Các địa phương thích 'sốt đất' hay thích 'lạnh'?

Sốt đất là điều khó tránh khỏi

Thực tế, sốt đất là hiện tượng dễ gặp trên thị trường bất động sản. Song, cơn sốt đất quy mô lớn như hiện nay không còn là điều bình thường.

Nhiều người cho rằng cần phải có biện pháp kiểm soát sốt đất để tránh nguy cơ đổ vỡ bất động sản, dẫn đến suy kiệt nền kinh tế,...

Tuy nhiên, theo Chuyên gia kinh tế, TS. Đinh Thế Hiển, nhiều biện pháp hành chính được đề xuất thời gian gần đây có thể sẽ tạo cơ chế xin cho, đi ngược với kinh tế thị trường.

"Sốt đất được hiểu là giá tăng và thanh khoản tăng. Như vậy các địa phương thích sốt hay thích lạnh?", ông Hiển đặt vấn đề.

Phân tích thêm, vị chuyên gia này cho rằng, đầu tư bất động sản cũng như đầu tư chứng khoán, khi thị trường lên sẽ vui. Tất nhiên cũng có tăng ảo và tăng thật, nhưng đã đầu tư phải có đầu tư giá trị và đầu tư lướt sóng.

"Nếu thị trường thiếu nhà đầu tư lướt sóng sẽ không còn vui, không còn là thị trường. Thực tiễn, nước nào triệt tiêu lướt sóng thì sẽ rơi vào kinh tế chỉ huy, chậm phát triển. Các nhà đầu tư có tiền thì lướt sóng thắng hay thua là chuyện của họ, không nên lo thay", ông Hiển nhận định.

Song, theo vị chuyên gia này, về mặt quản lý Nhà nước cần có những chính sách, biện pháp để hướng thị trường tăng trưởng ổn định, tránh những cú sốc "sốt cao" hoặc "lạnh cóng". Và các biện pháp này phải theo cơ chế thị trường, không thay đổi liên tục.

Nói thêm về nguyên nhân, ông Hiển cho rằng, cũng chính lợi nhuận vượt trội của kênh đầu tư này mới dẫn đến tình trạng giá bất động sản tăng liên tục và tạo ra những đợt sốt đất.

"Cái gốc của vấn đề là do thuế bất động sản thường niên của Việt Nam quá thấp. Khi nào chưa có thuế bất động sản và thuế tài sản hợp lý như các nước phát triển thì đầu tư vào bất động sản vẫn tốt hơn các loại hình khác và sốt đất vẫn xuất hiện", vị này nói.

Bàn về kinh nghiệm đầu tư, ông Hiển cho rằng, nhiều người chọn đầu tư bất động sản không đồng nghĩa với việc họ sẽ mua bất động sản. Trong giai đoạn kinh tế khó khăn, số người có sẵn tiền mua đất không nhiều. Ngoài ra, khi tâm lý lo lắng xuất hiện, nhà đầu tư sẽ không cố gom tiền để đầu tư.

Tất nhiên, ở chiều ngược lại, khi nhiều người thấy cơ hội đầu tư vào bất động sản tăng rõ rệt thì dù không có tiền họ cũng sẽ tìm cách có tiền để đầu tư.

Vị chuyên gia này nhận định thêm, những vùng giá đã lên cao trong thời gian ngắn (khoảng 2-3 năm) chỉ có thể mua đầu tư trung hạn 3-4 năm với mức lãi hợp lý chứ không thể lướt sóng kiếm lãi lớn. Trường hợp này, ngay cả đầu tư trung hạn cũng khó ăn bằng lần như các vùng giá còn nằm ngủ.

"Giá lên cao ở các vùng sẽ có ảo, có thật. Do đó, sóng cũng có sóng ảo, sóng thật. Giai đoạn hiện nay phần nhiều là ảo, nhưng nhà đầu tư thành ý vẫn có thể mua được giá thấp hơn giá rao bán khoảng 10%-20% tùy loại bất động sản", ông Hiển cho biết.

Tiền từ các kênh chuyển vào găm đất 

Chia sẻ tại Tọa đàm Tài chính tiêu dùng diễn ra mới đây, TS. Cấn Văn Lực cho biết, dư nợ tín dụng tiêu dùng của Việt Nam tính đến cuối năm 2020 đạt khoảng 1,8 triệu tỷ đồng, chiếm khoảng 20% tổng dư nợ nền kinh tế, gấp 2,5 lần so với tỷ lệ 8% ở năm 2012.

Trong đó, tín dụng bất động sản nhà ở đạt khoảng 1 triệu tỷ đồng (chiếm khoảng 55,5%). Theo chỉ đạo của Chính phủ, từ năm 2019, loại tín dụng này được thống kê vào nhóm tín dụng bất động sản.

Vị chuyên gia này nhận định, trong 5 năm qua, tín dụng tiêu dùng (gồm cả tín dụng BĐS nhà ở) tăng trưởng khoảng 20% mỗi năm là tương đối tích cực so với tín dụng toàn ngành (tăng khoảng 15,4%).

Tuy nhiên, nếu bóc tách phần tín dụng bất động sản nhà ở thì tín dụng tiêu dùng tại Việt Nam chỉ khoảng 800.000 tỷ đồng, chiếm khoảng 8,7% tổng dư nợ của nền kinh tế, thấp hơn nhiều so với các nước như Malaysia, Trung Quốc, Thái Lan, Indonesia, Hàn Quốc,…

Ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội cho rằng, việc tiếp cận dễ dàng các khoản tín dụng sẽ khuyến khích nhiều người vay vốn và đầu tư vào các loại hình bất động sản. 

Sự xuất hiện một số loại tín dụng trên thị trường bất động sản không hẳn là điều xấu, nhưng rõ ràng mọi người đều kỳ vọng hoạt động cho vay tính dụng được kiểm soát.

Hệ quả dễ nhận thấy của việc vay tín dụng thiếu kiểm soát là việc xuất hiện các hoạt động đầu tư không được nghiên cứu và tham khảo đầy đủ, đầu tư lướt sóng,...

Theo chuyên gia Savills, thị trường bất động sản Việt Nam đã từng trải qua một số chu kỳ có lượng đầu cơ rất lớn, đặc biệt là trong phân khúc nhà ở tại Hà Nội hay TP HCM. 

Đã có những thời điểm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy kinh tế thông qua các khoản vay ngắn hạn/dài hạn để thực hiện một lượng lớn các giao dịch ngắn hạn và đầu tư lướt sóng.

Thị trường do đó trở nên rất sôi động, nhưng đồng nghĩa với việc người vay có thể mất khả năng trả nợ. Tiếp cận tín dụng tốt có thể thúc đẩy nền kinh tế, tuy nhiên, việc này cần được kiểm soát chặt chẽ.

Đồng quan điểm, bà Kim Ngọc, Giám đốc Bộ phận Thẩm định và Tư vấn Colliers Việt Nam cho rằng, lãi suất cho vay cũng như lãi suất huy động ngân hàng vẫn có xu hướng giảm cộng với tiền nhàn rỗi trong dân dẫn đến một lượng nguồn vốn được đổ vào thị trường bất động sản.

Ngoài ra, theo vị chuyên gia này, đại dịch COVID-19 tiếp tục củng cố niềm tin của không ít nhà đầu tư rằng bất động sản là "kênh trú ẩn" an toàn và giá trị sẽ tăng theo thời gian, tiếp tục khiến cho nguồn tiền chuyển vào bất động sản nhằm "găm" đất hướng đến trung và dài hạn.

Bên cạnh đó, nhu cầu đầu tư, gửi tiền vào đất tăng mạnh, đột biến do đầu tư các ngành kinh tế khác không hiệu quả bởi dịch bệnh.

Đơn cử, lãi suất ngân hàng giảm sâu cộng với việc đầu tư ngắn hạn thời gian vừa qua vào chứng khoán và vàng có lãi lớn nên nhiều nhà đầu tư nhanh chóng chốt lãi và chuyển sang mua đất để giữ tiền. Nhu cầu đầu tư tăng trong khi lượng hàng khan hiếm đã khiến đất tăng giá mạnh.