Chung cư giá cao khó thanh khoản

Theo báo cáo của Hội Môi giới bất động sản (BĐS) Việt Nam, thị trường BĐS Hà Nội quý III/2019 sụt giảm cả về lượng cung và giao dịch so với quý II và cùng kỳ năm 2018. Còn tại Tp.HCM, lượng cung và giao dịch BĐS nhà ở tăng mạnh; tỷ lệ hấp thụ cũng đạt mức cao nhất trong vòng 3 năm qua, xấp xỉ 95%.

Niềm tin đất nền giảm

Báo cáo của nhiều công ty nghiên cứu BĐS trong quý III/2019 đưa ra số liệu có sự chênh lệch, nhưng đều có nhìn nhận chung thị trường BĐS không quá sôi động.

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc kiêm Giám đốc kinh doanh Batdongsan. com.vn, đánh giá nguồn cung thị trường BĐS Hà Nội ổn định từ đầu năm, mức độ biến động về giá không cao, quý III so với quý II chỉ tăng trưởng khoảng 3%.

Với đất nền, trong quý III có nhiều thông tin chưa tốt, nhất là những đơn vị có giao dịch đất nền không chính thống gây ra thiệt hại cho nhà đầu tư khiến niềm tin của người tiêu dùng với đất nền đang giảm sút, đặc biệt là những khu vực như Bình Dương, Đồng Nai, Đà Nẵng… giao dịch gần nhưng đóng băng.

Về mức giá, toàn thị trường Hà Nội thời gian qua tăng 3-5%, còn Tp. HCM tăng 5-10%. Ông Quốc Anh cho biết trong trường hợp kinh tế vĩ mô tiếp tục tăng trưởng như hiện nay, mức giá chung cư ở cả thị trường Hà Nội tăng khoảng 5% và Tp.HCM tăng khoảng 10% ở tất cả các loại hình BĐS.

Về thị trường BĐS nói chung, bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc Bộ phận nghiên cứu và tư vấn Savills Hà Nội, cho rằng nhìn toàn cảnh sẽ thấy có nhiều dự án đang hoàn thiện bàn giao nhiều hơn dự án khởi công.

Căn hộ hạng C phù hợp với lượng cầu lớn, phân khúc căn hộ hạng B gần đây thường dẫn dắt thị trường, dường như nguồn cung căn hộ hạng C cũng ít hơn nên điều Savills nhận thấy các dự án tăng giá không phải là dự án mới mà là những dự án cũ, đã tung ra thị trường từ thời gian trước. Dự án có mức giá bán 18-20 triệu đồng/m2 tăng lên khoảng 10%, ở mức 20- 22 triệu đồng/m2.

Còn công ty TNHH CBRE Hà Nội nhận định quý cuối năm 2019, riêng thị trường Hà Nội dự kiến sẽ có khoảng 7.000 căn mở bán mới, giúp tổng nguồn cung mở bán mới trong năm 2019 đạt khoảng 33.000 căn, cao hơn 9% so với năm 2018.

Giá sơ cấp dự kiến tiếp tục xu hướng tăng và đạt trung bình khoảng 1.360 USD/m2 vào cuối năm.

Tại thị trường Tp. HCM, trong quý cuối năm 2019 và năm 2020, thị trường kỳ vọng sẽ có thêm khoảng 42.000 căn hộ. Với nguồn cung mới, giá sơ cấp dự kiến sẽ tăng nhẹ so với quý III, phân khúc hạng sang sẽ duy trì tốc độ tăng giá 10% theo năm do khan hiếm nguồn cung. 

Phân khúc cao cấp và trung cấp sẽ tăng chậm hơn do có thêm nguồn cung mới. Mức tăng giá tại 2 phân khúc này lần lượt là 6% và 5% theo năm. Phân khúc bình dân duy trì mức tăng giá 3% theo năm.

Sự quan tâm đến phân khúc chung cư sẽ vẫn tiếp tục tăng

Phân khúc bình dân “nóng”

Nhận định về thị trường BĐS cuối năm 2019, ông Nguyễn Quốc Anh cho rằng trong quý IV, thị trường sẽ vẫn tiếp tục theo xu hướng quý III, đất nền sẽ không quá sôi động, rất ít giao dịch.

Tuy nhiên, sự quan tâm đến phân khúc chung cư sẽ vẫn tiếp tục tăng, bởi trong quý III/2019, lượng người mua quan tâm đến chung cư vẫn cao nhất. Song, vấn đề lớn của thị trường chung cư là đang mất cân đối giữa cung và cầu.

Người mua có nhu cầu tìm các loại căn hộ chung cư bình dân trở xuống rất lớn, trong khi nhiều dự án lại tung ra thị trường ở mức giá trên mức bình dân.

Trong ngắn hạn, việc giải bài toán cung – cầu chưa khả thi. Tuy nhiên, trong ngắn hạn nếu sử dụng công cụ tài chính, cùng với các chương trình khuyến mãi của chủ đầu tư cho thời điểm cuối năm thì người mua nhà vẫn có nhiều khả năng và cơ sở ra quyết định mua nhà.

Ở góc nhìn khác, ông Nguyễn Vũ Cao, CEO kiêm Chủ tịch HĐQT Vạn Khang Phát Corporation, nhận định thị trường BĐS đang có đà đi xuống so với năm 2018. Đến thời điểm này, thị trường quý IV sẽ chậm hơn quý III/2019.

Lý do đến từ việc điều chỉnh chính sách tài chính từ phía ngân hàng khiến các chủ đầu tư khó tiếp cận hơn với nguồn vốn; trong khi đa số chủ đầu tư ở Việt Nam phụ thuộc vào vốn vay, vốn huy động nhiều hơn vốn tự có. Kể cả những người vay mua nhà hiện tiếp cận nguồn vốn cũng khó hơn.

Tuy nhiên, khi nhận định về chung cư, ông cho rằng phân khúc chung cư cao cấp sẽ khó tiêu thụ trong quý IV/2019, thị trường tiêu thụ tốt hơn ở phân khúc đất nền và chung cư giá rẻ, dưới 2 tỷ đồng trở xuống.

Thị trường có thể sẽ xuất hiện việc giảm giá của các chủ đầu tư, cũng như việc nhiều chủ đầu tư sẽ đối mặt với những khó khăn về tính thanh khoản và dòng tiền. Nguyên nhân là do hàng tồn kho nhiều, vốn vay thì vẫn phải trả ngân hàng, còn nguồn vốn mới thì khó vay hơn. Hơn nữa, một số chủ đầu tư thời gian qua làm ăn chộp giật, mất uy tín với

Xu hướng mua vẫn có, nhưng xu hướng mua đất nền nhiều hơn chung cư. Chung cư vùng ngoại ô sẽ khó bán ở quý cuối năm nếu vẫn để mức giá quá cao”, ông Cao dự báo.