Chính sách tiền tệ năm 2023 dự báo vẫn làm khó nhà đầu tư bất động sản

Năm 2023, lạm phát dự báo vẫn ở mức cao khiến Ngân hàng Nhà nước (NHNN) nhiều khả năng vẫn duy trì chính sách tiền tệ thận trọng. Trong bối cảnh này, thị trường bất động sản trong năm tới được đặt trong một kịch bản không mấy tươi sáng.

Trong báo cáo mới phát hành, nhóm phân tích CTCP Chứng khoán Rồng Việt (VDSC) cho biết, trong giai đoạn 2018 - 2021, khi dòng tiền rẻ, lãi suất duy trì ở mức thấp và nhu cầu đầu tư tăng mạnh trong những năm dịch COVID-19, hoạt động phát triển dự án tại khu vực vùng ven Hà Nội, TP HCM và các khu vực có tiềm năng phát triển du lịch ghi nhận sự bùng nổ. Tuy nhiên, xét về nhu cầu, các dự án này chưa thực sự tập trung vào phân khúc khách hàng có nhu cầu ở thực.

Theo số liệu của Bộ Xây dựng, trong 9 tháng đầu năm 2022, có 193 dự án mới đủ điều kiện mở bán nhà ở hình thành trong tương lai. Trong đó, số lượng dự án tại hai khu vực Hà Nội và TP HCM chỉ chiếm gần 17%.

VDSC cho rằng, điều này cũng khá tương đồng với danh mục bất động sản của các doanh nghiệp đang niêm yết, khi quỹ đất hiện hữu chủ yếu thuộc phân khúc đất nền và second home tại các tỉnh Bình Dương, Đồng Nai, Bắc Ninh, Vĩnh Phúc và các vị trí có tiềm năng phát triển du lịch.

"Năm 2023, trong bối cảnh thị trường bất động sản đang đối mặt với nhiều thách thức, chúng tôi cho rằng các dự án nhà ở thương mại đáp ứng nhu cầu thực, đặc biệt tại Hà Nội và TP HCM sẽ ít bị ảnh hưởng nhất. Trong khi phân khúc du lịch nghỉ dưỡng, đầu tư và đất nền rủi ro sẽ phải đối mặt với nhiều khó khăn trong hoạt động bán hàng", VDSC nhận định.

Nhóm phân tích cũng cho rằng, trong ngắn hạn 2023 - 2024, các dự án tại khu vực vùng ven và các dự án du lịch nghỉ dưỡng sẽ phải đối mặt với nhiều khó khăn trong hoạt động bán hàng trước áp lực lãi suất tăng nhanh và các hạn chế cho vay từ phía các ngân hàng đối với phân khúc này.

Trong khi đó, hạ tầng kết nối Hà Nội, TP HCM với các tỉnh lân cận hiện nay vẫn chưa được phát triển đồng bộ, từ đó chưa tạo động lực thúc đẩy nhu cầu mua nhà để ở dịch chuyển dần từ nội đô sang các khu vực lân cận.

Ngoài ra, VDSC cũng cho rằng, giá bán của các phân khúc sản phẩm đầu tư và nghỉ dưỡng sẽ chưa có sự cải thiện đáng kể trong năm 2023 và có thể sẽ tiếp tục được giao dịch ở mức giá chiết khấu cao khoảng 20 - 40% so với giá bán sơ cấp như ở thời điểm hiện tại.

Các chuyên gia phân tích CTCP Chứng khoán SSI (SSI Research) mới đây cũng đưa ra nhận định, các chủ đầu tư bất động sản đang phải đối mặt với nhiều khó khăn với lượng hàng tồn kho tăng lên, doanh số bán hàng giảm và chịu áp lực đáng kể về dòng tiền ngắn hạn khi một số trái phiếu sắp đến ngày đáo hạn, đặc biệt là trong giai đoạn từ tháng 12/2022 đến tháng 3/2023.

Lãi suất cho vay mua nhà đã tăng lên (phổ biến ở mức 13 - 15%/năm) cũng đã gây ra sự do dự của những người mua nhà tiềm năng mặc dù một số chủ đầu tư bất động sản đã giảm giá 30 - 40% cho những người mua nhà có sẵn tiền mặt (với tỷ lệ thanh toán trước là 90%).

Theo quan sát của nhóm phân tích, phần lớn phần các giao dịch mua nhà trong hai năm qua vẫn với mục đích đầu cơ hơn mục đích để ở. Hầu hết các nhà đầu tư này đều vay vốn ngân hàng vì lịch trả nợ hấp dẫn.

Do đó, khi hết thời gian ân hạn và lãi suất cho vay hết ưu đãi, nhiều khả năng người sở hữu bất động sản sẽ bán lại bất động sản đó để trả nợ vay là tương đối cao. Do đó, SSI Research dự báo, làn sóng giảm giá bán bất động sản sẽ có thể còn tiếp tục đến cuối năm, với mức giảm có thể từ 10 - 20% hoặc thậm chí cao hơn.

Đối với những người mua đầu cơ chưa thể bán lại bất động sản để tất toán khoản vay, tỷ lệ nợ quá hạn đối với các khoản vay mua nhà có thể tăng trong thời gian tới.