Cảnh báo rủi ro từ đất nền Thái Nguyên

Cần lựa chọn kỹ càng dự án khi đầu tư vào bất động sản Thái Nguyên.

Nhà đầu tư “móc túi” nhau

Thái Nguyên có kết nối giao thông thuận tiện với Hà Nội, Bắc Giang, Bắc Ninh…, là địa phương thu hút nhiều công ty, tập đoàn lớn trong và ngoài nước đổ về đầu tư, kéo theo đó là lực lượng lao động lớn từ các địa phương khác, cùng các chuyên gia về đây làm việc.

Đây chính là sức cầu lớn với thị trường bất động sản địa phương này. Do đó, nhiều ông lớn bất động sản phía Bắc đã có mặt tại Thái Nguyên để triển khai dự án, có thể kể đến như Cen Group, Kosy, Vinaconex, Sông Đà, T&T, FLC, Tiến Bộ, Tecco… Kéo theo đó là nhiều nhà đầu tư cá nhân từ Hà Nội và các địa phương khác cũng đổ về đây để tìm kiếm cơ hội làm giàu từ đất, giúp thị trường đất nền Thái Nguyên diễn ra rất sôi động.

Tuy nhiên, theo tìm hiểu của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, các giao dịch chủ yếu diễn ra giữa các nhà đầu tư thứ cấp với nhau, ít có người mua với mục đích xây nhà về ở, do mức giá vượt tầm với đối với nhiều người lao động.

Thái Nguyên có nhiều dự án có vấn đề về pháp lý.

Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, ông Trần Ngọc Sinh, Ủy viên Ban chấp hành, Phó văn phòng đại diện Hội Môi giới bất động sản Việt Nam khu vực Đông Bắc cho biết: “Thực trạng thị trường bất động sản Thái Nguyên đa số là các nhà đầu tư ngoài tỉnh như Hà Nội, Bắc Ninh, Bắc Giang… về đầu tư. Khu vực mà nhà đầu tư nhắm đến chủ yếu là gần các khu công nghiệp như Samsung, Phổ Yên. Việc này dẫn đến giá sản phẩm được đẩy lên cao, tăng giá cục bộ, tạo ra rủi ro cho thị trường. Đơn cử, một vài dự án có vị trí trung tâm, hay tuyến đường Bắc Sơn kéo dài dao động từ 35 - 40 triệu đồng/m2”.

Theo khảo sát của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, trên mạng, có cả trăm trang rao vặt có rao bán, mua đất nền Thái Nguyên. Đa số các rao bán, mua này đến từ các môi giới tự do, nhà đầu tư cá nhân và giá cả cũng lệch nhau khá nhiều dù sản phẩm cùng dự án.

Theo chia sẻ của đại diện Tập đoàn Tiến Bộ, thị trường đất nền Thái Nguyên hiện nay chủ yếu là các nhà đầu từ từ nơi khác tìm về “lướt sóng”, nên giá cả cũng “chẳng biết đâu mà lần”. Thực tế, các dự án được người mua làm nhà ở luôn rất ít, thậm chí không có, vì chủ yếu là nhà đầu tư…

Rủi ro rình rập

Một trong những điểm trừ của phân khúc đất nền Thái Nguyên, theo ông Thân Thanh Dũng, Phó tổng giám đốc Tập đoàn Tiến Bộ, là hạ tầng không được đầu tư đồng bộ, hiện trạng đường giao thông đã bé lại chia lô tách thửa, khiến các dự án đất nền trở nên manh mún, pha tạp, thiếu đồng bộ. Thị trường Thái Nguyên chưa xứng tầm với tiềm năng của địa phương.

“Có thể nói, Thái Nguyên là địa phương đa văn hóa, đa dân tộc, nhưng tính bản địa không nổi trội như nơi khác, dẫn đến kết cấu quy hoạch cũng chưa có điểm nhấn đặc trưng, chưa có dự án bất động sản nào xứng tầm dẫn dắt hay thu hút, kích cầu thị trường. Nếu xét một cách trung thực, thì thị trường địa ốc nói chung của Thái Nguyên vẫn còn chậm hơn so với các tỉnh khác lân cận Hà Nội”, ông Dũng chia sẻ.

Thị trường bất động sản Thái Nguyên xuất hiện nhiều nhà đầu tư lớn. Ảnh: Nhất Nam

Chị Liên, một nhà đầu tư bất động sản tại TP. Thái Nguyên cho biết, các dự án địa ốc tại Thái Nguyên hiện nay đa phần là dự án theo hình thức đổi đất lấy hạ tầng (BT). Việc giá đất nền tại các dự án này tăng cao hiện nay chủ yếu là do các cò đất thổi giá, ít có giao dịch, nên giá trị thật của sản phẩm và giá cả đang rất xa nhau.

Tương tự, ông Trần Mạnh Phong, Giám đốc Chi nhánh Thẩm định giá và Đấu giá Việt Bắc, Công ty cổ phần Tư vấn và Thẩm định giá doanh nghiệp cho biết, gần đây, nhiều thông tin do các sàn môi giới, cò đất tung tin “sốt giá đất”, hay “cháy hàng” đất nền dự án đều là ảo. Mục đích của họ là để tạo tâm lý xáo động cho người mua.

“Nhiều nhà đầu tư sau khi gom được một số lô đất dự án trên các tuyến đường sắp và mới mở của TP. Thái Nguyên như Bắc Sơn kéo dài, Việt Bắc kéo dài, Bắc Nam - cầu Huống Thượng… đã tìm mọi cách đẩy giá, tạo sốt ảo để thoát hàng, kiếm lời. Do đó, người mua nhà để ở hoặc nhà đầu tư sau cần tỉnh táo nếu không sẽ bị kẹt vốn”, ông Phong khuyến cáo.

Đại diện Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng, các tỉnh lân cận Hà Nội đều đang trong thời kỳ đầu tư phát triển kinh tế, phát triển công nghiệp và đô thị hóa rất mạnh mẽ, nên tiếp tục ổn định và phát triển trong những năm tới. Tuy nhiên, các địa phương cần xem xét phân bổ hợp lý theo giai đoạn việc phê duyệt phát triển mới dự án bất động sản, tránh phê duyệt ồ ạt khiến nguồn cung dư thừa.

“Một số khu vực có thể tiếp tục xuất hiện tình trạng tự san lấp đất nông nghiệp, đất rừng để lập các dự án phân lô bán nền trái quy định. Do đó, chính quyền các địa phương cần giám sát và xử lý ngăn chặn. Mặt khác, các nhà đầu tư cần tỉnh táo, cảnh giác và không nên tham gia góp vốn vào những dự án này”, ông Nguyễn Văn Đính, Tổng thư ký Hội Môi giới bất động sản Việt Nam nói.

Còn theo ông Sinh, để tránh rủi ro, người mua phải đặt vấn đề pháp lý dự án lên yếu tố hàng đầu. Về giá, ở những tuyến đường huyết mạch trong một vài năm trở lại đây giá bị đẩy lên rất cao, từ mức 20 triệu đồng/m2, đã tăng lên mức 35 - 40 triệu đồng/m2. Đây là mức giá quá cao so với giá trị thực của thị trường bất động sản Thái Nguyên, dù trong tương lai, Thái Nguyên sẽ có đột biến về quy hoạch.

“Việc giá bị đẩy lên cao chủ yếu do các nhà môi giới tự do mua đi bán lại với nhau để đẩy giá. Vấn đề này, cơ quan ban ngành Thái Nguyên đã quan tâm đến và đã có động thái vào cuộc kiểm tra để “hãm” việc làm giá, gây bong bóng thị trường. Về người hành nghề môi giới, các cơ quan ban ngành cần vào cuộc, rà soát, chấn chỉnh lại”, ông Sinh khuyến nghị.