Chi trả bồi thường đất theo giá thị trường: Bài toán khó cần tính toán kĩ

Nhiều hộ dân trên địa bàn tỉnh khi bị thu hồi đất để thực hiện dự án đều cho rằng, giá bồi thường còn quá thấp so với giao dịch ngoài thị trường khiến họ bị thiệt thòi. 

Vì thế, chỉ cần giá bồi thường cao gần bằng giá thị trường đang giao dịch, họ sẽ giao đất sớm để đến nơi khác ổn định cuộc sống. Tuy nhiên, như thế nào là “giá thị trường” và chi trả theo “giá thị trường” hợp lý ra sao, là bài toán cần nhiều lời giải.

Giá thị trường hay chỉ là giá “ảo”?

Năm 2018 và 2019, đất đai ở khu vực các huyện Long Thành, Nhơn Trạch, Trảng Bom và TP.Biên Hòa lên “cơn sốt” do “ăn theo” một số dự án về hạ tầng kỹ thuật lớn đang triển khai hoặc dự kiến sẽ triển khai sớm như: Cảng hàng không quốc tế Long Thành, Đường cao tốc Bến Lức - Long Thành, Đường cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu, Cầu Cát Lái...

Giá đất theo đó tăng từng ngày, có những nơi tăng 50-300% so với cuối năm 2017. Từ đầu năm 2020 đến nay, thị trường bất động sản trầm lắng lại, lượng giao dịch rất ít, nhưng giá vẫn giữ nguyên như cuối năm 2019.

Ông Trần Văn Minh, người dân ở P.Tam Phước (TP.Biên Hòa) nói: “Các khu vực có đường lớn trên địa bàn phường thì đất thổ cư được “cò” rao bán đến 12-17 triệu đồng/m2, đất nông nghiệp có giá 5-7 triệu đồng/m2, nhưng rất hiếm người mua. Bởi giá này quá cao, gấp 2-3 lần so với cách đây hơn 2 năm”.

Tìm hiểu tại H.Long Thành và H.Nhơn Trạch - tâm điểm “cơn sốt” đất trong 2 năm qua - cho thấy, thị trường bất động sản hiện nay khá đìu hiu, người rao bán thì nhiều, người mua rất ít. Hầu hết người bán đang trong tâm lý chờ đợi và nghe ngóng nên chưa giảm giá sản phẩm. 

Mặc dù vậy, đất nông nghiệp tại 2 huyện Long Thành, Nhơn Trạch vẫn được rao bán với giá cao ngất ngưởng từ 8-20 tỷ đồng/ha, nhưng đây chỉ là giá “ảo”. 

Tuy nhiên, giá “ảo” này lại gây ảnh hưởng rất lớn đến việc bồi thường, giải phóng mặt bằng và thu hồi đất cho hàng loạt dự án đầu tư công, dự án của doanh nghiệp.

Phó chi cục trưởng Chi cục Quản lý đất đai tỉnh Nguyễn Hồng Quế nhận xét: “Cơn “sốt” đất thời gian qua đẩy giá đất trên địa bàn tỉnh lên khá cao làm ảnh hưởng rất lớn đến công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng và thu hồi đất cho các dự án. Nhiều dự án không thể trả tiền bồi thường cho người dân gần bằng giá thị trường vì đó là mức giá ảo”.

Đơn cử ở phường Hiệp Hòa (TP.Biên Hòa) hiện giá đất nông nghiệp đã bị  đẩy lên 60-100 tỷ đồng/ha, nhưng thực tế sẽ không ai bỏ ra số tiền trên để mua. Vì khi tỉnh, thành phố quy hoạch làm dự án và thu hồi đất, số tiền được bồi thường chỉ bằng 4-5% số tiền đã bỏ ra mua đất.

Hiện tại, quy định về đất đai của tỉnh khá nghiêm ngặt, đất nông nghiệp chỉ được sản xuất nông nghiệp, không thể sử dụng sai mục đích. 

Do đó, các hộ dân dựa vào giá đất “ảo” để yêu cầu bồi thường sẽ không phù hợp, đồng thời Nhà nước cũng không thể căn cứ vào giá đất đang “sốt” trên thị trường để tính giá bồi thường.

Cố gắng chi trả theo hướng có lợi cho dân

Năm 2020, Đồng Nai áp dụng bảng giá đất mới tăng từ 20 - 400% so với năm 2019 nên giá bồi thường, hỗ trợ sẽ cao hơn so với năm trước. Đây là tin vui cho người dân bị thu hồi đất, mặc dù các chủ đầu tư dự án khá lo lắng. 

Nguyên nhân là do các dự án chuyển tiếp từ những năm trước sang năm 2020 có tiến độ bồi thường phải thực hiện trong 2-3 năm, như vậy những người được bồi thường năm trước sẽ thấp hơn những người bồi thường của năm nay. 

Trong cùng một dự án, có thể sẽ có 2 mức bồi thường chênh lệch nhau và người được bồi thường sau sẽ có lợi hơn, việc này có thể dẫn đến tình trạng khiếu nại của người dân.

Theo Phó chủ tịch UBND tỉnh Nguyễn Quốc Hùng, các địa phương nên chú ý, khi áp giá bồi thường cho một dự án nên làm trong một năm để thống nhất một giá giống nhau, người dân sẽ không thắc mắc. 

Đồng thời, tránh được bất hợp lý là những hộ dân chấp hành tốt chủ trương của Nhà nước, giao đất sớm để thực hiện dự án sẽ bị thiệt thòi vì giá đất năm trước thấp hơn năm sau, trong khi những hộ dân cố tình kéo dài không giao đất, qua năm sau áp giá bồi thường mới số tiền nhận được sẽ cao hơn.

Diễn đàn Đầu tư Việt Nam 2025 (Vietnam Investment Forum 2025) với chủ đề “Khai thông & Bứt phá” do trang TTĐT tổng hợp VietnamBiz, Việt Nam Mới tổ chức sẽ diễn ra vào ngày 8/11/2024 tại GEM CENTER, TP HCM.

Sự kiện quy tụ giới chuyên gia cao cấp trong lĩnh vực đầu tư, tài chính là các nhà làm chính sách, CEO, CFO, CIO các ngân hàng, công ty chứng khoán, quỹ đầu tư, công ty bất động sản, các hãng xếp hạng, công ty cung cấp dữ liệu và hàng trăm nhà đầu tư có kinh nghiệm lâu năm trên thị trường chứng khoán và bất động sản.

Diễn đàn hứa hẹn mang lại không gian để các chuyên gia bàn luận về các xu hướng đầu tư mới, các góc nhìn chiến lược, mở ra nhiều ý tưởng đầu tư phù hợp cho giai đoạn mới. Đồng thời tạo cơ hội gặp gỡ, kết nối giữa nhà đầu tư và các đối tác tiềm năng trên thị trường.

Thông tin chi tiết chương trình: https://event.vietnambiz.vn/