ trong hợp đồng mua bán căn hộ.

Khi hết thời hạn sở hữu, nếu nhà còn đủ điều kiện sử dụng, chủ sở hữu sẽ đề nghị cơ quan có thẩm quyền kiểm tra, gia hạn thời gian sở hữu. Theo đó, giả sử, nhà được mua với giá của thời hạn sở hữu là 70 năm, nhưng được sử dụng có thể lên đến 80 – 90 năm.

Cũng theo đại diện Bộ Xây dựng, nếu đề xuất này được thông qua, việc cải tạo chung cư cũ, vốn ách tắc nhiều năm sẽ được thúc đẩy; giá chung cư có điều kiện để giảm,...

Giới chuyên môn: Người đồng tình, người phản đối

Th.S Nguyễn Văn Đỉnh, Chuyên gia pháp lý đất đai, đầu tư xây dựng, kinh doanh bất động sản kiến nghị không đặt ra quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư mà giữ nguyên quy định theo khoản 3 Điều 126 Luật Đất đai năm 2013: “Đối với dự án kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp với cho thuê hoặc để cho thuê mua thì thời hạn giao đất cho chủ đầu tư được xác định theo thời hạn của dự án; người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất được sử dụng đất ổn định lâu dài”.

Lý do theo ông là dự thảo đề xuất quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư xác định theo thời hạn sử dụng của công trình nêu trong hồ sơ thiết kế là không phù hợp cả về mặt khoa học, pháp lý cũng như thực tiễn.

Bên cạnh đó, bản chất việc chứng nhận quyền sở hữu căn hộ chung cư hiện nay là chứng nhận “kép”: Vừa chứng nhận quyền sử dụng đất (theo Luật Đất đai), vừa chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (theo Luật Nhà ở).

Ngoài ra, giữa hai mục tiêu là khuyến khích phát triển nhà chung cư và chung cư sở hữu có thời hạn đã tự mâu thuẫn nhau. Vị này cho rằng, nhà làm luật cần chọn một mục tiêu chính mà mình mong muốn nhất để quyết định lựa chọn chính sách nào.

TS. Phạm Duy Nghĩa, Trọng tài viên VIAC, giảng viên ĐH Fullbright thì cho rằng, miếng đất hay căn hộ đều là tài sản. Luật can thiệp đến tài sản nên người dân, doanh nghiệp đang rất quan tâm. Nếu đi vào càng chi tiết, càng sâu,… sẽ càng gặp rất nhiều vấn đề.

"Quy định sở hữu chung cư 50 năm hay 70 năm, như vậy là can thiệp vào quyền tài sản. Vậy mục đích cuối cùng là gì, có phải an toàn hay khả năng lưu thông?”, ông Nghĩa nhấn mạnh.

Do đó, chuyên gia đề nghị phải quan tâm đến gốc của vấn đề là quyền tài sản, quyền tự do giao dịch,... Quyền của người dân nên quy định trong luật dân sự và không nên thay đổi.

Còn theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) cho rằng, nếu quy định này được thông qua thì có thể dẫn đến tình trạng nhiều người sẽ bỏ lựa chọn nhà chung cư để chuyển sang mua nhà ở riêng lẻ gắn liền với đất ở.

Từ đó có thể dẫn đến tình trạng giá biệt thự, nhà phố lại bị đẩy lên cao. Quy định này có thể “làm lợi” cho các chủ đầu tư dự án nhà ở thấp tầng (biệt thự, nhà phố) và làm trở ngại cho việc phát triển nhà chung cư cao tầng tại các đô thị.

Ưu điểm của căn hộ nhà chung cư sở hữu có thời hạn là giá bán thấp hơn căn hộ sở hữu không xác định thời hạn tương tự tại cùng khu vực, phù hợp với khả năng tài chính của một bộ phận khách hàng.

Nhưng theo nhận định của Chủ tịch HoREA, đa số người dân lại có tâm lý lựa chọn căn hộ nhà chung cư được sở hữu không xác định thời hạn, nên rất cần thiết giữ nguyên chính sách hiện nay của Luật Nhà ở 2014 cho phép phát triển cả hai loại dự án nhà chung cư “sở hữu không xác định thời hạn gắn liền với quyền sử dụng đất ở ổn định lâu dài” hoặc “sở hữu có thời hạn”.

Ông Châu cho biết thêm, nếu so sánh thì giá bán căn hộ nhà chung cư sở hữu có thời hạn tuy thấp hơn giá bán căn hộ nhà chung cư sở hữu vĩnh viễn khoảng trên dưới 20%, nhưng chưa thật sự hấp dẫn và chưa phù hợp với nhu cầu, thị hiếu của số đông người dân,...

Trong khi đó, cũng có một số ý kiến đồng tình với đề xuất. Theo ông Hoàng Văn Cường, Ủy ban Tài chính Ngân sách Quốc hội nhận định, dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) có nhiều điểm đổi mới; trong đó, quy định thời hạn sử dụng chung cư là một đột phá. Về sâu xa, quy định này sẽ giúp người dân tiếp cận nhà chung cư tốt hơn bởi trên thực tế không có gì có thể tồn tại vĩnh viễn.

Hiện tâm lý của người dân từ xưa đến giờ vẫn là sở hữu vĩnh viễn theo kiểu tài sản tích trữ truyền đời qua nhiều thế hệ. Nếu chuyển sang sở hữu có thời hạn thì người dân sẽ phải cân đối giữa thuê và mua. Lúc đó, giá trị thực của nhà chung cư sẽ sát với thực tế giúp giá nhà giảm xuống.

Vị này cho rằng, nếu xác định sở hữu nhà chung cư có thời hạn thì đất xây dựng chung cư cũng nên là thuê có thời hạn để tương thích với nhau,…

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu Xây dựng Việt Nam cho rằng, dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) có khá nhiều đổi mới một cách toàn diện. Phương án đề xuất sử dụng chung cư có thời hạn là hợp lý vì tòa nhà chung cư không tồn tại vĩnh viễn.

Ngay như quy định đất sử dụng chung cho chung cư hiện nay là hàng trăm, hàng nghìn hộ dân trên cũng thửa đất đó, việc phân chia rất phức tạp. Đây cũng là một trong những nguyên nhân gây khó khăn cho việc cải tạo chung cư thời gian qua.

Ông Hiệp đề xuất, nên quy định công trình cấp nào thì tuổi thọ bao lâu và có giải pháp giải quyết với những chung cư đã hình thành trước khi quy định này có hiệu lực. Nếu hài hòa và phù hợp thì người dân cũng sẽ đồng thuận,…

Doanh nghiệp nói gì?

Tại Hội thảo lấy ý kiến góp ý dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) do Bộ Xây dựng tổ chức mới đây, đại diện các doanh nghiệp như CEO Group, Sunshine, Sun Group, VinaCapital đều có chung quan điểm cho rằng, việc quy định sở hữu căn hộ có thời hạn chưa phù hợp với tâm lý của người mua và có thể ảnh hưởng tới thị trường.

Bởi với quy định này, có thể người dân sẽ có mong muốn quay lại mua đất xây nhà để sở hữu lâu dài và sẽ ảnh hưởng đến chính sách phát triển nhà chung cư. Trong khi đó, chung cư chính là mô hình phát triển phù hợp hiện nay nhằm tiết kiệm tài nguyên quỹ đất; đồng thời, gây khó khăn cho các doanh nghiệp đầu tư kinh doanh bất động sản,…

Ông Trần Quốc Dũng, Phó Tổng giám đốc Tập đoàn Hưng Thịnh đề xuất nên giữ nguyên như quy định như hiện hành về thời hạn sở hữu nhà chung cư. Bởi các đô thị hiện nay đang phát triển theo hướng đô thị nén, để có quỹ đất xây dựng hạ tầng, xã hội phục vụ cho người dân thì việc phát triển chung cư cao tầng, thậm chí không gian ngầm là điều tất yếu,…

Ông Bùi Xuân Huy, Chủ tịch HĐQT Novaland cũng cho rằng, không nên áp niên hạn sở hữu đối với chung cư.

Còn theo ông Đỗ Trọng Tuấn Anh, đại diện Lotte Land (thuộc Tập đoàn Lotte), tâm lý của người Việt từ xưa đến nay là “an cư lạc nghiệp”, mong muốn sở hữu nhà ở ổn định, lâu dài như một dạng tích trữ tài sản. Vì vậy, việc quy định thời hạn sở hữu căn hộ chưa phù hợp với tâm lý của người mua.

Vị này cho rằng, đề xuất trên nếu được áp dụng có thể khiến thị trường nhà chung cư suy giảm và làm gia tăng nhu cầu về nhà ở thấp tầng, dẫn đến giá nhà đất sẽ tăng. Nhìn xa hơn, trong bối cảnh đất chật người đông, nhà chung cư là sẽ loại hình đáp ứng nhu cầu nhà ở của tương lai.