Chủ đầu tư bóp nhỏ căn hộ để giảm giá bán

Vừa mua một căn chung cư 2 phòng ngủ, giá 3,2 tỷ đồng tại dự án ở quận 9 cũ (TP Thủ Đức), chị Dung cho biết mức này thấp hơn 300 triệu đồng so với các căn 2 phòng ngủ khác cùng dự án mở bán hai năm trước.

Tuy nhiên, theo chị Dung, nếu tính giá thành trên mỗi m2, căn chị mua hiện đắt hơn một triệu đồng một m2. Cụ thể, căn của chị có diện tích 58 m2, tương đương hơn 55 triệu đồng mỗi m2, còn các căn 2 phòng ngủ mở bán năm 2021 có diện tích đến 65 m2, tức chỉ khoảng 54 triệu đồng một m2.

"Diện tích nhỏ đôi chút nhưng tôi vẫn hài lòng vì 3,2 tỷ đồng là tầm giá hợp lý để mua một căn hộ 2 phòng ngủ ở TP HCM", chị nói.

Cũng xem xét mua một căn chung cư mới tại quận Bình Tân, chị Huyền (Giảng viên đại học Kinh Tế TP HCM), cho biết mức giá chị cần tìm là từ 2,8-3 tỷ đồng. Giá chủ đầu tư rao cho căn 2 phòng ngủ diện tích lọt lòng 55,6 m2 là 2,8 tỷ đồng, căn 63 m2 tầm 3,2 tỷ đồng (chưa VAT).

"Mỗi m2 khoảng 53 triệu đồng, không rẻ nhưng tính chung cả căn hộ thì nằm trong khả năng ngân sách của tôi", chị nói, cho biết năm 2019, cùng số tiền này có thể mua được căn 68 m2 từ chủ đầu tư, nhưng lúc đó không đủ tài chính.

Xu hướng "bóp nhỏ" căn hộ đang ngày càng phổ biến với thị trường chung cư ở những đô thị đông dân như TP HCM, Bình Dương, Đồng Nai và Vũng Tàu. Ghi nhận của VnExpress, trước năm 2017, một căn chung cư 3 phòng ngủ thường có diện tích từ 110-150 m2, nay chỉ còn 80-90 m2; căn 2 phòng ngủ từ 75-80 m2 giờ xuống 50-60 m2, nhiều căn hộ 1 phòng ngủ có diện tích chỉ từ 35-45 m2.

Nhìn nhận xu hướng này, các chuyên gia cho rằng đây là động thái "sống còn" của các chủ đầu tư trong bối cảnh thị trường khó khăn, giá bất động sản neo cao. Theo báo cáo từ Bộ Xây dựng, giá bán sơ cấp căn hộ tại TP HCM quý III là hơn 60 triệu đồng một m2. Còn theo DKRA Group, trong 10 tháng năm nay, giá chung cư TP HCM cao nhất đạt 313 triệu đồng một m2, thấp nhất tiệm cận 48 triệu đồng mỗi m2. Như vậy, một chung cư diện tích 60-70 m2 sẽ có giá bán 3,6-4,2 tỷ đồng, thấp nhất cũng là 3 tỷ đồng mỗi căn (chưa VAT).

Số liệu từ Savills Việt Nam cũng chỉ ra 5 năm qua, giá chung cư tăng tới 77% và tăng liên tục trong 19 quý. Hiện tại, giá bán một căn chung cư đã đắt gần gấp đôi so với thời điểm đầu năm 2019. Nếu tính theo diện tích thông thường 60 m2 căn 2 phòng ngủ, giá trung bình đều trên 3,5 tỷ đồng.

Trong khi đó, nhu cầu mua căn hộ của nhiều người ở TP HCM phần lớn rơi vào khoảng giá từ 2-4 tỷ đồng. Nghiên cứu về tâm lý người dùng được Tập đoàn Property Guru (đơn vị chủ quản của trang Batdongsan) công bố gần đây, cho thấy 28% nhu cầu mua căn hộ tập trung vào khoảng giá bán dưới 2 tỷ đồng mỗi căn, 45% rơi vào các căn giá từ 2 tỷ đồng đến tối đa 4 tỷ đồng.

Để có thể triển khai ra thị trường các căn hộ giá tầm 2,5-3 tỷ đồng, hầu hết chủ đầu tư chọn cách giảm diện tích sử dụng xuống để phù hợp với nhu cầu người mua. Dữ liệu tìm kiếm chung cư quý III của đơn vị này cũng cho thấy, loại hình chung cư diện tích nhỏ dưới 35 m2 có lượt tìm mua tăng hơn 50% so với cùng kỳ năm 2022. Các căn hộ diện tích từ trên 35-70 m2 lại ghi nhận nhu cầu tìm mua giảm 22% và căn diện tích trên 70 m2 giảm gần gấp đôi. Ngay với nhu cầu thuê chung cư, 67% người đi thuê ưu tiên tìm các căn có diện tích nhỏ để tiết kiệm chi phí.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP HCM, trong cơ cấu hình thành giá bán nhà, có những chi phí mà chủ đầu tư không thể cắt giảm được như; tiền sử dụng đất, thủ tục hành chính kéo dài, quản lý và một số chi phí "không tên" khác. Muốn giảm giá nhà phải có hướng để kéo giảm các chi phí trên, không thể cứ bắt doanh nghiệp bất động sản phải cắt giảm lợi nhuận.

Trong bối cảnh chi phí phát triển dự án vẫn liên tục tăng như những năm qua, ông Châu cho rằng để có thể đưa sản phẩm giá phù hợp đến tay người mua nhà, chủ đầu tư dự án buộc phải tìm kiếm nhiều giải pháp. Trong đó linh hoạt thiết kế diện tích sử dụng để hạ giá thành sản phẩm là một cách được chủ đầu tư chọn.

"Tuy nhiên, nếu cứ giảm diện tích sử dụng có thể ảnh hưởng đến chất lượng sinh hoạt của người mua nhà, nhất là tại những đô thị lớn", ông Châu nhìn nhận.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực phía Nam của Batdongsan, cũng phân tích trong năm 2023, giá sơ cấp căn hộ TP HCM tổng thể vẫn trong xu hướng tăng, do các yếu tố về lãi suất vay, chi phí phát triển dự án và giá đất tăng cao. Vì vậy, để bán được hàng, chủ đầu tư phải thay đổi hướng tiếp cận và linh hoạt về cách bán hàng.

Nếu như giai đoạn 2020-2021, với 2 tỷ đồng, người mua nhà có thể sở hữu căn hộ 2 phòng diện tích 60 m2, nay cùng tầm tiền đó vẫn mua được căn 2 phòng nhưng diện tích còn 50 m2. Như vậy, trên tổng thể giá bán một căn hộ vẫn duy trì ở khoảng 2 tỷ đồng. Người mua nhà chấp nhận thực tế giá nhà tăng cao nhưng ít nhất vẫn có thể mua được căn hộ vừa tầm tài chính bản thân.

Bên cạnh "bóp nhỏ" diện tích, trong năm 2023, các dự án chung cư tại TP HCM cũng linh động hơn trong các chính sách bán hàng. Với những người mua có sẵn tài chính, thanh toán một lần, giá mua sẽ được chiết khấu giảm 30-40%, nếu không đủ tiềm lực tài chính thì được lựa chọn giãn tiến độ thanh toán kéo dài 3-7 năm, chỉ 2-5 triệu đồng mỗi tháng.

Ông Tuấn cho rằng trong năm 2024, giá chung cư có thể tiếp tục tăng, vì vậy các căn hộ diện tích nhỏ vẫn sẽ được quan tâm và là giải pháp kích cầu thanh khoản mà nhiều chủ đầu tư áp dụng. "Sống chật" đang trở thành một xu hướng của thị trường căn hộ TP HCM khi mà giá nhà leo cao, thu nhập người dân không thể theo kịp đà tăng giá này.