Cân nhắc khi đầu tư đón sóng hạ tầng Vành đai 4

Gần đây dự án đường Vành đai 4 - Vùng Thủ đô Hà Nội đang trở thành tâm điểm chú ý của các nhà đầu tư. Tuy nhiên, các chuyên gia cảnh báo, tại khu vực xuất hiện thông tin quy hoạch dù có khả năng mang đến tiềm năng đầu tư nhưng vẫn có thể tiềm ẩn các rủi ro liên quan tới pháp lý cũng như hiệu quả…  

Nghị quyết về chủ trương đầu tư dự án xây dựng đường Vành đai 4 - Vùng Thủ đô Hà Nội đã được Quốc hội thông qua vào tháng 6/2022 với tổng mức đầu tư dự kiến cho giai đoạn 1 khoảng 85.813 tỷ đồng, quy mô 112,8 km, chia thành 7 dự án thành phần.

Tuyến Vành đai 4 sẽ đi qua địa phận 3 tỉnh, thành gồm Hà Nội, Hưng Yên và Bắc Ninh. Dự án sẽ được thực hiện từ năm 2022, cơ bản hoàn thành năm 2026 và đưa vào khai thác từ năm 2027.

Theo các chuyên gia, ngoài việc giảm tải áp lực giao thông nội đô và hoàn thiện cơ sở hạ tầng giao thông của khu vực, tuyến đường Vành đai 4 - Vùng Thủ đô án sẽ giúp kết nối nhiều khu, cụm công nghiệp, khu đô thị, các tỉnh, thành phố trong vùng giao thương. Đây cũng là tiền để thúc đẩy việc phát triển và đầu tư các dự án bất động sản tại khu vực lân cận.

Ông Nguyễn Thế Điệp - Phó Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội nhận xét, hạ tầng giao thông luôn đóng một vai trò quan trọng trong việc phát triển kinh tế - xã hội. Ở đâu hạ tầng giao thông tốt thì kinh tế, đô thị phát triển và tất yếu bất động sản cũng được hưởng lợi. Bấy lâu nay, các cơn sốt đất xảy ra tại các địa phương đều cho thấy, giá đất luôn tăng khi hạ tầng giao thông được đầu tư xây dựng mới hoặc mở rộng.

Chị Thanh Hằng (Kim Mã - Hà Nội) - một nhà đầu tư chia sẻ, trong vòng một năm trở lại đây, chị đã chủ động tìm kiếm đất tại khu vực Mê Linh. So với mức giá chị mua ban đầu thì thời điểm này đã tăng khoảng 40%. Cũng như các nhà đầu tư theo xu hướng "đón" sóng hạ tầng khác, chị Hằng kỳ vọng bước giá của đất nền tại khu vực này còn tiếp tục tăng nữa khi dự án triển khai.

Khảo sát thị trường cho thấy, không riêng gì Mê Linh, một số khu vực khác như Sóc Sơn, Thường Tín cũng có sự tăng giá chóng mặt với mức tăng đều từ vài chục phần trăm. Mỗi ngày đều có nhiều nhà đầu tư ở các quận nội thành về địa phương khảo giá để đầu tư.

Điển hình như từ khi có thông tin tuyến đường Vành đai 4 sẽ đi qua khoảng giữa chùa Diên Phúc và đền Giẻ Sen (Hoài Đức) thì mức giá đất nền tại khu vực này tăng từ 20-30 triệu đồng/m2 lên 30-50 triệu đồng/m2 so với hồi đầu năm 2022.

Trước hiện tượng này, nhiều chuyên gia cảnh báo, dù tuyến đường Vành đai 4 - Vùng Thủ đô đi qua các địa phương sẽ làm "nóng" thị trường bất động sản nhưng cũng có nhiều rủi ro tiềm ẩn nếu nhà đầu tư chưa xác định được ranh giới quy hoạch, hành lang, tọa độ, mốc giới… Bởi vậy, trước khi rót vốn vào bất động sản ở những khu vực này nhà đầu tư cần có sự chuẩn bị, đặc biệt là thời gian chờ dự án được triển khai.

Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam Nguyễn Văn Đính nhận xét, hạ tầng giao thông được xây dựng mới, mở rộng thực sự đem lại giá trị lớn cho bất động sản lân cận.

Tuy nhiên, việc thực hiện các dự án hạ tầng này phải mang tính dài hạn. Thông tin về việc tăng nóng, sốt đất chỉ là chiêu thức của các "đội lái" để tạo sóng thị trường. Nhà đầu tư cần hết sức thận trọng, tìm hiểu kỹ về thị trường, nắm rõ về quy hoạch, tính thanh khoản để tránh rủi ro chôn vốn - chuyên gia này khuyến cáo.

Theo ông Đính, khi quyết định rót vốn, nhà đầu tư phải nắm rõ hai yếu tố là dư địa tăng giá và tiến độ triển khai hạ tầng. Cách đây khoảng 1 năm, một số khu vực vùng Vành đai 4 đi qua đã có hiện tượng gom hàng, đẩy giá bất động sản tại đây lên cao. Một mặt bằng giá mới đã được thiết lập và ở ngưỡng khá cao.

Do đó, về dư địa tăng giá thì tại những khu vực này vẫn còn nhưng sẽ không thể kỳ vọng nhiều quá. Đặc biệt, nhiều khu vực, giá đã gần tiệm cận so với mức giá bất động sản cao nhất của quận, huyện đó thì dư địa tăng giá không còn nhiều.

Ông Đính cũng phân tích thêm, tuyến đường Vành đai 4 là đường chạy trên cao nên tiềm năng chỉ có ở các điểm lên, xuống khi diện tích ven đường có thể đưa vào kinh doanh dịch vụ chứ không phải tất cả mọi khu vực có tuyến đường chạy qua đều có thể gia tăng giá trị bất động sản. Bởi vậy, nhà đầu tư cần tỉnh táo, cân nhắc.

Dưới góc nhìn chuyên gia, bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu Savills Hà Nội phân tích, bất động sản nói chung, phân khúc nhà ở nói riêng là một kênh trú ẩn dòng tiền an toàn ở nhiều phương diện. Tuy nhiên, các sản phẩm này cũng sẽ có những rủi ro nhất định nếu nhà đầu tư không nhìn nhận thị trường một cách tổng quan và toàn diện.

Trước khi đưa ra quyết định mua, nhà đầu tư cần đánh giá tính hợp lý của mức giá hiện tại. Có hai yếu tố giới đầu tư cần xem xét là giá giao dịch của dự án trong 1-2 năm về trước và điều kiện phát triển hạ tầng.

Trước hết, khi đem lên bàn cân giá trị của bất động sản ở thời điểm hiện tại và giá trị ở 1-2 năm về trước, nhà đầu tư sẽ hiểu được sự biến động về mức giá của dự án trong khoảng thời gian gần nhất. Tiếp đó, họ có thể so sánh chỉ số này với tốc độ biến động giá bình quân của toàn thị trường để đưa ra những đánh giá khách quan về tính hợp lý của mức giá hiện tại - bà Hằng khuyến nghị.

Ngoài ra, điều kiện phát triển hạ tầng cũng là một cơ sở tất yếu để kiểm tra tính hợp lý của giá. Hệ thống cơ sở hạ tầng, tiện ích đô thị thường là một trong những yếu tố có thể tác động tới giá trị của bất động sản.

Tuy nhiên, theo bà Hằng, một công trình hạ tầng giao thông thường được triển khai trong nhiều năm, theo từng giai đoạn nhất định nên nhà đầu tư cần nắm rõ hiện trạng quy hoạch và tiến độ hoàn thiện của các dự án thành phần, để đưa ra quyết định rót vốn sáng suốt nhất.

"Tại các khu vực mà điều kiện phát triển hạ tầng chưa được hoàn thiện thi công hay đi vào hoạt động, giá bất động sản vẫn có khả năng bị điều chỉnh.

Đơn cử với tuyến Vành đai 4 - Vùng Thủ đô, dự án là một tuyến đường quy mô lớn và được chia thành 7 dự án thành phần do các địa phương quyết định đầu tư với tiến độ thực hiện khác nhau. Đây là một trong những căn cứ quan trọng, giúp các nhà đầu tư có thể xác định tính hợp lý của mức giá hiện tại của các dự án tại từng khu vực nhất định" - bà Hằng chia sẻ.

Bên cạnh đó, kiện pháp lý của dự án cũng là yếu tố nhà đầu tư cần đặc biệt lưu tâm. Đây được coi như một "lá chắn" tốt. Bởi khi điều kiện pháp lý đã được kiểm chứng, bất động sản sẽ có khả năng gia tăng tính thanh khoản, dễ dàng chuyển nhượng, cho thuê và kinh doanh.

Với những bất động sản không đảm bảo tính pháp lý, nhà đầu tư có khả năng gặp phải những rủi ro không đáng có như tình trạng tranh chấp tài sản giữa các bên khi chuyển nhượng hay sang tên, đổi chủ. Do đó, tính pháp lý chính là điều kiện tiên quyết trước khi nhà đầu tư thực hiện giao dịch.